Si bien se suele hablar de “nuevas modalidades de alquiler” a la hora de referirse a las propiedades para Alquileres Turísticos Temporales (ATT) disponibles en plataformas digitales como Airbnb, lo cierto es que se trata de un servicio que existió desde siempre, pero que fue reconvertido: el turismo nació con visitantes que se hospedaban en casas de familia para hacer pernocte en medio de un viaje.
Con el paso del tiempo esta actividad se formalizó para dar lugar a los hoteles, que pagan los impuestos correspondientes como cualquier otra actividad. Además, en muchos países, como en la Argentina, son grandes generadores de empleo y representan un sector clave para el desarrollo económico.
Lo cierto es que en los últimos años las grandes ciudades del mundo vieron crecer exponencialmente la cantidad de ATT, y en Buenos Aires su regulación era una gran cuenta pendiente. Y aunque todavía queda mucho trabajo por hacer, la reciente normativa del Gobierno porteño para agilizar su registro representa un paso fundamental para garantizar un equilibrio entre la oferta de alojamiento formal y la expansión de esta modalidad de alquiler.
La nueva medida modifica la forma en la que se registran los alquileres temporarios con fines turísticos en la ciudad de Buenos Aires. Ahora, los propietarios tienen 180 días (contando desde el 3 de febrero) para registrar sus inmuebles, lo que les permitirá publicarlos en las plataformas digitales.
De esta manera, el Gobierno porteño podrá acceder al padrón de propiedades en las plataformas y verificar que sólo se ofrezcan aquellas que están registradas. En caso de no cumplir con este requisito, podrá exigir dar de baja las publicaciones y cobrar una multa a los propietarios. “Las plataformas están obligadas a retener, por cada reserva, USD 1,5 por noche y por persona mayor de 12 años en concepto de Derecho de Uso Urbano”, un impuesto que hasta ahora sólo tributaban las empresas hoteleras.
La regulación es un avance hacia una competencia más justa, ya que mientras la hotelería está sujeta a inspecciones constantes, requerimientos estrictos, disposiciones legales, tributos e impuestos, los ATT operan sin las mismas responsabilidades tributarias ni los controles pertinentes.
La implementación de normativas específicas para este tipo de alojamiento es fundamental para asegurar la responsabilidad civil, la seguridad de los huéspedes, la calidad de servicio y la transparencia en el sector. Además, no sólo beneficia a quienes visitan la Ciudad, sino también a quienes buscan alquileres permanentes, ya que la proliferación de ATT sin regulación alguna genera un impacto negativo en el acceso a la vivienda.
Según el Departamento de Actividades Informales de la Federación Empresaria Hotelera Gastronómica de la República Argentina (FEHGRA), que monitorea el crecimiento exponencial de los ATT a nivel nacional, en 2023 se registraron 118.100 ATT, con una facturación estimada en más de USD 365 millones. En 2024, la cifra aumentó un 36%, alcanzando las 160.710 propiedades publicadas y generando más de USD 505 millones en venta. Durante esos dos años, la actividad evadió más de USD 180 millones en IVA por no estar formalizada.
El crecimiento de los ATT es aún más pronunciado en la ciudad de Buenos Aires. En julio de 2023 había 22.908 propiedades publicadas en plataformas; un año después, en julio de 2024, la cifra se incrementó un 72%, alcanzando las 39.317 unidades. En este período, las ventas superaron los USD 3,3 millones. “Se estima que se evadieron aproximadamente USD 5 millones en concepto de Derecho de Uso de Suelo, que ahora también cobrarán Airbnb y demás a los turistas extranjeros”.
La regulación de los ATT no es sólo una cuestión de equidad, sino también de transparencia, seguridad y desarrollo sostenible del sector turístico. La formalización de esta actividad es un avance indispensable para garantizar condiciones justas para todos los actores involucrados y asegurar que el turismo siga siendo un motor de crecimiento para la ciudad y el país.
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