Cada vez que un contrato de alquiler cumple un año, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta que paga el arrendatario por el inmueble, aunque esta subida tiene un límite para evitar aumentos desmedidos del coste del alquiler. Así lo dicta la el Artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que busca proteger el acceso a la vivienda del inquilino de un encarecimiento repentino al mismo tiempo que garantiza al propietario que su inmueble se mantenga a un precio acorde con su valor pese al avance de la inflación.
La fórmula normalmente utilizada para medir cuál es el aumento adecuado cada año se base en el índice de precios al consumidor (IPC), la estadística usada con más frecuencia para estimar la evolución de los precios de los bienes y servicios que consumen las familias en un determinado periodo temporal. Se trata de un indicador económico desarrollado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) que sirve como guía para calcular el progreso del precio de la vida y del poder adquisitivo de los ciudadanos. Desde el 1 de enero de 2025, en cambio, el método de cálculo para determinar la subida según el IPC ha cambiado debido a la nueva Ley de Vivienda.
Cuándo pueden subirme el alquiler
Aunque lo más habitual ha sido que se utilice el IPC para determinar cuál será la subida del precio de un alquiler, la LAU establece que para que esto pueda realizarse debe estar pactado de forma expresa, además de avisar al inquilino con 30 días de antelación. Esto es, si el contrato de alquiler no cuenta con una cláusula que especifique la posibilidad de actualizarlo según la variación de la inflación, no podrá llevarse a cabo esa subida.
En caso de que si se detalle la posibilidad de un incremento, pero no se puntualice la metodología que se debe utilizar, la subida se materializará acorde con la última lectura interanual publicada del Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). Este indicador marca una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro, que se calcula dividiendo el IPC del trimestre actual por la productividad media de los últimos cuatro trimestres y es una referencia mucho más volátil.
Hasta este año, la subida del alquiler se calculaba añadiendo a la renta actual el porcentaje de la variación interanual del IPC publicado dos meses antes de la actualización del precio. Es decir, si ese valor indicaba una inflación del 2% y el precio del alquiler era de 1.000 euros al mes, la renta aumentaría en 20 euros hasta quedarse en los 1.020 euros mensuales. Cabe destacar que el Gobierno estableció un tope máximo del 2% para 2022 y del 3% para 2023 y 2024 en las subidas de los contratos actualizados en esos periodos independientemente si el IPC superaba estas tasas, como medida para hacer frente al encarecimiento de la vida.
Cómo se calcula la subida en 2025
La Ley de Vivienda, que entró en vigor en 2023 con varias medidas no exentas de polémicas para intentar relajar las tensiones en el mercado inmobiliario, establece también un cambio para el cálculo de los incrementos aplicables al actualizar anualmente los contratos de alquiler. A partir de esta fecha, la tasa en la que se elevarán los contratos firmados tras la entrada en vigor de la nueva ley se determinará a través del nuevo índice creado por el INE.
El llamado índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV) se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada. En enero de este año, el valor de este índice se situó en el 2,19%, mientras que en el mes de febrero cayó hasta el 2,08%.
