Atento, inquilino. El mercado de alquiler en Lima ha alcanzado cifras bastante altas en 2025, convirtiéndose en un desafío económico para muchas familias. Según el último informe de Urbania, el alquiler promedio de un departamento de 100 m2 en la capital peruana es de S/ 3.191 mensuales. De esta manera subió en un 0,8% en marzo. En el primer trimestre del año acumuló +3,9%, muy por arriba de la inflación (0,1%).
Los distritos más exclusivos, como Barranco, San Isidro y Miraflores, lideran esta tendencia con precios que superan los S/3.500 mensuales. Por ejemplo, en Barranco, el alquiler promedio alcanza los S/ 4.172. En contraste, otras zonas no tan cercanas al centro de Lima ofrecen alquileres más accesibles.
¿Cuál es el distrito de Lima más barato alquilar?
Los Olivos es el distrito de Lima donde encontrarás los precios más bajos para alquilar un departamento de tres habitaciones, con un costo promedio de S/ 1.596. Este costo, según el último informe de Urbania, representa una reducción del -3,0% en comparación al mes anterior.
Diversos factores contribuyen a esta diferencia en los precios de alquiler. En primer lugar, Los Olivos cuenta con una mayor oferta de viviendas de interés social y edificaciones de menor altura, lo que permite una mayor densidad poblacional y, en consecuencia, una oferta más amplia de inmuebles en alquiler.
Además, la expansión urbana del distrito ha sido más acelerada en las últimas décadas, lo que ha generado una oferta habitacional más diversificada y competitiva. Por otro lado, la ubicación de Los Olivos, alejada de los principales centros de negocios y zonas turísticas de Lima, puede influir en la percepción de menor demanda, lo que también impacta en los precios de alquiler.
Además, Los Olivos no suele considerarse como un lugar seguro. Según datos del INEI, se encuentra entre los distritos con mayor incidencia de delitos en Lima Metropolitana, destacando en robos al paso y hurtos de vehículos. Encuestas indican que más del 60% de los habitantes se sienten inseguros en su entorno diario.
Otro aspecto negativo es la gestión de residuos sólidos. Vecinos han reportado acumulación de basura en diversas zonas del distrito, como en la urbanización Parque Naranjal, lo que representa un riesgo para la salud pública. Otro problema es la infraestructura vial, la cual presenta deficiencias. Por ejemplo, en la avenida 2 de octubre, las obras de asfaltado han estado paralizadas por meses, afectando el tránsito y la actividad comercial.
Precios de venta en Los Olivos también bajaron
El precio del m2 en Los Olivos es de S/ 3.670, por lo que bajó -1,2% en el último mes, según lo reportado por Urbania. Sin embargo, los más baratos son los de San Martín de Porres y Callao, con S/ 3.049 y S/ 3.511, respectivamente.
En el caso del Callao, sus bajos precios se pueden atribuir a que siempre ha sido considerado un centro industrial y portuario, lo que ha condicionado su perfil urbano y demográfico. La presencia de actividades portuarias y la concentración de industrias han limitado la expansión residencial y la inversión en infraestructura urbana en algunas áreas. Además, la percepción de inseguridad y la falta de servicios públicos de calidad en ciertas zonas han desincentivado la llegada de nuevos residentes y desarrolladores inmobiliarios. Estos factores han contribuido a mantener los precios de los inmuebles por debajo del promedio de la capital.
Sin embargo, el Callao ha mostrado señales de transformación en los últimos años. Iniciativas de renovación urbana, como la mejora de espacios públicos y la promoción de proyectos residenciales en áreas específicas, han comenzado a atraer a nuevos habitantes y a incrementar el interés por la inversión inmobiliaria.
Barranco continúa siendo el distrito más caro para alquilar
El distrito de Barranco sigue liderando los precios más caros para alquilar un departamento de tres habitaciones en Lima, con un precio de S/ 4.172 en promedio al mes. Le siguen Lince, con S/ 3.833, y San Isidro, con S/ 3.829.
Barranco se ha convertido en uno de los distritos más exclusivos y costosos para alquilar un departamento en Lima debido a una combinación de factores históricos, culturales, urbanísticos y económicos. Su atractivo cultural es indiscutible, ya que es conocido por su ambiente artístico y su vida nocturna vibrante, con galerías de arte, bares con música en vivo y restaurantes de alta gama. Esto atrae a profesionales, expatriados y turistas que buscan una experiencia urbana sofisticada, dispuestos a pagar más por vivir en un lugar que combina historia, cultura y modernidad.
La ubicación privilegiada frente al mar es otro de los factores que eleva los precios. Los departamentos que ofrecen vistas al océano Pacífico o que están cerca de parques como el Parque Municipal o el Parque Barranco son altamente valorados. Esta proximidad al malecón agrega un valor considerable a las propiedades en la zona. Además, Barranco ha experimentado una transformación urbanística en los últimos años, lo que ha dado lugar a la construcción de edificios modernos con acabados de lujo, áreas comunes como gimnasios, piscinas y terrazas con vistas panorámicas, lo que también contribuye al aumento del costo de alquiler.
Otro factor clave es la demanda sostenida y la escasez de oferta en la zona. La demanda de viviendas en Barranco supera la oferta, especialmente en áreas cercanas al malecón, lo que impulsa los precios hacia arriba. La falta de terrenos disponibles para nuevos desarrollos también limita la capacidad de aumentar la oferta, lo que perpetúa la presión sobre los precios. Además, el perfil socioeconómico de los inquilinos juega un papel importante, ya que la mayoría de los residentes de Barranco pertenece a un segmento medio-alto o alto, lo que permite a los propietarios fijar precios elevados.
