Estos son los impuestos que debes pagar al vender una casa heredada

Vender una casa heredada puede parecer, a primera vista, una solución sencilla para obtener liquidez tras recibir un inmueble en herencia. Sin embargo, esta operación conlleva una serie de implicaciones fiscales que es necesario conocer antes de cerrar la transacción. Más allá de los trámites notariales y registrales, los herederos deben hacer frente a diversos impuestos que pueden reducir notablemente el beneficio final obtenido con la venta.

Tal y como indica Idealista, el proceso para obtener la liquidez de la vivienda pasa por el pago de tres impuestos. Entre ellos, como siempre ocurre al percibir los beneficios de una herencia: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Este grava la transmisión del inmueble en función del valor del bien, el grado de parentesco y la comunidad autónoma.

Posteriormente, hay que sumar el dinero que se destina para la plusvalía municipal, que se aplica tanto al recibir la propiedad como al venderla posteriormente. Por último, hay que tener en cuenta que, en el caso de vender el inmueble por un valor superior al fijado en el momento de la herencia, el sucesor deberá declarar esa diferencia como ganancia patrimonial en el IRPF.

El primer tributo al que deben hacer frente los herederos es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que como ya se ha explicado, se aplica en el momento de aceptar la herencia. No obstante, hay que tener en cuenta que el importe varía en función del valor del inmueble, el grado de parentesco con el fallecido, la situación económica del heredero y la comunidad autónoma en la que se encuentra la vivienda.

Aun así, es preciso señalar que la cantidad a pagar se divide entre todos los herederos de forma proporcional a su cuota de participación. De esta manera, en caso de que un heredero renuncie a la herencia, no está obligado a pagarlo. Además, algunas comunidades, como Andalucía, Madrid o la Comunidad Valenciana, existen bonificaciones que pueden reducir significativamente su impacto fiscal, especialmente en herencias entre padres e hijos.

El segundo impuesto relevante es la plusvalía municipal, oficialmente denominado impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este tributo grava el aumento del valor del suelo y puede aplicarse en dos momentos distintos:

• Plusvalía por la herencia: se calcula desde que el fallecido adquirió la vivienda hasta que la recibe el heredero. Este pago debe realizarse al aceptar la herencia.
• Plusvalía por la venta: se aplica si el heredero decide vender la vivienda. En este caso, el cálculo se realiza desde el momento en que se recibió el inmueble hasta la fecha de la venta.

El importe depende del municipio y de los años transcurridos entre las fechas de adquisición y transmisión. Algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones en caso de herencias directas, por lo que es recomendable consultar la normativa local.

Cuando se vende la vivienda heredada, es posible que el heredero obtenga una ganancia patrimonial, que debe declararse en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) en el ejercicio fiscal correspondiente a la venta. Para calcular este beneficio, se resta el valor de adquisición, determinado en el Impuesto de Sucesiones, al valor de transmisión, que corresponde al precio de venta del inmueble.

Desde la entrada en vigor del nuevo valor de referencia catastral, el 1 de enero de 2022, se debe utilizar el valor más alto entre el de referencia del Catastro y el valor declarado en la escritura de herencia para calcular el valor de adquisición. Asimismo, también hay que contar con otros gastos que pueden sumarse al total: notaría, registro, y tributos pagados por la herencia. Pero, ¿qué porcentaje se lleva Hacienda? Al ser un impuesto progresivo, el IRPF tendrá una proporción adaptada a la venta:

• 19% hasta 6.000 euros
• 21% entre 6.000 y 50.000 euros
• 23% entre 50.000 y 200.000 euros
• 27% entre 200.000 y 300.000 euros
• 28% a partir de 300.000 euros

Así, si la ganancia es de 7.000 euros, se tributarán los primeros 6.000 al 19% y los 1.000 restantes al 21%. Además, no es posible aplicar las exenciones previstas para la vivienda habitual, como la reinversión en otra casa o las mejoras realizadas, ya que estas no se aplican a inmuebles heredados. Como último paso, no hay que olvidarse de declararlo en la Renta, concretamente en las casillas comprendidas entre la 1815 y la 1846.