En lo que se suele tardar en pagar una hipoteca, cabe la posibilidad de que las condiciones pactadas al inicio dejen de encajar con las posibilidades de quien asumió el préstamo. Cambios en la situación económica, necesidades familiares, o nuevas condiciones del mercado financiero pueden hacer necesario replantear algunos términos del contrato. En ese contexto, el ordenamiento jurídico español contempla una herramienta eficaz para adaptar el préstamo sin necesidad de cancelarlo ni constituir uno nuevo: la novación hipotecaria.
Qué es la novación hipotecaria
Regulada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, esta figura legal permite modificar determinadas condiciones del préstamo por acuerdo entre las partes, siempre que dichas modificaciones queden recogidas en escritura pública e inscritas en el Registro de la Propiedad. No se trata de un ajuste administrativo sin trascendencia, sino de una operación jurídica con plenos efectos.
Entre los aspectos que pueden ser objeto de novación figuran la ampliación o reducción del capital pendiente, la modificación del plazo de amortización y los cambios en el tipo de interés, ya sea el ordinario, el de demora o la fórmula que regula su variabilidad. También cabe reformular el sistema de amortización - pasar, por ejemplo, de cuotas constantes a decrecientes - o introducir nuevas garantías personales, como la incorporación de un avalista.
En lo que respecta a los costes, la ley establece un tratamiento favorable para ciertos tipos de modificaciones. Cuando la novación afecta al tipo de interés o al plazo del préstamo, puede aplicarse una exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), así como una reducción en los aranceles notariales y registrales. No obstante, la gestión de este impuesto está transferida a las comunidades autónomas, por lo que la aplicación concreta de estas ventajas dependerá de la normativa vigente en cada territorio.
Por otra parte, la entidad financiera puede aplicar una comisión por la tramitación de la novación, siempre que esté prevista en el contrato inicial. Sin embargo, cuando la modificación se refiere únicamente al plazo de vencimiento, la ley impone un límite claro: esta comisión no podrá superar el 0,1% del capital pendiente de amortización.
Existe, además, una modalidad específica dentro del marco de la novación: la subrogación de deudor. Esta opción permite el cambio de titular del préstamo sin alterar necesariamente las condiciones económicas del mismo. Es una fórmula habitual en compraventas de viviendas ya hipotecadas, cuando el comprador desea mantener la hipoteca existente por resultar más ventajosa que las opciones del mercado. Para que esta operación sea válida, se requiere la autorización expresa o tácita del banco, y la entidad podrá cobrar una comisión por los trámites que conlleva.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el 16 de junio de ese mismo año, el marco legal de la contratación hipotecaria se ha reforzado en términos de transparencia y protección al prestatario. En las operaciones de novación, el prestamista debe informar con claridad de todos los cambios introducidos respecto al contrato original. Además, se aplica el nuevo reparto de gastos hipotecarios regulado en el artículo 14 de dicha ley, lo que incide directamente en los costes que asumen las partes.
