El sector inmobiliario de Lima Metropolitana experimentó un crecimiento notable durante 2024, con un aumento del 30% en las ventas de unidades habitacionales en comparación con el año anterior. Según informó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), las ventas pasaron de 16.502 unidades en 2023 a 21.467 en 2024.
Este incremento estuvo acompañado por un aumento en la oferta de proyectos, que pasó de 207 en 2023 a 238 en 2024, con un promedio de 97 unidades por proyecto.
El crecimiento del mercado no solo se reflejó en el número de unidades vendidas, sino también en el valor total de las ventas, que alcanzó los 9.606 millones de soles en 2024, un 24% más que los 7.725 millones registrados en 2023.
Sin embargo, este aumento en el valor fue menor al crecimiento en el número de unidades, lo que, según ASEI, indica una preferencia por viviendas más pequeñas y accesibles. El área promedio de los departamentos vendidos disminuyó un 17% desde 2020, pasando de 76 metros cuadrados a 65,4 metros cuadrados en 2024.
La absorción del mercado y la velocidad de ventas muestran señales positivas
El índice de absorción, que mide la proporción de unidades vendidas frente a la oferta disponible, alcanzó un 18% en 2024, una mejora notable frente a los índices negativos registrados en años anteriores: -16% en 2021, -11% en 2022 y -1% en 2023. Este indicador refleja una recuperación sostenida del mercado inmobiliario en Lima Metropolitana.
En cuanto a la morosidad, el índice general del mercado inmobiliario se situó en 2,84% en 2024, mientras que la morosidad específica de la vivienda de interés social fue ligeramente superior, alcanzando el 3,70%. Estos niveles reflejan un manejo relativamente estable del crédito hipotecario en el sector.
Además, la velocidad de ventas mensual por proyecto también mostró una mejora, pasando de 1,4% en 2023 a 1,7% en 2024. Este dato sugiere que los desarrolladores están logrando colocar sus unidades en el mercado de manera más eficiente, lo que podría estar relacionado con la oferta de viviendas más pequeñas y con precios más accesibles.
La vivienda de interés social, motor del crecimiento del sector
Un factor clave en el crecimiento del mercado inmobiliario en 2024 fue la Vivienda de interés social (VIS), que representó el 69% de las ventas totales. Estas viviendas, cuyo precio no supera los 479.300 soles, han sido fundamentales para dinamizar el sector.
Según Gálvez, los subsidios otorgados a través de programas como MiVivienda y Techo Propio tienen un impacto positivo no solo en el mercado inmobiliario, sino también en la economía en general.
La vocera de ASEI destacó que cada sol invertido en subsidios genera un retorno significativo para el Estado. En el caso de MiVivienda, el retorno es de 24 soles por cada sol invertido, mientras que en Techo Propio el retorno es de 1,5 soles. Esto se debe a que los proyectos de vivienda movilizan diversos sectores económicos, como la construcción, los materiales, los gastos municipales y la mano de obra.
¿Cuál fue el precio promedio por metro cuadrado en Lima Metropolitana?
El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana también ha experimentado un cambio en las preferencias de los compradores. Las familias continúan siendo el principal grupo de compradores, representando el 38% de las adquisiciones en 2024. Sin embargo, se ha observado un crecimiento en la demanda de departamentos de un dormitorio, cuya participación pasó del 10% hace ocho años al 24% en 2024.
Además, el 26,9% de las unidades vendidas en 2024 tenían áreas entre 60 y 70 metros cuadrados, lo que refuerza la tendencia hacia viviendas más compactas.
Según ASEI, los desarrolladores están diseñando departamentos más pequeños no solo para reducir el precio de venta, sino también para optimizar los espacios y ofrecer áreas comunes que sirvan como zonas de desahogo para las familias.
El precio promedio por metro cuadrado en Lima Metropolitana fue de 6.929 soles en 2024, mientras que el ticket promedio por departamento se situó en 447.590 soles, una cifra inferior a los 468.155 soles registrados en 2023. Este ajuste en los precios también ha contribuido a hacer más accesibles las viviendas para un mayor número de compradores.
ASEI: impacto económico del sector inmobiliario
El sector inmobiliario es uno de los principales motores de la inversión formal en el Perú, representando el 9,2% del Producto Bruto Interno (PBI), solo por detrás de la minería, que aporta el 9,9%. En 2023, el sector generó 257.000 empleos directos e indirectos, según datos de ASEI. Sin el aporte del sector inmobiliario, la inversión formal en el país podría reducirse en aproximadamente un punto porcentual.
Entre los principales desafíos que el sector podría encontrar en el 2025, año en el que “se espera que el mercado mantenga su dinamismo”, la especialista identificó el avance de la criminalidad y la extorsión, que amenazan el avance de la construcción formal no solo en Lima Metropolitana, sino en todo el país.
Del mismo modo, apuntó a la prepublicación del nuevo reglamento de la VIS por parte del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), que ha dado menor flexibilidad a los desarrolladores y exige un área mínima de 40 metros cuadrados para ser considerado para el subsidio de la vivienda social.
Para ASEI, es el mercado inmobiliario el que debe determinar las dimensiones mínimas de la VIS, y no el Estado, posición que han expuesto ante el viceministro David Ramos López el pasado 20 de enero. La gerenta Gálvez considera que, con esos 40 metros cuadrados, sería complicado colocar tres dormitorios, aunque ve posibles dos. Por tal motivo, desde ASEI han lanzado una contrapropuesta al MVCS.
“Tanto nosotros, como la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI PERÚ) y Capeco -los tres gremios nos movemos juntos-, hemos presentado una carta con todas nuestras observaciones al reglamento. Consideramos que se está dejando de lado muchas prerrogativas que antes tenía el MVCS en relación a la norma, pues el promedio es de dos o tres dormitorios para la VIS y no creemos que se muevan las preferencias del consumidor. Por eso, estamos a la espera de que se haga un poquito más grande [el área mínima de la VIS para recibir subsidios]”, declaró.
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