El sector inmobiliario afronta retos históricos en el Perú debido al déficit habitacional y las limitaciones de acceso a financiamiento para vivienda formal. Desde CADE Ejecutivos 2025, José Espantoso, presidente de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), evalúa para Infobae Perú los recientes cambios en el gabinete, detalla las demandas urgentes del sector y explica las expectativas ante las nuevas autoridades para impulsar Techo Propio y fortalecer las políticas de vivienda en el corto y mediano plazo.
Desde la última vez que conversamos, hemos vuelto, para variar, a cambiar de Gobierno. ¿Cómo han enfrentado ustedes esta modificación a nivel Ejecutivo y qué esperan para lo que resta del año?
La verdad, con bastante expectativa. Hemos tenido una primera reunión con el ministro Sifuentes y notamos bastante apertura para escuchar nuestros temas y los puntos de dolor que tenemos como sector. También hemos notado empatía, apertura y ganas de ejecutar rápidamente. Como bien sabes, este gabinete tiene como objetivo hacer un traspaso claro de elecciones y enfocarse mucho en el crecimiento. El ministro está muy enfocado en preguntarnos qué medidas necesitamos para crecer y para que, durante el tiempo que estará este gabinete, se puedan ver avances en crecimiento.
En ese sentido, hemos presentado las propuestas que manejamos usualmente. Necesitamos explotar el programa Techo Propio, es fundamental que se multipliquen por cinco o seis veces el número de créditos que se colocan. Este año no será bueno en colocaciones de Techo Propio. Cabe recordar que el déficit de vivienda es de 1,9 millones en el país, de los cuales 1,3 millones es déficit cualitativo y 600.000 es cuantitativo. Si sumamos a este déficit cuantitativo 140.000 nuevas familias por año y los desarrolladores producimos apenas 40.000 viviendas, es claro que hay una alarma: lejos de reducir el déficit, este está aumentando. Se necesitan medidas importantes para poder reducir ese déficit en un horizonte de diez años.
Me preocupa que sea un gobierno y gabinete de corto aliento. ¿Alcanzará el tiempo, de aquí a julio de 2026, para lograr algo trascendental, considerando también el tema presupuestario?
Creo que este gobierno tiene la oportunidad de realizar algunas movidas tácticas, quizás no estratégicas de largo plazo. Ojalá se pudiera, pero hay que centrarse en lo táctico, como el presupuesto, que ha sido reducido casi a la mitad en lo que respecta a subsidios para las familias. El presupuesto aprobado para vivienda nueva corresponde apenas al 0,2% del presupuesto nacional, algo que lamentamos. Este no es un problema de este gobierno, es estructural. En Chile, por ejemplo, hay 3.500 millones de dólares para vivienda nueva, mientras que en Perú solo 300 millones.
Esta diferencia estructura una situación que debe corregirse, porque con el presupuesto aprobado, los subsidios a las familias solo alcanzarán hasta abril. Además, al ser año electoral, antes un ministro podía solicitar partidas adicionales, pero ahora no será posible. Es necesario trabajar conjuntamente y contamos con el compromiso del ministro de Vivienda y el apoyo del ministro de Economía y la ministra, para buscar impactar en el Congreso, que es quien puede modificar el presupuesto.
Es un tema que también depende de la Presidencia de la República.
El presidente ha enfatizado la importancia de la seguridad, pero nada mejor que garantizar seguridad en el lugar donde vive la familia. Al entregar una vivienda formal se habilita agua, seguridad, postas médicas, escuelas. Contamos con un estudio realizado con el IPE, que compara la situación de las familias con vivienda formal y las que viven en informalidad. En la informalidad, las familias pueden pasar 20 años sin agua ni servicios de salud, y sus niños tienen el doble de posibilidad de contraer enfermedades diarreicas, el doble de incidencia de robos y pagan seis veces más para que el agua llegue a un medidor.
Por eso, insistimos en que se debe romper el modelo donde primero se invade y años después llega el agua. La inversión debe centrarse en vivienda formal, y pedimos que la política de vivienda sea prioritaria como la educación y la salud, ya que resuelve agua y saneamiento, educación y salud, las tres dimensiones principales de la pobreza multidimensional.
