Suiza, Dinamarca, Malta y Andorra: estos son los países europeos que restringen las ventas de viviendas a los extranjeros

El año 2025 ha arrancado con precios récord en el mercado de la vivienda. Según los últimos datos del portal inmobiliario Idealista, el pasado mes de diciembre el coste del metro cuadrado alcanzó los 2.271 euros, lo que representa un aumento del 11,2% en comparación con diciembre de 2023. Esta cifra marca un máximo histórico en el país. Y todo apunta a que esta tendencia al alza puede mantenerse a lo largo de este año.

Esto explica que los esfuerzos para comprar una vivienda se hayan disparado. Según los últimos datos del OBS Business School, del pasado mes de julio, los españoles ya destinan, de media, el 40% de sus ingresos a pagar su hipoteca, mientras que lo recomendado por expertos y entidades es que no supere el límite del 30%. Si a esto se suma el endurecimiento de las condiciones hipotecarias —que obliga a los compradores a aportar al menos el 20% del valor de la vivienda como entrada, además de asumir los gastos asociados—, se crea un escenario que dificulta aún más el acceso para jóvenes y familias con ingresos medios o bajos.

Mientras tanto, los inversores extranjeros y los grandes fondos de inversión no dejan de ganar terreno en el mercado inmobiliario español. Según el portal inmobiliario Pisos.com, que cita datos del Colegio de Registradores, el peso de las compraventas de vivienda por extranjeros representó un 14,85 % sobre el total de las operaciones en el tercer trimestre de 2024. A la cabeza, se encuentran los británicos, con el 8,52% del total; seguidos por los alemanes (6,43%), los marroquíes (5,46%), los polacos (5,32%) y los italianos (5,25%). Además, los datos del Consejo General del Notariado reflejan que los extranjeros cuentan con un poder adquisitivo mucho mayor al de los locales.

En este sentido, y contra el desmesurado aumento de los precios de un derecho tan básico como la vivienda, algunos países europeos ya han actuado, y cuentan con restricciones para los extranjeros que quieran adquirir inmuebles. En España, por el momento, las medidas del Gobierno se han limitado a poner fin a las ‘Golden Visa’.

Como explican en la Gestoría Hispano-Suiza, a la hora de adquirir una vivienda en el país alpino hay que tener en cuenta ciertas limitaciones. Los extranjeros —pertenecientes a la Unión Europea o no— que residen en Suiza de manera legal pueden comprar un apartamento o una casa unifamiliar para utilizar como residencia principal, así como comprar un terreno, siempre y cuando la construcción de la vivienda comience en el plazo de un año.

Sin embargo, en el caso de las segundas viviendas, la cosa comienza a complicarse. Y es que los extranjeros tienen permitido adquirir una segunda vivienda, pero la normativa exige que se trasladen a vivir a ella de manera permanente. En caso contrario, estarían infringiendo la ley. Una vez establecido en la nueva residencia, el propietario puede mantener su vivienda anterior como residencia secundaria o destinarla al alquiler.

En Suiza, los foráneos también pueden adquirir viviendas destinadas al uso vacacional, aunque esta compra sí que requiere autorización previa. Estas propiedades deben estar en zonas que las autoridades cantonales hayan clasificado como áreas turísticas. Además, los cantones y los municipios tienen la facultad de imponer restricciones adicionales, como permitir únicamente la compra de viviendas que previamente fueran propiedad de otros extranjeros.

El tamaño de estas viviendas también está regulado: la superficie útil no puede exceder los 200 m², salvo en casos excepcionales donde se justifique una necesidad específica. Si se decide alquilar la vivienda vacacional, solo puede hacerse por un periodo inferior a un año. Asimismo, la normativa prohíbe tener más de una casa de vacaciones.

En Dinamarca, para adquirir una propiedad es requisito fundamental contar con residencia permanente en el país o haber vivido allí de manera continua durante al menos cinco años, según puntualizan en el Ministerio de Asuntos Exteriores del país. La autorización necesaria para esta compra es otorgada por el Ministerio de Justicia danés.

Sin embargo, los ciudadanos de la Unión Europea (UE) y del Espacio Económico Europeo (EEE) pueden estar exentos de esta autorización “en ciertas circunstancias”, aunque no especifican cuáles.

Desde el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación de España, apuntan que “dada la escasez del número de viviendas y de terreno dedicado a la construcción, los ciudadanos europeos no pueden comprar más de una vivienda en Malta, a no ser que residan en la isla durante más de cinco años”.

Por tanto, los foráneos que busquen una segunda vivienda en el país necesitarán una autorización especial para comprarla. Además, los ciudadanos no malteses sólo podrán adquirir viviendas por un valor mínimo determinado por las autoridades maltesas competentes.

Existe un archipiélago finlandés en el que la compra de vivienda a extranjeros también se encuentra limitada. Se trata de las Islas Åland, una región autónoma —tiene su propio parlamento, bandera, fiscalidad y leyes— de cerca de 30.000 habitantes, que se está quedando sin suelo.

Por ello, para poder comprar una vivienda allí, los foráneos deben cumplir ciertos requisitos, como ser ciudadanos finlandeses, haber residido en el territorio durante al menos cinco años o acreditar un nivel adecuado de conocimiento del sueco, el idioma oficial de la región.

En un intento por limitar la creciente adquisición de viviendas por parte de extranjeros, el Principado de Andorra implementó una medida temporal que prohibía a los no residentes comprar propiedades en su territorio. Sin embargo, actualmente, según el portal especializado Andorra Investors, esta restricción ha finalizado, y es posible adquirir un inmueble en Andorra como español y no residente, aunque existen requisitos específicos y trámites adicionales.

Así, ya no es obligatorio ser residente, constituir una sociedad o contar con un socio andorrano para comprar una propiedad en el país. Sin embargo, los no residentes deben pasar por un proceso adicional que incluye obtener un permiso de inversión extranjera, un trámite que puede tardar aproximadamente dos meses y tiene un coste de 300 euros. Entre los requisitos se encuentran: abrir una cuenta para no residentes y depositar al menos el 50% del valor de la propiedad que se desea comprar; y abonar el impuesto sobre inversión extranjera en inmuebles.

Estas medidas, que buscan desincentivar o incluso prohibir la especulación con la vivienda, traspasan las fronteras europeas. Y es que el problema del precio de la vivienda es una cuestión de alcance global.

En China, por ejemplo, para que un extranjero pueda comprar una vivienda, tiene que haber residido en el país durante, al menos, un año, además de disponer de un permiso válido para comprar la propiedad. Por oro lado, sólo se permite una propiedad residencial por comprador extranjero, y estos cuentan con restricciones en el arrendamiento.

En Australia, a finales de 2023, se incrementaron las tasas que tienen que abonar los inversores foráneos y existen sanciones contra quienes dejen propiedades desocupadas. No obstante, el Gobierno australiano decidió facilitar la inversión extranjera si favorece el alquiler social.

En Canadá, vetaron directamente la compra de viviendas por inversores extranjeros. En enero de 2023, el Ejecutivo de Justin Trudeau ejecutó esta prohibición de forma temporal, por dos ejercicios, con el fin de reducir la presión inmobiliaria. Gracias a la medida, la entidad financiera Toronto-Dominion Bank apuntaba a una caída de los precios de la vivienda derivada de esta medida de cerca de un 10% para 2024.

En Nueva Zelanda, desde 2018 la compra para extranjeros está limitada sólo a los extranjeros residentes en el país.