La subida del precio de la vivienda fortalece la riqueza de los hogares con propiedades en 2024 y el Banco de España avisa: comprar es cada vez más difícil

El incremento de los precios de la vivienda en 2024 ha consolidado la riqueza patrimonial de los hogares en España, según el Banco de España. No obstante, este fenómeno, según avisa la propia institución, también ha profundizado las dificultades de acceso a la vivienda para nuevos compradores. Y es así pese a la reciente reducción de los tipos de interés.

Según el Informe de la Situación Financiera de los Hogares y las Empresas del segundo semestre de 2024, la riqueza neta real de las familias ha experimentado un notable incremento. “El aumento de los precios de la vivienda, si bien ha dificultado el acceso en propiedad a determinados colectivos, en términos agregados, ha fortalecido la posición patrimonial de las familias”, apunta. Este crecimiento se ha sustentado en la revalorización de los activos inmobiliarios, que registraron un alza del 2,1 % en el tercer trimestre del año, así como en la apreciación de los activos financieros.

Gracias a ello, se produce un “descenso del grado de vulnerabilidad financiera de los hogares, que se situaría en niveles reducidos desde una perspectiva histórica”, indica el documento. Sin embargo, la contribución de las compras netas de inmuebles a este aumento ha sido menor en comparación con la subida de los precios de la vivienda.

El informe destaca que, en términos de distribución patrimonial, los hogares españoles concentran una proporción significativa de su riqueza en activos inmobiliarios, más que en otros países de la zona euro. Además, la deuda hipotecaria en España representa un porcentaje menor del patrimonio total de los hogares en comparación con la media europea, un factor atribuido al alto número de propietarios mayores de 65 años que poseen viviendas sin cargas financieras.

A pesar de la fortaleza patrimonial de las familias, el acceso a la vivienda ha continuado deteriorándose para los nuevos compradores. Según el informe, el aumento de los precios de los inmuebles ha sido el principal factor de este empeoramiento, aunque desde finales de 2023, el impacto negativo ha sido parcialmente compensado por la mejora de la renta per cápita y la caída de los costes de financiación. Esto ha permitido una leve recuperación del índice de accesibilidad a la vivienda en propiedad con hipoteca, con un repunte de 6,6 puntos porcentuales en términos interanuales hasta el tercer trimestre de 2024.

En el contexto europeo, la accesibilidad a la vivienda ha mostrado mejoras más limitadas. Mientras que en España la reducción de los tipos de interés y el incremento de las rentas han favorecido una recuperación del índice de accesibilidad en 12,2 puntos porcentuales, en la zona euro este repunte se ha limitado a 7 puntos. La diferencia se explica en parte por la menor presión inflacionaria sobre el mercado inmobiliario en otros países de la región desde 2022.

La reciente bajada de los tipos de interés ha contribuido a una reactivación parcial del crédito hipotecario. En la segunda mitad de 2024, las nuevas operaciones de crédito para la compra de vivienda aumentaron, con un crecimiento destacado de las hipotecas a tipo fijo, que alcanzaron el 62% del total de préstamos concedidos hasta noviembre. En contraste, las hipotecas mixtas y variables han perdido peso en el mercado.

No obstante, este incremento en la concesión de hipotecas no ha sido suficiente para mitigar las dificultades de acceso a la vivienda. Aunque la reducción del coste de financiación ha aliviado la carga de los hogares endeudados, la escalada de los precios inmobiliarios sigue siendo el principal obstáculo para quienes buscan adquirir una vivienda por primera vez.

A pesar de la dificultad de acceso a la propiedad, el Banco de España señala que el incremento del valor de los activos ha reforzado la estabilidad financiera de los hogares. En términos agregados, la vulnerabilidad financiera de las familias se ha reducido hasta niveles históricamente bajos, gracias a la combinación de una menor carga hipotecaria, un aumento del valor patrimonial y la evolución positiva del mercado laboral

El informe también resalta que la calidad crediticia de las carteras de préstamos hipotecarios ha mejorado, reflejando un menor riesgo de impago. Sin embargo, las diferencias generacionales se hacen cada vez más evidentes: mientras que los propietarios consolidados han visto aumentar su riqueza, las nuevas generaciones enfrentan barreras cada vez mayores para acceder a la vivienda en propiedad.

Por lo tanto, el encarecimiento de la vivienda ha tenido un doble efecto en la economía familiar: por un lado, ha fortalecido el patrimonio de los propietarios, especialmente aquellos con viviendas adquiridas hace años; por otro, ha intensificado las dificultades de acceso a la propiedad para las nuevas generaciones, a pesar de la caída de los tipos de interés. Un escenario que deja en el aire el futuro de la accesibilidad habitacional en España, cada vez más complicado.