Cuál es la propuesta de los economistas para conseguir bajar el precio de la vivienda: “Se necesitan un millón en España. Y se necesitan ya”

La vivienda se ha consolidado como la principal preocupación en España, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) de enero. Por tercer mes consecutivo, ha sido el problema más señalado por los españoles en las encuestas. Y es que, el acceso a ella se enfrenta a serios desafíos, tanto por parte del mercado del alquiler, como el de la compra.

En busca de soluciones, el Consejo General de Economistas de España (CGE) y la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) han presentado este miércoles una serie de propuestas destinadas a incrementar la oferta de viviendas y, con ello, conseguir abaratar su precio. Y es que, según el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, “se necesitan un millón de viviendas en España. Y se necesitan ya”. Un problema que achaca a que “O la vivienda está muy cara para los españoles o los salarios son insuficientes para comprar vivienda a los precios actuales”.

Para los expertos, lo más importante es conseguir reformar la Ley de Suelo, con la que modificar la normativa urbanística para agilizar la obtención de suelo finalista y facilitar la promoción de nuevas viviendas, reduciendo así los tiempos de tramitación y eliminando bloqueos administrativos innecesarios.

Según Salcedo, “el suelo finalista es escaso y caro, y el período para transformarlo en apto para edificar es muy lento (de media 20 años)”. El economista considera que “el urbanismo es excesivamente rígido, lento y burocratizado para proveer suelo” y que la complejidad normativa (17 leyes urbanísticas) no facilita su gestión. Por ello, considera que “Circunstancias excepcionales, como las actuales, requieren la adopción de medidas excepcionales. La primera, reducir la excesiva dependencia de las administraciones públicas, facilitar las iniciativas privadas, y acometer un proceso de liberalización de la regulación del suelo”.

El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Xavier Vilajoana, explica que “la mayoría de los planeamientos llevan incorporada la obligación de realizar entre un 30 y un 50% de las viviendas de protección oficial, y varios de ellos están paralizados por defectos menores subsanables”.

En este sentido, ambos coinciden en que las Proposiciones No de Ley del Gobierno y del Partido Popular sobre la reforma de la Ley vigente son “iguales en lo fundamental”.

Xavier Vilajoana, lo tiene claro: “No hay política de vivienda sin inversión presupuestaria”, afirma. Y añade que lo se necesita es quintuplicar la inversión en vivienda, que es uno de los pilares fundamentales del Estado de bienestar. De hecho, desde su punto de vista, el problema es que “hay que pensar en el medio-largo plazo” mientras que “para el sector político el largo plazo son cuatro años”. Por ello, Vilajoana cree que se debe “movilizar los suelos de propiedad pública y ponerlos a disposición de los promotores públicos y privados para la construcción de viviendas asequibles”, así como sacar a concurso todos los suelos públicos disponibles para dar entrada a todo tipo de agentes de la edificación”.

En este sentido, para los economistas, es primordial fomentar mecanismos de cooperación entre el sector público y el privado para incrementar la oferta de vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, mediante incentivos y acuerdos estratégicos. Sin embargo, no es tarea fácil y mucho menos asequible económicamente. Vilajoana puntualiza que otro de los problemas con los que cuenta España es que “no tenemos dinero suficiente en este país para hacer todas las viviendas necesarias”. Por ello, justifica la necesidad de acuerdos con las empresas con el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda de manera sostenible.

Otro eje central para los expertos -y que afecta a las anteriores- es la necesidad de atraer inversión privada mediante reglas claras y estables. Por ello, es fundamental evitar los cambios constantes en la legislación urbanística y de vivienda que generan incertidumbre y ahuyentan la inversión privada.

Según Salcedo, “la seguridad jurídica es imprescindible para cualquier inversión” y advierte de que esta “inseguridad jurídica en el plano urbanístico y la rigidez normativa alargan los plazos de ejecución de proyectos hasta niveles insostenibles, impactando negativamente en la oferta de vivienda”. Desde su punto de vista “las políticas públicas deberían enfocarse a reducir el excesivo intervencionismo, porque distorsiona los mercados, reduciendo eficiencia y pérdida de competitividad”, haciendo referencia a las medidas aprobadas por el Gobierno central para reducir los alquileres turísticos o poner precios topes a los alquileres en las zonas tensionadas.

En este sentido, el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, Jordi Jofre-Monseny, discrepa y explica que “a corto plazo, es fundamental fortalecer el mercado privado de alquiler residencial, lo que implica regular el alquiler turístico en mercados tensionados. Para ello, se requieren “instrumentos que alivien la sobrecarga en el mercado del alquiler, dado que las investigaciones más recientes indican que las ayudas al alquiler para los inquilinos pueden ser una herramienta eficaz, siempre que su aplicación no sea excesivamente generalizada en el mercado”. Y en el caso de los mercados tensionados, concretamente, considera conveniente ”establecer un mecanismo de control de los precios del alquiler para garantizar que, en los próximos años, estos no crezcan sistemáticamente por encima de la inflación”.

En materia fiscal, los economistas proponen reducir los impuestos que encarecen la vivienda, desde el IVA hasta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o las tasas administrativas. Según el informe presentado, estos gravámenes representan hasta un 25% del precio final de una vivienda.

“Reducir la carga fiscal tendría un impacto inmediato en los precios”, enfatiza Salcedo. Palabras en las que coincide el presidente del Consejo General de Economistas, Valentín Pich, que insiste en que los incentivos fiscales son más eficaces que los controles de precios, ya que estos pueden reducir la oferta y agravar la crisis del alquiler”. En este sentido, Jofre-Monseny propone aumentar la diferencia fiscal entre el uso residencial y otros usos de la vivienda.

La modernización del sector de la construcción también es un factor clave para abordar el problema de la oferta, según los economistas. Esto incluye el impulso de procesos industrializados que optimicen los costes y los plazos de ejecución.

Según Vilajoana, “la falta de mano de obra cualificada es un problema acuciante al que, como sector, debemos enfrentarnos: en 10 años el 60% de la plantilla estará en edad de jubilación y no hay relevo generacional suficiente para cubrir esas vacantes”, por ello considera necesario que “tanto desde las organizaciones empresariales como desde las administraciones, aunemos fuerzas e impulsemos programas para atraer al talento joven a un sector en el que la innovación y el uso de las nuevas tecnologías pueden ser factores determinantes para incorporar a los jóvenes y mujeres”.