El Supremo falla contra una propietaria que usó un patio comunitario para ampliar su bar: “Supone una auténtica usurpación”

La disputa por el uso exclusivo de un patio comunitario en un inmueble de Madrid ha concluido tras la sentencia dictada por el Tribunal Supremo. El Alto Tribunal ha estimado el recurso de la comunidad de propietarios y ha fallado contra la titular del local comercial, Dª Leticia, quien amplió su bar ocupando y cerrando el patio comunitario sin autorización de la comunidad.

Según la resolución, este uso de la zona común “supone una auténtica usurpación” y obliga a restituir el espacio a su estado original.

La sentencia impone a Dª Leticia la obligación de devolver la posesión exclusiva del patio a la comunidad y de ejecutar, a su costa, las obras necesarias para su reposición íntegra. Asimismo, la propietaria deberá asumir el pago de las costas judiciales generadas en todo el proceso.

El Supremo descarta la existencia de consentimiento, ni siquiera tácito, por parte de los vecinos y rechaza que la mera tolerancia previa, la falta de protestas formales o la existencia de una puerta de acceso legitimen el aprovechamiento privativo realizado durante años.

El origen del conflicto se remonta a la utilización continuada del patio por la familia de Dª Leticia desde el año 1972. Aunque la comunidad toleró inicialmente ese uso, en 2003 comenzaron las reclamaciones vecinales tras la instalación de un tejadillo que en la práctica integró ese espacio común en la estructura del local. Las quejas por olores y las dificultades de acceso para mantenimiento aparecieron reflejadas en múltiples actas de las juntas de propietarios celebradas entre los años 2009 y 2017.

En el año 2017, la comunidad de propietarios del edificio presentó demanda ante el Juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid reclamando la restitución del espacio y la demolición de las obras realizadas sin permiso. La demanda fue inicialmente estimada, declarando el derecho comunitario sobre el patio. No obstante, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid revocó ese criterio en 2020 al entender que existía consentimiento tácito y uso privativo tolerado, negando la acción reivindicatoria colectiva. Ante este giro, la comunidad recurrió en casación.

El Tribunal Supremo ha acordado finalmente que el patio es un elemento común, que no existe consentimiento tácito válido para su apropiación privada y que la ocupación y cerramiento, sin acuerdo expreso ni autorización unánime, constituyen una usurpación.

“No podemos considerar que la comunidad hubiera consentido, al menos tácitamente, las obras ejecutadas por el demandado, que suponen una auténtica usurpación del patio titularidad de la comunidad”, argumenta el fallo.

Asimismo, subraya la sentencia que ningún derecho exclusivo puede basarse en la mera inactividad de la comunidad o en el paso del tiempo, en ausencia de actos jurídicos inequívocos que acrediten la voluntad del colectivo.

Con esta decisión, el Supremo clausura la vía ordinaria del litigio e impone la obligación de desmantelar las obras para devolver el uso común del patio a la comunidad de propietarios. No se prevén nuevos recursos ordinarios posibles para la demandada, a excepción de eventuales acciones ante el Tribunal Constitucional en causas muy específicas vinculadas a derechos fundamentales.

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