Los créditos todavía parecen ser un obstáculo, no solo la aplicación de subsidios al sector.
La variable central al analizar el mercado inmobiliario es la absorción, es decir, la venta contra el stock disponible. Esa velocidad de ventas en Lima y provincias es bastante sana, con absorciones promedio del 3%. El mercado en general es bajo, no por factores internos del sector, sino porque la economía va por un carril independiente de la política.
Las tasas de interés han bajado, lo que también dinamiza el sector. Según los datos de CODIP, que incluyen Lima y parte de provincias, la venta en el mercado inmobiliario crecerá entre 20% y 38% este año. Sin embargo, esto no es suficiente para reducir el déficit: se requieren políticas que generen más oferta inmobiliaria y expandan el mercado, aumentando las posibilidades de los compradores de acceder a crédito.
Por ejemplo, en el programa Techo Propio, solo 5% accede a un crédito hipotecario. Si ese porcentaje sube a 30%-40%, el impacto sería enorme. El problema es que la mayoría de quienes buscan ese producto pertenece a la informalidad. Por eso se debe trabajar en conjunto con la banca, instituciones financieras y el Estado para desarrollar el Fondo de Garantía que permita avanzar en este sentido.
¿No existe un hipo en la morosidad ligada a la construcción por estos días? ¿Los desarrolladores tienen problemas para colocar sus proyectos hoy en día?
Si se analiza la morosidad hipotecaria, es muy baja y comparada con otros países de la región, la de Perú es de las mejores. Tenemos todo para hacer explotar el mercado, pero necesitamos voluntad política. En el gobierno actual vemos esa voluntad, lo notamos en la reciente reunión de gremios con el presidente, la ministra de Economía y otros ministros. Hay ganas de actuar y un mandato claro de encarar tanto la delincuencia como el crecimiento. También se reconoce el impacto de la delincuencia en el sector inmobiliario, como la extorsión en obras. Hay una preocupación genuina del gobierno en generar las condiciones para seguir creciendo.
De cualquier forma, mucho en Vivienda depende de lo que se apruebe en MEF. La ministra Denisse Miralles viene de las canteras de ProInversión, ¿Creen que habrá impulso especial para la vivienda?
Tenemos muy buenas expectativas. Conocimos a la ministra cuando era parte del equipo del exministro Salardi en Economía, donde logramos avanzar en iniciativas claves para el sector. Una es la conformación de una mesa ejecutiva para centralizar estos temas con los interlocutores de los ministerios vinculados y con todo el mundo inmobiliario, ya que no solo implica viviendas sino también centros comerciales, logística, hoteles y habilitaciones urbanas.
Otro tema clave es el Fondo de Garantía para que las personas de menores recursos accedan a crédito y se potencie el programa Techo Propio. Esta iniciativa también contó con el apoyo de Salardi. El tema del alquiler es igual de fundamental, pues no todos pueden comprar una vivienda nueva y una manera clave de reducir el déficit es promover el alquiler. En Chile hay 300 edificios dedicados al alquiler; en Colombia, 150; en México, un número similar; en Perú, solo dos.
Hay que impulsar ese mercado, para lo cual se deben nivelar las condiciones tributarias sobre IGV y renta, que trabajamos antes con Salardi. Las iniciativas estaban avanzando, pero por motivos conocidos se paralizaron. Ahora, con la ministra de Economía y la próxima reunión que tendremos, confiamos en que nuestras propuestas serán escuchadas e implementadas.
Una última pregunta: ¿cuál es el presupuesto necesario?
No podemos ir por menos de 2.000 millones de soles para el próximo año, aunque igual sería insuficiente. Para reducir el déficit necesitamos una política de financiamiento habitacional que empiece en dos mil millones y aumente a tres mil, tres mil quinientos y así sucesivamente, durante diez años y que no pueda cambiarse para dar predictibilidad a los desarrolladores y a las familias.
Así, habrá más proyectos y las familias podrán acceder a más viviendas. Es una política que se necesita con urgencia, pero a un gobierno de siete meses no le podemos pedir grandes cambios. Hay que centrarse en lo inmediato, donde, como he dicho, encontramos empatía y voluntad para ayudar en estos temas de corto plazo.
