Radiografía de los planes de vivienda del Estado: el largo derrotero del Procrear, disuelto por el Gobierno

El martes pasado el gobierno nacional oficializó la disolución de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, del Ministerio de Economía. La medida determina que la gestión de los programas y proyectos pasa a manos de la Secretaría de Obras Públicas, que ahora deberá ocuparse de la finalización, cierre y transferencia de proyectos en la materia, incluidos los programas Procrear y Casa Propia. La decisión se concretó mediante la publicación del decreto 70/2025, publicado en el Boletín Oficial.

La administración de Javier Milei sostiene que el acceso a la vivienda propia debe gestionarse de manera privada mediante créditos personales. En la citada normativa, se argumentó que la financiación para la construcción de viviendas es una función propia y fundamental de los bancos comerciales y, por lo tanto, que no se justifica la intervención estatal en esta área.

En Argentina, según el Censo 2022, una de cada tres familias argentinas no posee una vivienda propia. Por otra parte, más de 2 millones de hogares en Argentina son inquilinos, una situación que se fue acentuando: entre 2010 y 2022 el porcentaje de hogares bajo alquiler pasó del 16% al 20% a nivel nacional, según datos del INDEC. Y el déficit habitacional total en Argentina fue estimado en 3.240.000 de viviendas

Pero el universo de quienes necesitan un techo propio es mucho mayor.

“Una pareja que vive en la casa de los padres, estadísticamente para nuestro país no se encuadra dentro del déficit habitacional. Y quienes viven en condiciones no deseadas tampoco se incluyen. Entonces, esa variable está maquillada. No tenemos un buen mapeo de esta problemática”, sostuvo Fabio Quetglas, Director de la Maestría en Ciudades de la UBA, ante la consulta de Infobae.

En su opinión, el problema del hábitat en Argentina es una verdadera tragedia. “Aproximadamente el 85% de quienes no tienen vivienda hoy no podrían acceder a un crédito hipotecario. Entre el valor de los salarios y el de las propiedades, hay una brecha muy grande. La mayoría de los países de la región no han dejado librado al mercado la solución de este problema, sino que aplicaron políticas públicas para facilitar el acceso a la financiación, creando condiciones para facilitar la inversión”, sostuvo.

Dos de los casos que mencionó fueron los de Chile y Uruguay, donde además de la estabilidad económica, se implementaron políticas orientadas a facilitar e incentivar el crédito hipotecario, dando apoyo a la actividad inmobiliaria, mejorando la regulación de suelo y ayudando a los gobiernos locales con regulaciones federales.

“Desde el gobierno podrían decir que nosotros vamos hacia la estabilidad económica, lo cual es necesario, pero con eso no es suficiente. Lo que ocurre es que nosotros vamos de un extremo a otro: que todo lo resuelva el Estado o que todo lo resuelva el mercado, pero en los casos de éxito queda claro que las políticas públicas son necesarias”, añadió Quetglas, quien como diputado nacional (UCR) integra la comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano de la cámara baja.

Procrear era el nombre oficial del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar. Fue un programa del gobierno nacional que otorgaba créditos para la construcción de viviendas, creado en junio de 2012 durante la presidencia de Cristina Kirchner.

Originalmente fue un proyecto realizado y gestionado por la Presidencia de la Nación, en acción conjunta con la ANSES, el Ministerio de Economía y el Banco Hipotecario, el cual fue constituido en ente fiduciario del Programa. Se financiaba a partir de ingresos generados por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad y tenía como meta el otorgamiento de 400.000 créditos hipotecarios en los siguientes cuatro años. Los plazos fueron de hasta 30 años y las tasas de interés del 2 al 14% anual.

La iniciativa fue discontinuada y reformulada durante la gestión de Mauricio Macri, que introdujo la opción de comprar viviendas usadas a través del Banco Nación, con una tasa del 3,5%, pero con el capital actualizado según las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). El monto de dichas cuotas se mantuvo atado a la inflación, lo cual generó un problema mayúsculo para los adjudicatarios años después, cuando el IPC se disparó. Tras la finalización de su mandato, el plan fue relanzado por Alberto Fernández en agosto de 2020, en plena pandemia. Los nuevos planes se lanzaron a través de distintas líneas, ajustados según la fórmula HogAr, que contemplaba la variación salarial, reemplazando a las UVA como sistema de actualización crediticia.

El 12 de noviembre del año pasado, el Ejecutivo decidió eliminarlo.

La medida se oficializó a través del decreto 1018/2024, publicado en el Boletín Oficial con las firmas del presidente Javier Milei, Guillermo Francos y Luis Caputo. En su letra se lee que el Fondo Fiduciario del Procrear se había convertido en “una pesada carga para las cuentas públicas”, producto de la dificultad para fiscalizar y controlar su ejecución y que “generaba gastos innecesarios al erario público”.

Según información oficial de la última etapa del Procrear, entre 2020 y 2023 se otorgaron 181.302 créditos, 65.339 para la construcción y 115.963 para mejoras. La inversión acumulada fue de $300.955 millones.

Por entonces, había 32 tipos de casas entre los que se podía optar. Casi la tercera parte de los adjudicatarios eligió el denominado modelo “Milagro”, que era una vivienda individual con dos dormitorios, para un lote de 7,50 metros de ancho

En total se construyeron casi 4 millones de metros cuadrados y para agosto de 2023, el 83% de las viviendas había finalizado su ejecución. El 84,3% de los emprendimientos fue sobre lotes propios y el resto sobre lote de familiar directo.

