¿Cómo afecta al precio del alquiler que una ciudad se declare zona tensionada?

La declaración como zona de mercado residencial tensionado implica límites al precio del alquiler, beneficios fiscales para propietarios que reduzcan rentas y nuevas obligaciones para las administraciones. En Barcelona y otras zonas tensionadas de Cataluña los precios han descendido hasta un 8,9% tras un año de aplicación.

El 29 de julio, el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó la declaración de A Coruña, San Sebastián y Pamplona, junto con otros 20 municipios de Navarra, como zonas de mercado residencial tensionado. La medida, que entró en vigor al día siguiente, se aplica en municipios donde la población sufre una sobrecarga en los costes de vivienda o se han producido subidas de precios significativas.

Según establece la Ley por el derecho a la vivienda, una zona puede ser declarada tensionada si la carga media del alquiler o la hipoteca, sumada a los gastos básicos, supera el 30% de la renta media de los hogares, y si el precio de compra o alquiler ha experimentado un incremento acumulado de al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

La norma también define estas zonas como ámbitos donde existe un “especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”, y obliga a las administraciones a aplicar condiciones que garanticen el acceso a una vivienda asequible.

Tal y como informa la agencia EFE, la declaración no afecta a los contratos de alquiler vigentes, que pueden seguir prorrogándose conforme a la normativa actual. Las medidas sí afectan a los nuevos contratos de alquiler en estas zonas, y su impacto depende del tipo de propietario.

• Pequeños propietarios: si ya existe un contrato anterior, el nuevo debe fijar un precio similar al último establecido en los últimos cinco años. Si no lo hay, el alquiler deberá ajustarse al índice de referencia de precios, establecido por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• Grandes tenedores (propietarios con cinco o más viviendas): siempre deberán aplicar el índice de referencia para fijar el precio del nuevo contrato.

Además, los grandes tenedores tienen obligaciones adicionales de información y justificación del cumplimiento normativo.

La ley prevé incentivos para los propietarios. Aquellos que reduzcan el precio del alquiler un 5% respecto al contrato anterior pueden beneficiarse de una bonificación del 90% en la tributación del rendimiento neto del alquiler en el IRPF.

La declaración de zona tensionada tiene una duración inicial de tres años, aunque puede prorrogarse anualmente si las condiciones que motivaron la declaración persisten.

En cuanto a su aplicación territorial, puede extenderse a todo el municipio -como en el caso de A Coruña- o a barrios concretos, en función de cómo evolucione el mercado.

La ley establece, además, una serie de responsabilidades para las administraciones públicas en las zonas tensionadas. En primer lugar, el suelo disponible debe destinarse prioritariamente a vivienda. Asimismo, deben diseñarse medidas para corregir los desequilibrios detectados en el mercado, con un calendario de desarrollo específico.

Otro de los compromisos clave es que los municipios tensionados deben marcarse como objetivo que, en el plazo de 20 años, al menos el 20% del parque de viviendas esté destinado a políticas sociales de vivienda.

Según datos del Ministerio de Vivienda, las zonas donde la declaración tensionada se aplicó con más antelación ya están mostrando efectos en los precios.

En el caso de Cataluña, donde más de 270 municipios fueron declarados tensionados entre 2024 y 2025, el impacto ha sido medible. Los datos del ministerio indican que:

• El precio del alquiler en las zonas tensionadas de Cataluña descendió un 4,9% durante el primer año de aplicación.
• En la ciudad de Barcelona, la bajada fue más significativa: un 8,9%.
• Durante ese mismo periodo, se firmaron 11.807 nuevos contratos de alquiler ajustados al índice de referencia, lo que indica que la aplicación de la norma no detuvo la actividad del mercado.

Estos datos han sido confirmados por el Observatorio del Alquiler, que señala además que la presión de la demanda -el número de personas interesadas por cada vivienda en alquiler- aumentó de forma notable: de 80 a 275 interesados por inmueble en Cataluña en un solo año.

La declaración de zona tensionada busca frenar la escalada del precio del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda en zonas donde el esfuerzo económico de las familias supera los umbrales considerados sostenibles. Los datos disponibles hasta la fecha muestran que, en las comunidades autónomas que han activado esta medida -especialmente Cataluña-, los precios se han estabilizado o incluso han bajado.

No obstante, el Observatorio del Alquiler advierte de que la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido en estas zonas, lo que puede generar efectos contraproducentes si no se acompaña de políticas activas de vivienda pública o de estímulo a la oferta asequible.

En cualquier caso, los próximos meses serán clave para evaluar si la extensión de esta política a ciudades como A Coruña, San Sebastián o Pamplona produce resultados similares o si sus efectos varían según el contexto local.