José Espantoso, presidente de la Asociación Inmobiliaria: “El mercado debe dictaminar el área mínima para la Vivienda Social”

Recientemente, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) lanzó una nueva propuesta de reglamento para el desarrollo de la Vivienda de interés social (VIS) en el Perú, luego de un año cargado de incertidumbre para el sector inmobiliario, que vio cómo muchos de sus proyectos se veían paralizados por municipalidades como Surco, Miraflores y San Isidro. El plazo para recibir comentarios vence este lunes 27 de enero.

Jose Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), considera que la medida todavía es perfectible y requerirá reglamentos operativos adicionales, por lo que anticipa un trabajo más cercano con las municipalidades para generar los incentivos edificatorios que se necesitan. En el centro del debate, los departamentos de menos de 40 metros cuadrados con subsidio estatal.

¿Cómo reciben este nuevo proyecto de reglamento VIS desde el sector de desarrolladores inmobiliarios?

Nosotros creemos que la publicación del proyecto de reglamento para la Vivienda Social es una medida necesaria para dar predictibilidad a todos los agentes del sector inmobiliario. Teníamos un proyecto de derogación de la normativa vigente (el Decreto Supremo N.° 006-2023-VIVIENDA), y es bueno que el MVCS haya sacado esta publicación del proyecto de reglamento que, como tú sabes, suma al debate. Así lo dispuso el Tribunal Constitucional.

También notamos claramente que el MVCS ha renunciado a regular la promoción con incentivos edificatorios para una VIS más asequible. A pesar de que el Tribunal Constitucional estableció que tiene facultades para ello -sin tocar zonificaciones y alturas, ojo, eso se lo había dado las municipalidades provinciales-. Pero ahora el ministerio le está dando a las municipalidades provinciales los parámetros edificatorios y remite todo al Reglamento Nacional de Edificaciones.

Se han reducido algunas áreas mínimas para la entrega de subsidios para la construcción de proyectos.

El MVCS ha reiterado, como lo venía haciendo el reglamento de Techo propio, las áreas mínimas de 35 metros cuadrados. Actualmente eran 25, la ha pasado 35, y con un área de terreno mínima de 70 metros.

Cuando tú aumentas el área, en el caso de Techo Propio sobre todo, dicho proceso tiene que venir acompañado por un mejor subsidio, porque lejos de acercar a la población a que compre una vivienda, al aumentar el área del producto este puede volverse más caro, y la idea es que la gente pueda acceder.

¿Y en cuanto a la limitación de 40 metros cuadrados para departamentos nuevos con VIS?

Y ya hablando del nuevo Crédito Mivivienda, con un área mínima de 40 metros cuadrados, nosotros sostenemos que eso lo debería dictaminar el mercado. El mercado ha venido recibiendo bien los departamentos de un dormitorio de 35 o 33 metros bien desarrollados, bien pensados arquitectónicamente, como existen departamentos de un dormitorio en distintas ciudades del mundo como Santiago, México DF, Bogotá.

Una pareja que decide no tener hijos durante un tiempo, puede vivir tranquilamente en su primera vivienda de 35 metros con cocina, baño, sala, y todo se desarrolla sin problemas. Eso es un tema que queremos trasladarle al MVCS.

¿Y en cuanto a los aspectos positivos del proyecto de reglamento de la VIS?

Como aspectos positivos, nosotros saludamos que el ministerio promueva un trabajo conjunto con las municipalidades para delegar la tarea de hacer los Planes de desarrollo urbano (PDU), con parámetros edificatorios y con incentivos.

Este énfasis en promover un trabajo conjunto con las municipalidades para generar incentivos edificatorios para la VIS va a requerir de mucha gestión del ministro, de sus funcionarios, de los Consejos Municipales para lograr ordenanzas. Acordémonos que, desde la expedición del actual reglamento -el que está actualmente vigente, que lo están derogando- no se ha expedido una sola ordenanza VIS.

Es decir, en ocho o seis meses vamos a decirle al ministro ‘oye, qué bueno que propusiste tu reglamento para trabajar conjuntamente con las municipalidades y sacar parámetros edificatorios que incentiven la producción de VIS. Buenísimo. Pero, ¿cuántas has sacado hasta ahora?’ Y ojalá que la respuesta sea positiva y que tengamos realmente planes de desarrollos urbanos en todo el Perú en el corto plazo.

Es un gran reto para la Vivienda Social el que se pone adelante.

Solamente para hablar de Lima, recordemos que Lima tiene un plan urbano del año noventa, y yo sé que ya están trabajando en Lima para tener ordenanzas por las distintas periferias, este, centro, norte, etcétera. Pero todavía no tenemos algo en marcha, algo vigente. Ojalá que rápidamente tengamos PDU en casi todo el país, porque es urgente densificar las ciudades, crecer hacia arriba y tener planes actualizados que promuevan un crecimiento ordenado para la VIS con la finalidad de abaratar suelo y que más familias puedan acceder.

