El renacer del crédito hipotecario

La historia del mercado de crédito hipotecario argentino refleja los altibajo de una economía marcada por la falta de estabilidad y políticas pública sostenibles.

Desde el auge de los años 90, pasando por la crisis del 2002, y los fallidos intentos de reactivación en el nuevo milenio, el acceso al crédito hipotecario por parte de las familias argentinas pasó de ser algo desafiante, a ser algo imposible. En 2023, el crédito hipotecario llegó a niveles prácticamente inexistente, equivalente al 0,2% del PBI.

En la actualidad, con un contexto político renovado y señales de mejora económica, surgen expectativas de cambio y reactivación del crédito hipotecario, aunque todavía persisten barreras estructurales que deben ser superadas.

En los años 90, el régimen de convertibilidad impulsó un auge en los créditos hipotecarios mayormente denominados en dólares, respaldado por la estabilidad cambiaria y las bajas tasas de interés reales. Sin embargo, pese a los avances, la cartera de créditos hipotecarios sólo alcanzó un máximo de 5,5% del PBI, lejos de los estándares internacionales e incluso por debajo de los promedios latinoamericanos.

La crisis de 2002 destruyó la confianza en el sistema financiero, generando una notable contracción del crédito hipotecario, deterioro que continuaría las siguientes dos décadas hasta llegar a su extinción en 2023.

Tras la salida de la convertibilidad, ante la falta de un mercado de capitales desarrollado, las familias canalizaron sus ahorros hacia el mercado inmobiliario como refugio de valor, lo que disparó los precios de las propiedades desde los valores deprimidos que dejó el 2002.

Un fenómeno notable fue que los costos de los materiales de construcción, la mano de obra y los gastos indirectos se mantuvieron constantes o incluso disminuyeron en términos de dólares debido a la fuerte devaluación inicial. Sin embargo, el aumento del precio del metro cuadrado no se vinculó a estos costos, sino a la incidencia creciente del valor de la tierra.

Los terrenos experimentaron un significativo incremento de precio, particularmente en los barrios de alta demanda como Palermo, Belgrano, Recoleta y Puerto Madero. Estas áreas, dirigidas a segmentos de mayor poder adquisitivo, se convirtieron en refugios de inversión, impulsando una valorización sostenida de la tierra que terminó siendo el principal motor detrás del aumento en el precio final de las propiedades.

Como consecuencia, se deterioró la relación salario/precio del metro cuadrado, reduciendo la capacidad de los asalariados para acceder a la vivienda.

A la vez, la inflación creciente y la falta de financiamiento hicieron que las familias necesiten montos cada vez mayores para comprar propiedades, profundizando la exclusión del mercado.

Como mencionamos, desde 2003 hasta la fecha, el mercado hipotecario se ha visto condicionado por la inflación crónica, la inestabilidad cambiaria y las crisis económicas recurrentes, llegando a ser prácticamente inexistente en términos del tamaño de la economía y en número de préstamos y familias alcanzadas, excluyendo los programas públicos como Procrear.

Los créditos hipotecarios por indexación UVA, lograron una breve revitalización entre 2016 y 2017, durante el primer tramo de gestión de Cambiemos, pero el proceso se interrumpió con la crisis del 2018-2019.

Durante la presidencia de Alberto Fernández, la explosión inflacionaria, sumada a que el Estado captó todo el crédito disponible para financiar el déficit fiscal (crowding out), literalmente llevó a la extinción al crédito hipotecario. En 2023, representó sólo 0,2% del PBI.

Mientras tanto, en la región llegó al 10% del PBI en Brasil, 28,2% en Chile y 4,4% en México. En los países desarrollados, oscila entre 50% y 140% del PBI.

Se destacan además las bajas tasas de interés reales de las hipotecas en los países de la región, acorde con las moderadas tasas de inflación cuyas expectativas se sitúan en un rango de 2% a 5% anual.