La fuente de los datos, fue el Banco Hipotecario, en su carácter de fiduciario. Los créditos se otorgaron en pesos, a tasa cero y a 30 años y se actualizaban con el Coeficiente Casa Propia, que tenía en cuenta la actualización de los salarios de las familias adjudicadas. Estaban destinados a la construcción de viviendas permanentes de hasta 60 metros cuadrados.

En la distribución de créditos liquidados por provincia, lidera la de Buenos Aires con 18.844, seguida por Santa Fé (8.311), Córdoba (8.187), Entre Ríos (3.875) y Neuquén (2.953)

Los distritos con menos beneficiarios están encabezados por CABA, que pese a su densidad poblacional sólo registró el 0,15% de los créditos otorgados, seguida por San Juan y Santiago del Estero.

Casa Propia fue otro programa que se encontraba bajo la órbita de la ahora disuelta Secretaría y abarcaba tanto la línea de construcción como la de refacción. La última información disponible data de septiembre de 2023. En ese momento se listaron 1.611 obras, de las cuales 185 estaban terminadas, 1.021 en ejecución y 405 en trámite de convenio. En 308 casos los entes ejecutores eran los municipios.

Las operatorias no estuvieron exentas de denuncias. En 2021, como publicó Infobae, se dió a conocer que de los 8.941 adjudicatarios que fueron sorteados en distintos distritos bonaerenses, el 80% eran vecinos de municipios del Frente de Todos (7.187) y solo el 19% (1.685) beneficiarios en partidos manejados por Juntos por el Cambio.

La oposición cuestionó el sorteo y la Unión Cívica Radical presentó una denuncia en la Justicia, además de pedidos de informes en los concejos deliberantes, la Legislatura provincial y la Cámara de Diputados de la Nación.

Desde la cartera que en ese momento estaba a cargo de Jorge Ferraresi negaron cualquier irregularidad, explicando que había un cupo para cada municipio y que el mismo no se define por un criterio político sino en función de los resultados anteriores.

Este miércoles, mientras se discutía el proyecto de Ficha Limpia en la cámara baja, la diputada Victoria Tolosa Paz (Unión por la Patria) dijo que había 3 fondos, el Procrear, el de la Vivienda Social y el de Integración Sociourbana. “El Procrear le dió vivienda a 110.000 familias con una tasa subsidiada. Los fondos no tienen ni una sola mancha”, sostuvo.

Sin embargo, Quetglas sostiene que hubo un manejo discrecional del Procrear. “Yo creo que siempre es mejor construir instrumentos de intervención alineados con otros actores del mercado, con los desarrolladores, con el sector financiero, etcétera. ¿Por qué? Porque cuando el Estado toma bajo su cuenta la gestión de todo el proceso de producción de hábitat, aparecen aspectos negativos como barrios construidos en lugares que no eran apropiados o viviendas que terminan costando mucho más de lo que deberían”, explicó.

De acuerdo con la base de datos de Presupuesto Abierto, la secretaría que se acaba de disolver, tuvo el año pasado un crédito vigente de $430.490 millones de los cuales apenas se comprometieron $180.618 millones, es decir el 42%, pero lo que realmente se desembolsó fue mucho menos: $31.344 millones, el 17% del presupuesto total.

Las partidas más voluminosas, que se ven en el gráfico superior -, tuvieron en promedio un 48% de ejecución: el Fideicomiso para Vivienda Social con fondos por $165.483 millones y compromisos por $87.654 millones de los cuales se pagaron solamente $15.227 millones y el Procrear, con fondos de $183.094 mostró un monto comprometido de $81.461 millones de los cuales se pagaron sólo 7.614.

Estas dos partidas no fueron ampliadas en 2024 y se mantuvieron con los mismos recursos que en 2023. Y si se comparan ambos años resulta que en el último año se gastaron $238.250 millones menos con relación al último año del gobierno de Alberto Fernández.

La llegada del gobierno de Javier Milei y las nuevas políticas habitacionales llevaron incertidumbre a los adjudicatarios de viviendas sociales que se estaban ejecutando. Las deudas también se acumulaban, pero cuando el año pasado el jefe de Gabinete Guillermo Francos fue consultado sobre esto por representantes del Congreso, les recordó que rige la emergencia económica hasta el 31 de diciembre de 2025 y que las transferencias de recursos quedaban supeditadas a la restricción presupuestaria.

Debido a la falta de fondos, 13 provincias acordaron convenios con Nación, con el objeto de continuar la ejecución de distintas obras públicas, entre ellas los desarrollos urbanísticos del Procrear y del Fondo Fiduciario para la Vivienda Social.

A mitad del año pasado la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) había confirmado que la deuda del Gobierno con las empresas que realizan las obras era de aproximadamente $55.000 millones. No existe un número actualizado de ese monto.

Más allá de los números, queda por resolver el interrogante de lo que ocurrirá con las 7.000 viviendas cuya construcción al día de hoy, se encuentra paralizada.

No es la única deuda pendiente. Hay mucho camino por recorrer en materia de generación de suelo urbano. Expertos coinciden en que el Estado debería ayudar a los gobiernos locales a generar lotes con servicios, porque eso marcaría una gran diferencia al estimular la inversión en hábitat, facilitando que se convierta en realidad el sueño del techo propio.

Infografías: Marcela Piarristeguy y Felipe González

Carga y chequeo: Desiré Santander