Porque si tú das densificación, das alturas, lo que hace es abaratar suelo y entonces haces que más personas vivan en zonas consolidadas y que puedan acceder a una vivienda. Obviamente sin planes actualizados que promuevan la densificación e el crecimiento de la ciudad no va a ser sostenible y seguirá ganando la ocupación ilegal y la informalidad, que es lo que no queremos.

El MVCS ahora también ha propuesto una VIS para alquiler.

La VIS para arrendamiento es una modalidad súper interesante que la venimos trabajando hace tiempo, impulsándola con el MVCS. Para cerrar el déficit habitacional, la única manera no es con compraventas, sino también con arrendamiento.

Nos gusta también que hayan reiterado el tema de las obras por impuestos (OxI) para la VIS, es otro indicador importante también en este afán de promover más viviendas sociales. Nos parece una buena iniciativa y también es un parámetro a medir en el tiempo.

¿Cómo ven la promoción de la autoconstrucción?

Si bien nos parece interesante que el Estado regule la VIS para la construcción de vivienda progresiva, lamentablemente la autoconstrucción en gran porcentaje nace de la ocupación ilegal del suelo mediante el tráfico de terrenos. Y la preocupación es que esto no vaya a convertirse en un gatillador para las mafias.

Como concepto, lo encontramos interesante, pero el reglamento operativo tiene que ser muy claro, de tal manera que no se convierta en un incentivo perverso al tráfico ilegal de terrenos. ¿Me explico? Proponen, pero no hay un norte de cómo va a funcionar. Solo tenemos un documento muy escueto que deriva mucho en los reglamentos operativos por las diversas modalidades de VIS.

Y ahora, en el caso que mencionaba al inicio sobre este, eh, eh, este abandono, por así decirlo, por parte del Ministerio de Vivienda, a su responsabilidad justamente de definir los parámetros. ¿Cómo lo ven ustedes lo van a, eh, volver a poner sobre la mesa?

No, nosotros somos muy respetuosos del fallo del Tribunal Constitucional. Entonces, nos parece bien que el MVCS haya respetado la sentencia y les esté dando a las municipalidades provinciales la tarea de definir tema de zonificación y desarrollo.

Y es una decisión que nosotros vamos a respetar. Lo único que decimos que, ahora, esto está en cancha de las municipalidades provinciales. Ojalá que el ministro tenga esta capacidad de juntarse rápidamente con las municipalidades para consensuar estos PDU, que son necesarios para la producción de la Vivienda Social.

¿Y en cuanto a la nueva reconfiguración de los tramos para construcción?

Hay algunas cosas que necesitamos aclarar. Por ejemplo, necesitamos aclarar el tema de del Tramo 5, porque cuando leemos el reglamento, nosotros sentimos que hay una limitación y eso es peligroso. Se estaría limitando la posibilidad de adquirir VIS financiada por créditos hipotecarios especiales otorgados por los bancos, sin necesidad de tener un subsidio estatal. Actualmente, se puede adquirir VIS para el Tramo 5 sin un sol de subsidio, o sea, no recibe nada del Estado.

El Tramo 5 vigente (las VIS de entre S/355.000 y S/479.000) no cuenta con subsidio y los recursos para su financiamiento no son del fondo Mivivienda sino de la banca privada, que en este nuevo reglamento estarían quedando fuera. Es necesario precisar esto, en vista que este rango beneficia a miles de peruanos, genera un gran efecto multiplicador en la economía e importantes ingresos al tesoro público, que permiten subsidiar los rangos de valores menores de vivienda que sí tienen bono

Así como está presentado el proyecto de reglamento, ¿debe salir publicado?

No, y por eso justamente se trata de una prepublicación para tomar conocimiento y entrar al debate. Es el momento oportuno para llevar propuesta. Discutir los temas que ameritan una aclaración.

Pero esperemos que no de de ninguna manera se trabe tampoco el proceso, porque no podemos vivir sin predictibilidad eternamente en el sector inmobiliario.

Sí, 100% de acuerdo. Nosotros apostamos a que esto tiene que ser un proceso rápido. Los reglamentos operativos tienen que salir de manera rápida, porque lo que no puede pasar es que no tengamos un un reglamento VIS. Eso va a ser el gran reto en los próximos tiempos.

¿Usted cree que este reglamento ponga finalmente coto a esta controversia con los municipios, como Surco y Miraflores?

Definitivamente. Eso es lo que lo que esperábamos, porque ha habido una buena disposición, digamos, del MVCS, y también de los alcaldes que estaban en conflicto. Están recogiendo las opiniones de ellos y por supuesto esperamos es que una vez publicado este reglamento podamos tener la predictibilidad que el sector necesita para hacer seguir siendo un actor súper importante dentro de la inversión privada.