En Argentina, la falta de financiamiento y la alta informalidad de la economía contribuyeron al estancamiento del crédito. Un ejemplo reciente es el éxito del Régimen de Regularización de Activos, que evidenció el alto nivel de ingresos no declarados. Esa informalidad impide que muchos potenciales tomadores de créditos demuestren ingresos regulares, excluyéndolos automáticamente del sistema financiero formal.

Aunque algunos bancos públicos lanzaron líneas hipotecarias, estas son limitadas y no abordan las barreras fundamentales mencionadas. En comparación, países como Chile o Brasil sostienen niveles de crédito hipotecario equivalentes al 10% al 30% de sus PBI, respaldados por mayor estabilidad macroeconómica, marcos legales favorables y mercados financieros desarrollados. Argentina culminó el 2023 con un nivel de crédito a privados sólo similar al de países africanos.

Con un nuevo gobierno y las primeras señales de estabilidad económica en 2024, se abre la posibilidad de una reactivación del crédito hipotecario.

La baja en la inflación y de las tasas de interés, junto al fortalecimiento de las instituciones financieras podrían mejorar las condiciones para ofrecer productos accesibles y sostenibles.

A su vez, una economía más estable podría aumentar la confianza de las familias para asumir deudas de largo plazo, reduciendo la brecha entre ingresos y cuotas hipotecarias.

Para acceder a un crédito hipotecario, es clave que el tomador pueda demostrar ingresos suficientes. Las entidades financieras suelen exigir que la cuota no supere el 30% de los ingresos, y exigen historial crediticio positivo, seguro de vida y un inmueble apto como garantía.

En un país con altos índices de informalidad laboral, muchos potenciales tomadores de crédito quedan excluidos por no poder demostrar ingresos con documentación fiscal, como recibos de sueldo o declaraciones de impuestos. Esto plantea un reto significativo para ampliar el acceso al financiamiento habitacional.

Otra herramienta útil sería un seguro que cubra el descalce entre variación salarial e inflación (o UVA). Esto mitigaría riesgos y fomentaría el sector asegurador y el mercado de capitales, como ocurrió en México y Colombia a fines de los 90. Hoy solo un banco ofrece un seguro similar.

También sería deseable facilitar el acceso a mercados de futuros de dólar, para que familias cubran riesgos cambiarios en créditos en dólares.

El Decreto 1017/2024 introduce una solución innovadora con las hipotecas divisibles, que permiten a los desarrolladores inmobiliarios financiar proyectos con un único crédito hipotecario, dividiendo la deuda entre las unidades a medida que se venden. Este modelo no solo reduce los costos de los compradores durante la obra, sino que también simplifica los trámites al momento de la entrega, ya que cada propietario asume únicamente la hipoteca correspondiente a su unidad.

Entre las disposiciones destacadas de la normativa se encuentra la posibilidad de anotar boletos de compraventa en entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Estas anotaciones otorgan mayor publicidad y seguridad jurídica a las transacciones, además de permitir la emisión de certificados de titularidad y gravámenes.

El decreto también promueve la estandarización de hipotecas, facilitando su transformación en instrumentos financieros como letras hipotecarias para su colocación en el mercado de capitales. Este mecanismo abre la puerta a que instituciones financieras no bancarias desempeñen un rol más relevante, diversificando las fuentes de financiamiento.

El mercado hipotecario argentino enfrenta enormes desafíos, pero con herramientas adecuadas y tecnología, hay oportunidades para avanzar hacia un sistema más inclusivo y competitivo. Sin embargo, el verdadero impulso vendrá de la recuperación sostenida del poder adquisitivo. Con salarios reales crecientes, la demanda de vivienda se fortalecerá, ampliando el acceso al crédito hipotecario y estabilizando el mercado.

Si las medidas adoptadas se sostienen y la inflación y las tasas reales continúan bajando, junto con un desarrollo prudente de la liquidez, Argentina podría regresar al promedio hipotecario de los años 90, o incluso superarlo, en menos de una década.

Luis Hauserman es Consultor en inversiones inmobiliarias. Martín Grandes es profesor de Teoría del Crecimiento Económico, FCE-UBA, Investigador del Conicet y co-director del Observatorio de Innovación Social de la UBA