“Estamos ante una burbuja, pero no de crédito, sino de expectativas”: los precios de la vivienda en España se disparan mientras comprar se convierte en un lujo

Los precios del mercado inmobiliario en España están haciendo que el acceso a una vivienda digna sea prácticamente misión imposible. La oferta no ha logrado seguir el ritmo de la creciente demanda de los últimos años, y esto, junto a un índice casi inexistente de vivienda social (solo un 3,4%), ha llevado al mercado a un punto de saturación.

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Ante este panorama, surge la pregunta de si estamos, o vamos a estar dentro de poco, ante una burbuja inmobiliaria similar a la que se vivió en el país hace 17 años. ¿La respuesta? Sí, pero no.

Las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística indican que el valor medio de la vivienda libre en España ha aumentado un 3,5% durante el primer trimestre de 2025, y las de nueva construcción han experimentado un repunte del 6,3%.

Y esta tendencia no es reciente. Según el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, la construcción de nuevas viviendas en nuestro país ha sufrido un claro retroceso desde 2023. Además, desde la entidad indican que la escasez de opciones asequibles para la compra seguirá siendo uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario en los próximos años.

“Estamos viendo que el precio se va alejando de su valor fundamental de equilibrio” nos indica Raymond Torres, director de Coyuntura de Fundas, a Infobae España, refiriéndose al precio de referencia que deberían tener las viviendas. Y matiza: “Cada vez son menos los hogares que pueden comprar al contado, sobre todo si no poseían antes otra vivienda”.

Para el experto, ahora mismo estamos “ante una burbuja, pero no de crédito, sino de expectativas”, lo que significa que “procede de expectativas que se retroalimentan”, al contrario que la burbuja inmobiliaria de 2008, que “estaba alimentada por el crédito bancario”. “Las personas que compran lo hacen, aunque sea ya a un precio muy caro, pensando que se va a revalorizar y, de alguna manera, van a rentabilizar esa inversión”, aclara Torres.

Esta urgencia por comprar antes de que suban los precios también viene dada por la escasez de oferta. “Cuanto más suba la oferta, más complicado va a ser mantener los precios altos”, explica el experto de Funcas, puntualizando que “faltan, según estimaciones, en torno a 600.000 viviendas”.

“La principal de las medidas es la construcción, elevar la oferta es lo que va a acabar con esta burbuja de expectativas”, detalla Torres. Pero, además de la construcción de más vivienda, otra alternativa también sería “cualquier limitación a la compra de viviendas por parte de no residentes”. “Esto puede tener una incidencia enorme en la dinámica del precio, lo mismo que las restricciones al alquiler turístico”, argumenta el director de Coyuntura de Funcas.

Con todo esto, Torres confirma que “en algún momento” terminará esta situación, y que “el precio podría caer si la burbuja de expectativas también cae”, pero “no se sabe cuándo, esa es la pregunta del millón”.

Y puede que ya se estén viendo los primeros indicios del final. El Banco de España confirma que, en los primeros meses del año, se ha registrado una desaceleración, tanto en el número de operaciones como en el precio de la vivienda.

La demanda de vivienda ha disminuido, teniendo en cuenta los máximos alcanzados en 2024. Mientras, según la entidad, los valores a los que se venden las viviendas han dejado de subir con la misma fuerza que en años anteriores, sobre todo en grandes ciudades y en zonas de costa.

Pero, aunque no se sepa cuándo va a terminar, o estallar, esta burbuja, sí podemos fijarnos en otros países que han vivido situaciones similares a la nuestra. “Algo así ha ocurrido en Francia y Alemania, y desde hace un par de años el precio ha caído, en términos reales entre un 10% y un 15%”, relata el experto.

“Llega un momento en que son muy pocos los que pueden comprar, y en ambos países el fin de la burbuja de expectativas tuvo que ver con la sensación de que la economía iba a crecer mucho menos, lo que incidió en las decisiones de compra y, por tanto, revirtió la curva de precios”, explica Torres. Y sentencia que “esto podría ocurrir también en España”.

Aunque este año todavía se espera que los precios sigan subiendo de manera desorbitada, “a partir del año que viene ya hablamos de un crecimiento mucho más moderado”.

En el caso de España, actualmente se están pidiendo cada vez menos hipotecas, y su valor también es más bajo. “Esto es porque la mayoría de las personas que compran han vendido su bien y compran otro bien y necesitan poco préstamo”, aclara Raymond Torres, explicando que “se vende y se compra simultáneamente”.

Igualmente, aclara que estos casos no son relevantes para burbuja de expectativas, porque son aquellos que no les importa invertir mucho dinero: “Venden y compran caro”. Lo que sí ha disminuido, y es más importante, son los que pueden comprar al contado, “sencillamente porque el precio es muy caro”.

“Ahora mismo, la gente compra por razones de inversión, obtiene su rentabilidad, sobre todo por el crecimiento del precio, y no tanto por el subyacente de la rentabilidad, que es, por ejemplo, el alquiler”, concluye el experto.