La Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona ha determinado dos vecinos de una comunidad de propietarios no podrán anular una derrama de 40.000 euros destinada a financiar obras esenciales en el edificio. El juzgado ha tenido en cuenta que estas personas tenían deudas comunitarias antes de la adopción de un acuerdo. De esta manera, se ha desestimado la demanda interpuesta por sendos afectados, por lo que no solo saldrá adelante el proyecto, sino que tendrán que aportar el porcentaje correspondiente en la obra.
El conflicto judicial se originó tras la celebración de una junta de propietarios en la que se tomaron varios acuerdos clave para el mantenimiento del edificio. Entre estos acuerdos se incluyeron la adecuación del inmueble al Reglamento de Baja Tensión, reparación de fachadas debido al riesgo de desprendimientos y la constitución de dos derramas para financiar las obras. Parte de la financiación también provendría de 20.000 euros previamente establecidos en el fondo de reserva.
En aquella junta, dos vecinos deudores no pudieron ejercer su derecho a voto por no estar al corriente de sus pagos. Según el artículo 553.24 del Código Civil Catalán, los propietarios con deudas pendientes tienen voz en las reuniones, pero carecen de voto, salvo que acrediten haber consignado judicial o notarialmente las cantidades adeudadas, o que estas hayan sido objeto de impugnación judicial. Sin embargo, este no era el caso de los dos comuneros involucrados.
La demanda por no poder intervenir en la votación
Dos meses después de la junta y una vez regularizadas las deudas que mantenían con la comunidad, los propietarios interpusieron una demanda para invalidar los acuerdos. Argumentaron que la decisión de excluirles del voto era contraria a la ley y que las decisiones tomadas les resultaban “gravemente perjudiciales”. La parte demandada, la comunidad de propietarios, rechazó los argumentos y señaló que las medidas adoptadas eran necesarias debido al deterioro del edificio y a los riesgos que este presentaba, ya identificados en informes técnicos previos.
Además, subrayaron que la adecuación al Reglamento de Baja Tensión estaba pendiente desde 2010 y requería corregir defectos detectados en las instalaciones eléctricas. Respecto a la reparación de la fachada, se trataba de una medida obligada por un expediente del Ayuntamiento de Barcelona. La comunidad también resaltó que la falta de pago de los demandantes en la fecha de celebración de la junta les privaba de la legitimación necesaria para impugnar acuerdos posteriormente, independientemente de que más tarde hubieran liquidado sus deudas.
Sentencia inicial y el nuevo fallo
En primera instancia, el Juzgado número 57 de Barcelona desestimó la demanda, al considerar que las obras eran técnicamente indispensables y que el uso de los 20.000 euros del fondo de reserva ya había sido aprobado previamente en otra junta no impugnada. Sin embargo, el juzgado reconoció la legitimación activa de los comuneros morosos para presentar la demanda, argumentando que, a la fecha de interposición, ya habían cumplido con sus obligaciones económicas.
No obstante, cuando el caso llegó a la Audiencia Provincial de Barcelona tras un recurso de apelación por parte de la comunidad de propietarios, que cuestionaba la legitimación activa otorgada previamente a los demandantes. En su fallo, el tribunal corrigió el criterio del juzgado de primera instancia, determinando que los comuneros carecían de legitimación activa para impugnar los acuerdos adoptados en la junta, dado que no estaban al corriente de pago en el momento de su celebración.
Así, la sentencia de la Audiencia insistió en que, según el artículo 553.31 del Código Civil Catalán, el ejercicio del derecho a impugnar un acuerdo requiere que las deudas comunitarias estén saldadas en el momento de la adopción del acuerdo. Esto aplica a deudas ordinarias, extraordinarias y relativas al fondo de reserva. La normativa busca evitar que propietarios morosos obstaculicen decisiones necesarias para el mantenimiento y mejora de los inmuebles.
