La necesidad de desregular la industria inmobiliaria

El mercado inmobiliario argentino ha sido distorsionado por regulaciones que otorgan un poder excesivo a los Colegios Profesionales, limitando la competencia y encareciendo el acceso a la actividad. Antes de la Ley 20.266, sancionada en 1973 durante el gobierno de facto de Alejandro Agustín Lanusse, el sector era más dinámico y accesible, basado en la capacidad y reputación de los agentes en lugar de validaciones burocráticas.

Sin embargo, con su promulgación y posterior modificación en 1999 mediante la Ley 25.028, se consolidó un esquema corporativo que restringió aún más el ingreso a la actividad, exigiendo título universitario obligatorio y manteniendo el monopolio de la intermediación inmobiliaria en manos de los Colegios “Profesionales”.

Para fomentar un mercado más competitivo y eficiente, es fundamental permitir que los Colegios Profesionales continúen existiendo, pero sin otorgarles un monopolio en la intermediación. Esto implica eliminar la obligatoriedad de la colegiación y permitir que agentes no colegiados puedan operar legalmente, promoviendo así la competencia basada en la calidad del servicio y la satisfacción del cliente. De esta manera, los Colegios deberán mejorar sus servicios y beneficios para atraer voluntariamente a los profesionales, fomentando un entorno donde diversas instituciones y actores, compitan por ofrecer el mejor respaldo y formación a los agentes inmobiliarios.

Desde hace más de una década, la industria inmobiliaria ha demostrado que su verdadera dinámica se desarrolla al margen de las normativas impuestas por un sistema que pretende regular lo que no comprende. Mientras los llamados “referentes institucionales” rara vez aportan valor real, el mercado sigue operando de manera eficiente gracias al talento y la capacidad de sus actores.

La regulación no ha sido un motor de desarrollo, sino un obstáculo que la actividad ha sabido sortear. Existen profesionales matriculados de gran nivel, pero también cientos de agentes cuya ética, experiencia y resultados los han convertido en la verdadera columna vertebral de la industria. Al final, la única validación que importa es la del consumidor y no una burocracia que poco tiene que ver con la realidad del sector. Para liberar este mercado se necesitan por lo menos 5 reformas, que son:

1. Eliminación de la matrícula obligatoria y la exigencia de título universitario: La Ley 25.028 endureció las barreras de ingreso al exigir título universitario tanto para martilleros como corredores inmobiliarios. Este requisito debería eliminarse (modificación de los Art. 1 y 3) y ser reemplazado por un sistema de certificación flexible, que valore la experiencia y la formación específica en lugar de imponer un título universitario como único medio de acceso a la profesión.

2. Eliminación del monopolio de los Colegios Profesionales y su rol sancionador: Los Colegios Profesionales han asumido un doble rol que no les corresponde, actuando como reguladores y a la vez como entes sancionadores (modificación de los Art. 4, 20 y 21). Este abuso de poder genera una distorsión en el mercado y permite prácticas discrecionales en la aplicación de sanciones. La regulación del sector debería estar en manos de la Justicia Ordinaria y no de organismos con intereses corporativos.

3. Fin de la restricción geográfica para operar en diferentes jurisdicciones: En un mundo digitalizado, donde la comercialización inmobiliaria trasciende fronteras físicas, limitar la actividad a una jurisdicción específica es un anacronismo que impide la libre competencia (modificación del Art. 26). Plataformas tecnológicas han demostrado que la intermediación puede realizarse de manera eficiente sin necesidad de intermediarios obligatorios y sin restricciones territoriales artificiales.

4. Derogación de las sanciones por ejercicio sin matrícula:

Las multas y clausuras impuestas a quienes trabajan sin la aprobación colegiada son una forma de coerción inaceptable en un país que dice promover la libre empresa (modificación del Art. 23). Un mercado verdaderamente libre se regula a sí

mismo mediante la competencia y la elección del consumidor. Quienes logran destacar en el mercado lo hacen por su experiencia, conocimiento y capacidad de negociación, no porque una institución burocrática les haya otorgado una credencial.

5. Eliminación de los aranceles mínimos y honorarios fijos:

La fijación de honorarios mínimos por parte de los Colegios Profesionales impide que los precios sean determinados por la oferta y la demanda, encareciendo artificialmente las transacciones inmobiliarias (modificación del Art. 11). Los consumidores deberían poder negociar libremente con los agentes inmobiliarios, incentivando la eficiencia y la mejora en la calidad del servicio.

Cabe recordar que hasta hace algunas décadas, el mercado inmobiliario funcionaba sin tanta “poesía matriculada” y con reglas más flexibles, permitiendo que los consumidores eligieran libremente a sus intermediarios. La regulación extrema de las últimas décadas ha demostrado ser un obstáculo más que un beneficio, ralentizando la dinámica del mercado y generando costos innecesarios.

En la práctica, los Colegios Profesionales no garantizan la idoneidad del sector ni protegen a los consumidores, sino que simplemente administran un monopolio de acceso. En muchas regiones, agentes matriculados han acumulado denuncias penales sin que los colegios tomen acción alguna, lo que evidencia la ineficacia del actual sistema de control.

Romper con esta estructura no significa caos, sino el retorno de la responsabilidad a quienes realmente importan: los consumidores y los profesionales que buscan ofrecer un servicio en condiciones de competencia real.

En países donde se ha promovido la liberalización de actividades similares, el resultado ha sido una mayor oferta, mejor calidad de servicio y precios más competitivos. Ejemplos como el de Singapur y Nueva Zelanda han demostrado que los mercados inmobiliarios con menor intervención estatal generan un acceso más equitativo a la vivienda y una competencia más saludable, eliminando barreras innecesarias.

Es hora de liberar el mercado inmobiliario y permitir que quienes tienen la capacidad para operar lo hagan sin estar sujetos a validaciones burocráticas innecesarias. La burocracia no garantiza la excelencia; la experiencia y la meritocracia sí.

Este cambio es una necesidad urgente para romper con un sistema que solo beneficia a unos pocos en perjuicio de la mayoría. La oportunidad de transformar el sector está sobre la mesa y dependerá, de la coherencia y el valor, de los referentes de turno. Con cada restricción eliminada, Argentina estará un paso más cerca de un mercado inmobiliario libre, eficiente y verdaderamente competitivo.