Regular el alquiler de la vivienda. Sí o no. He aquí la cuestión. Quienes sufren para pagarlo y destinan más de la mitad de su salario a este bien de primera necesidad dirán que sí. Quienes tienen pisos en propiedad y los sacan al mercado con un precio elevado dirán que no. Ningún país del mundo ha puesto un tope al precio del metro cuadrado, aunque son muchos los que han tratado de llevar a cabo medidas para controlarlo. Pero lo cierto es que ninguna resuelve un dilema que se ha convertido en estructural y en un auténtico quebradero de cabeza para los ciudadanos con menos ingresos. En España, es el principal problema para una mayoría de la población.
Ni las ayudas al alquiler, ni la facilidad para conseguir una hipoteca si eres menor de 35 años y no tienes ahorros ni los créditos ICO han conseguido paliar esta situación en España, especialmente en las zonas más tensionadas. Una de las preguntas que surgen es si regular el precio del alquiler sería una solución, es decir, que el precio del metro cuadrado tenga un máximo. Fijar un techo reduciría en un primer momento la carga económica de los inquilinos y la reducción de precios sería inmediata. A corto plazo el efecto es positivo. No obstante, con el tiempo, puede haber efectos adversos, como la reducción en la oferta de vivienda, un aumento de las ilegalidades en el mercado o una caída en la calidad de las viviendas.
Esta es la conclusión a la que llega una investigación llevada a cabo por el economista Konstantin A. Kholodilin, que ha publicado un artículo en el que resume los principales resultados de más de 200 artículos publicados entre 1967 y 2023. El estudio, titulado Los efectos del control de alquileres a través de la investigación empírica: una revisión casi completa de la literatura, concluye que la mayoría de los trabajos sobre el tema confirman que los alquileres de las viviendas sujetas a control disminuyen significativamente, con una reducción promedio cercana al 9,4%.
Este impacto es especialmente evidente en mercados de alta demanda, donde los precios alcanzan niveles inalcanzables para una gran parte de la población. De esta forma, el control de alquileres puede aliviar la presión financiera sobre los inquilinos de las viviendas reguladas.
No se puede negar entonces que la implementación de políticas de control del precio de los alquileres genera una disminución inmediata del precio de la vivienda —siempre que se ajusten a la norma, claro—. Sin embargo, las ventajas inmediatas se ven contrarrestadas por efectos no deseados que afectan a la oferta y la calidad de la vivienda.
Principal inconveniente: menos oferta
El principal inconveniente es la disminución de la oferta de viviendas disponibles en el mercado del alquiler. Al reducir las ganancias de los arrendadores, los incentivos para construir nuevas viviendas o mantener las existentes se ven mermados. Este fenómeno no solo afecta a los nuevos inquilinos, sino que puede resultar en un aumento de la escasez de viviendas en alquiler. La regulación de los precios de alquiler también puede llevar a que muchos propietarios decidan vender sus propiedades o convertirlas en viviendas de propiedad, lo que reduce aún más la disponibilidad de alquiler.
Otra consecuencia directa del control de los alquileres es el fomento de prácticas ilegales en el mercado. En contextos donde la demanda de vivienda supera la oferta, es común que los propietarios recurran a tener a los inquilinos sin contrato, lo que implica pagos no oficiales al arrendador para asegurar el alquiler de una vivienda. O que tengan un contrato, pero deban pagar en B la cantidad restante. Estas prácticas distorsionan el mercado y lo hacen aún más opaco, dificultando el acceso a vivienda para aquellos que no pueden o no quieren involucrarse en actividades informales. La cuestión sería implementar algún tipo de norma que evitara que se diera esta situación.
El control de los alquileres también tiene un impacto negativo en la calidad de las viviendas reguladas. Debido a la reducción en los ingresos de los propietarios, los incentivos para realizar mantenimientos o mejoras en las propiedades se ven fuertemente disminuidos. Como resultado, muchas viviendas sujetas a control experimentan un deterioro gradual, ya que los propietarios no están dispuestos a invertir en su mantenimiento sin un retorno adecuado de la inversión.
Por otro lado, también dificulta la movilidad residencial. Al estar los alquileres más bajos de lo que serían en un mercado libre, los inquilinos en viviendas reguladas tienden a quedarse más tiempo en sus residencias, incluso cuando sus necesidades cambian. Esto reduce las opciones de cambio, lo que puede tener efectos negativos sobre la flexibilidad laboral y la eficiencia del mercado laboral.
Aunque una de las justificaciones para la implementación de políticas de control de alquileres es la lucha contra la desigualdad económica, estos sistemas pueden, paradójicamente, generar situaciones de una mala asignación de recursos, según el estudio. Los inquilinos con ingresos más altos, que se benefician de alquileres más bajos en propiedades en buenas condiciones, pueden obtener una ventaja injusta sobre aquellos que realmente necesitan la vivienda. Además, la escasez de viviendas disponibles para el alquiler puede forzar a los inquilinos de bajos ingresos a desplazarse a zonas menos atractivas.
