El modelo de vivienda protegida en España —conocido más comúnmente como VPO— enfrenta un panorama complejo en la actualidad, marcado por un excedente de viviendas libres sin vender y una regulación que permite que estas viviendas pierdan su calificación de protegidas con el paso del tiempo o tras su venta, desvirtuando su propósito social y poniendo obstáculos al acceso de los sectores poblacionales más vulnerables.
No obstante, este sistema, a pesar de que ahora mismo se encuentre en un momento crítico que exige soluciones innovadoras, ha sido una herramienta clave en la política habitacional del país a lo largo de los años.
En la década de 1980, según los datos aportados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se construían aproximadamente 100.000 viviendas protegidas al año. En la actualidad, las cifras se han reducido hasta las 10.000. Y eso por no hablar de algunas polémicas recientes, como la sucedida este mismo marzo en Sevilla, donde se anunció la creación de viviendas protegidas para las que había que tener más de 60.000 euros ahorrados, que es el salario medio sevillano íntegro de tres años.
¿Cuál ha sido el motivo por el que se han dejado de construir Viviendas de Protección Oficial? Para saber la respuesta, es interesante analizar cuál ha sido la evolución de este tipo de vivienda desde que se inició la democracia y cuál es la relación de su actual crisis con la construcción de vivienda libre.
1911: una fecha clave para gestionar la necesidad de ofrecer vivienda protegida
La historia de la vivienda protegida en España se remonta a 1911, cuando se promulgó la Ley de Casas Baratas durante el trienio reformista de José Canalejas bajo el reinado de Alfonso XIII. Este fue el primer intento de las administraciones públicas por abordar la necesidad de vivienda social en el país.
En un primer momento, eran casas construidas y destinadas específicamente para las personas de clase económica baja, pero diez años después, en 1921, con la segunda Ley de Casas Baratas, se incluyó en la ecuación a la clase media, que también podía tener acceso a este tipo de viviendas.
Estas casas, de las que tenemos bastantes datos debido a la publicación de estas leyes en el Boletín Oficial del Estado, estaban aisladas, en el poblado o en el campo, es decir, en el extrarradio, y no se podían subarrendar, solamente ser ocupadas por familias con pocos ingresos. En concreto, el requisito para poder acceder a una de ellas era tener un salario mínimo de 3.000 pesetas anuales, algo bastante difícil para los obreros porque el trabajo estable era bastante anómalo.
Ya en 1925, en plena dictadura de Primo de Rivera, se hizo una tercera ley, esta vez llamada Ley de Casas Económicas, que iba más dirigida a la clase media que a la baja, y que además estaba especialmente pensada para grupos sociales específicos como los militares, los funcionarios o los periodistas que eran afines al régimen.
Y tuvo que llegar el año 1929 para que el Ayuntamiento de Madrid hiciese casas muy baratas, no tan alejadas del centro, de tamaño más pequeño —al estar en bloques en vez de en casas individuales— y de alquiler en vez de compra. De ahí nacieron algunos de los barrios obreros como Orcasitas, Entrevías o el Pozo del Tío Raimundo.
La construcción de millones de VPO
Durante el periodo comprendido entre 1960 y 1979, se edificaron 5,4 millones de viviendas en el país, de las cuales 3,4 millones correspondieron a VPO. Eso significa que un 63% del total de viviendas eran de protección oficial.
Sin embargo, a partir de 1990, su peso comenzó a disminuir de manera drástica, coincidiendo con un aumento en la construcción de viviendas de uso libre. Entre 1980 y 2023, de los 11,8 millones de viviendas construidas, solo 2,7 millones fueron protegidas, lo que representa un 23% del total. Estos son los datos que ofrece Comisiones Obreras, y que además ahondan en otras cuestiones interesantes sobre la crisis de las Viviendas de Protección Oficial.
Por ejemplo, muestran que el declive de la vivienda protegida se acentuó durante la burbuja inmobiliaria de principios de los años 2000. En esta etapa, las VPO representaron únicamente, igual que ahora, el 10% de las viviendas construidas.
Sin embargo, tras la crisis económica de 2008 se produjo un breve repunte en su construcción debido al colapso del mercado de vivienda libre. Hasta que, a partir de 2012, la desaparición de la garantía pública de financiación para este tipo de inmuebles marcó un punto de inflexión. Desde entonces, la construcción de VPO ha caído a niveles mínimos, suponiendo, como decíamos al inicio, menos del 10% de las nuevas edificaciones en la actualidad.
La privatización de la vivienda protegida: el inicio del problema de hoy
El modelo de vivienda protegida en España se basaba en la construcción de inmuebles a precios limitados, facilitando su adquisición por parte de familias de ingresos medios y bajos. Eso ha quedado claro. Pero la realidad es que estas viviendas, tras un periodo de tiempo determinado, pasaban a ser propiedad de los inquilinos, quienes podían venderlas o alquilarlas en el mercado libre. Este sistema, aunque permitió a muchas familias acceder a una vivienda, también contribuyó a la reducción del parque público de vivienda.
Según el mismo informe de CC.OO., desde el año 2000 se han privatizado más de 765.000 viviendas protegidas, lo que ha reducido el parque público a aproximadamente 300.000 inmuebles. De no haberse permitido la descalificación de estas viviendas, y si se hubieran destinado más recursos a políticas de vivienda, el parque público podría haber alcanzado los 4,7 millones de unidades. Y esto habría tenido un claro impacto en el acceso a la vivienda, frenando la escasez y el encarecimiento de los precios de la actualidad.
Ante el declive de la vivienda protegida, el sector inmobiliario y las políticas públicas han comenzado a explorar alternativas para responder a la crisis. Una de las propuestas más destacadas es el desarrollo de vivienda asequible, un concepto que busca ofrecer opciones tanto de compra como de alquiler a precios más bajos que los del mercado, dirigidas principalmente a las rentas medias y bajas.
Aun así, algunos partidos políticos —como Sumar o Podemos— hablan claramente de la necesidad de prohibir la venta de suelo y vivienda pública, así como calificar de forma permanente la vivienda protegida para que no se pueda privatizar. Sobre todo ante casos especialmente sangrantes, como la venta de 2.935 viviendas públicas por parte de la Comunidad de Madrid a un fondo de inversión por 201 millones de euros, que fue, por cierto, finalmente anulada por la justicia.
Precisamente por todo esto, es importante recordar que el esfuerzo hipotecario necesario para adquirir una vivienda ha aumentado considerablemente en las últimas décadas, superando ya el 30% de los ingresos medios. Este incremento ha restringido el acceso a la vivienda para una parte significativa de la población, especialmente para aquellos con ingresos bajos y con poca capacidad de ahorro.
Si hay algo que parece claro, desde luego, es que las Viviendas de Protección Oficial, aunque actualmente en un momento bastante bajo, son una herramienta clave para paliar la situación de los precios desmesurados del mercado. Y que todas las políticas relacionadas con esta materia deben de impulsar, de nuevo, su construcción y protección.
