Escriturar una vivienda es un paso esencial en cualquier transacción inmobiliaria, ya que otorga validez jurídica a la compra ante notarios y registradores. En este proceso, los compradores deben declarar el precio acordado en la compraventa, que será la base para calcular una serie de impuestos y gastos asociados. Sin embargo, algunos compradores optan por escriturar un inmueble por un valor inferior al precio real de compra, con la esperanza de reducir el coste de los impuestos inmediatos.
De esta manera, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los principales impuestos afectados, ya que se calcula en función del valor escriturado. Por ejemplo, si un comprador adquiere una propiedad por 200.000 €, pero la escritura se realiza por 150.000 €, el ahorro en el ITP al 7% sería de 3.500 €. Además, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) también se calcula en función del valor escriturado, lo que puede reducir aún más la carga tributaria en el momento de la transacción.
Asimismo, el comprador también disminuiría honorarios notariales y costes asociados al registro de la propiedad. Sin embargo, estas ventajas son a menudo de corto plazo y no deben ser el único factor a considerar al tomar una decisión sobre el precio de la escritura. Por lo que antes de tomar cualquier decisión es conveniente conocer las desventajas de escriturar por menos una vivienda.
Desventajas de escriturar por debajo de su valor real
Uno de los principales riesgos de escriturar por menos es la intervención de Hacienda, que utiliza el valor de referencia catastral como base mínima para calcular los impuestos sobre cualquier compraventa de inmuebles. Si la institución detecta que el precio de la escritura está por debajo de este valor de referencia, puede iniciar una comprobación de valores y exigir el pago de la diferencia en impuestos. Además, se generarán intereses de demora, que en 2025 están al 4,0625%, y se impondrá una multa económica que puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad no ingresada. Estos recargos pueden hacer que el ahorro inicial en impuestos se vea rápidamente contrarrestado por las sanciones.
Un efecto directo de escriturar por menos es el impacto en la futura reventa del inmueble. Cuando se decida vender la propiedad, el precio de adquisición más bajo en la escritura generará una ganancia patrimonial mayor en el IRPF, lo que resultará en una mayor carga fiscal por la venta. Por ejemplo, si se compró por 150.000 €, pero se vendió por 200.000 €, la ganancia patrimonial sería de 50.000 € en lugar de una menor cantidad si se hubiera declarado el precio real de compra.
Otro problema asociado con la práctica de escriturar por debajo de su valor real es la limitación en el acceso a financiación. Si el comprador desea solicitar una hipoteca adicional para reformar la vivienda o pedir un préstamo sobre el inmueble, los bancos suelen calcular la cantidad a financiar según el precio de la escritura. Esto puede reducir significativamente la cantidad que se puede pedir prestada, ya que los bancos no considerarán el valor real de mercado del inmueble, sino el valor que aparece en la escritura.
En situaciones extremas, si la compraventa es revisada judicialmente, como en el caso de una herencia o una disputa legal entre las partes, el hecho de haber declarado un precio inferior al real podría ser considerado un acto fraudulento. Esto podría anular la operación o generar consecuencias legales graves. En el caso de que la propiedad se transmita como herencia o donación, el valor de adquisición bajo también afectará los impuestos sucesorios. Al basarse en un precio de adquisición más bajo, los impuestos que deben pagar los beneficiarios se incrementarán, lo que genera una mayor carga fiscal para quienes reciban la propiedad.
Hacienda utiliza el valor de referencia catastral como la base mínima para calcular los impuestos en las transacciones inmobiliarias. Si detecta que el precio escriturado es inferior al valor real, puede recalcular los impuestos, revisar otras transacciones pasadas del comprador o vendedor, e imponer sanciones y recargos económicos. Este enfoque es parte del esfuerzo de Hacienda por combatir el fraude fiscal relacionado con la compraventa de inmuebles.
Aunque las ventajas inmediatas, como el ahorro en impuestos y gastos notariales, puedan resultar tentadoras, las desventajas a largo plazo y los riesgos fiscales asociados superan ampliamente cualquier beneficio. Las sanciones económicas, los problemas legales y las complicaciones en el futuro de la propiedad hacen que esta práctica sea poco recomendable. Si bien puede haber una tentación de reducir el precio de la escritura para ahorrar en impuestos, los compradores deben ser conscientes de las posibles repercusiones que esto puede acarrear en el futuro.
