Un inversor inmobiliario explica cómo comprar pisos de bancos en España: “Pueden salir oportunidades donde bajamos el precio un 30% por pago al contado”

En el mercado inmobiliario español, la compra de pisos procedentes de bancos se ha convertido en una estrategia atractiva para inversores en busca de oportunidades. Leandro Tomeo, experto en inversiones inmobiliarias y creador de contenido en TikTok (@leandrotomeo), explica cómo acceder a estas propiedades y negociar con las entidades bancarias para obtener descuentos significativos.

Según Tomeo, los bancos aún poseen un gran número de propiedades adquiridas tras la crisis de 2008, cuando se quedaron con más de medio millón de viviendas. “Negociar con un banco es más fácil que con un particular, sobre todo porque si la entidad necesita hacer efectivo, empiezan a sacar propiedades con descuento”, señala. Esto incluye no solo a bancos tradicionales, sino también a fondos de capital riesgo que buscan liquidez.

En este contexto, las entidades pueden ofrecer propiedades con descuentos importantes, permitiendo reducciones del 20% o incluso el 30% en casos de pago al contado. Además, estas operaciones pueden ser menos accesibles para compradores extranjeros, como belgas, ingleses o estadounidenses, quienes suelen encontrar más dificultades para acceder a este tipo de inmuebles.

El proceso de compra de un piso bancario comienza con la búsqueda de inmuebles. Mientras que la mayoría de los compradores recurren a portales como Idealista o Fotocasa, los inversores como Tomeo adoptan una estrategia diferente. “Nosotros hacemos al revés la búsqueda de inmuebles. Como estamos dados de alta en las entidades bancarias financieras, nos llegan las oportunidades de inmuebles a nosotros. Entonces nosotros vemos qué inmuebles nos interesan”, explica.

Muchos de estos inmuebles provienen de situaciones de impago de hipotecas, promotores en quiebra o casos de okupación, lo que puede influir en su precio y condiciones de compra. Algunos bancos también ofrecen edificios inacabados con financiación para completar su construcción, convirtiéndose en socios estratégicos para los inversores.

Una vez identificado un inmueble, se realiza una visita y se evalúa su estado. Si es necesario, se negocia el precio considerando aspectos como posibles reformas o la existencia de ocupantes. “Hay propiedades que no podemos ni siquiera entrar porque están tapiadas”, advierte el inversor.

Antes de formalizar la compra, es obligatorio firmar un documento conocido como KYC (Know Your Customer), que permite al banco verificar quién será el comprador, ya sea una persona física o una sociedad. Posteriormente, se paga una reserva, que suele oscilar entre 1.500 y 3.000 euros. Si todo avanza favorablemente y se superan los controles de blanqueo de capitales, se procede a la firma del contrato de compraventa y, si es necesario, a la tramitación de una hipoteca.

Comprar inmuebles bancarios implica ciertos desafíos. En primer lugar, encontrar propiedades a buen precio se ha vuelto más difícil debido al alza del mercado inmobiliario. Otro reto es minimizar el riesgo de inversión, por ello, es clave asegurarse de que la propiedad se adquiere por debajo del precio de mercado para garantizar rentabilidad, según advierte.

También señala que conseguir financiación puede ser complicado, ya que los bancos suelen conceder hipotecas de solo el 50% al 70% del valor del inmueble cuando se trata de una segunda compra o inversión.

Además, España tiene una carga impositiva alta en las transacciones inmobiliarias. “Los gastos de la compra tienen que ver con el ITP (el impuesto de transmisiones patrimoniales) y los gastos de notaría, que suelen rondar entre el cuatro y el 10% del valor de la compra. Y esto lo tienen que saber”, añade en el vídeo.

Para Tomeo, el éxito en la inversión inmobiliaria depende de establecer un presupuesto claro y definir el público objetivo de la propiedad. “No compren una propiedad si no saben a quién se la van a vender. Cuando me refiero a quien, no es que conozcan la persona, pero sí buscar el público objetivo. Es una persona mayor de 50 años es una pareja, un viejito, una gente joven. Si van a alquilar a largo plazo, a turístico, vacacional”, argumenta y añade que en su opinión, el alquiler turístico o de media estancia (hasta 11 meses) es una opción más rentable y segura que el alquiler a largo plazo, debido a las actuales leyes de protección de inquilinos.

Por otro lado, recomienda planificar y presupuestar cualquier reforma antes de la compra y sugiere contratar constructoras en lugar de albañiles independientes y formalizar todas las obras con facturas para evitar problemas legales y contables.