¿Alquilar es un derecho?

El mercado del suelo y la vivienda es cada vez más excluyente. Históricamente se soñaba con ahorrar y alcanzar la casa propia, incluso para las generaciones que nos anteceden era concretable la aspiración de “dejarle” a los hijos/as un techo. Pero la casa propia es cada vez más difícil de alcanzar para la gran mayoría de la población. Esto se ve claramente cuando se observa cómo creció en nuestro país el porcentaje de familias y personas que alquilan. A nivel nacional en 2001 alquilaban el 11% de los hogares, en 2010 el 16% y en 2021 (según la EPH) el 19%. Estos números se incrementan en las grandes ciudades. En la CABA, se observa un aumento sostenido desde 2001 (23%) hasta la actualidad (35%).

En Argentina desde 2020 rige la Ley nacional de Alquileres (27.551) que establece la extensión de los contratos a tres años, la diversificaciòn de los tipos de garantía, la regulación de los aumentos según un índice que tiene en cuenta la inflación y las actualizaciones de los salarios formales, entre otros elementos.

Actualmente la ley está en discusión. Quienes la critican argumentan que su aplicación atenta contra la rentabilidad y que, al sumarse la situación de incertidumbre general, los/as propietarios tienden a retirar sus propiedades del mercado, reduciendo la oferta de inmuebles y generando un aumento en el precio de los alquileres. Sin embargo, diversas investigaciones recientes contradicen estos planteos.

Según un artículo del investigador Sergio Rosanovich, en el que realiza un análisis en base a distintos portales inmobiliarios, la caída de la oferta responde a una tendencia que se profundiza con el inicio de la pandemia, pero que es previa, y que comienza a presentar una recuperación leve en los meses posteriores. En este sentido, durante el primer año de aplicada la ley el stock ofertado estuvo en niveles similares a los de 2018 y superiores al periodo 2015-2017. Por otro lado, un informe del Centro de Economía política Argentina (CEPA) sostiene que las sucesivas devaluaciones que se intensifican desde 2015, sumado a la dolarización del mercado inmobiliario, generan un proceso de desacople entre el precio de los inmuebles que cotizan en dólares y los alquileres que se cobran en pesos. Por lo tanto, en el sector de los locadores (quienes ponen sus inmuebles en alquiler) la rentabilidad está fuertemente vinculada a la evolución del tipo de cambio, y se reduce ante fuertes devaluaciones. Pese a esto, un informe realizado por el portal inmobiliario Zonaprop muestra que, en el caso de la CABA, la rentabilidad aumentó un punto porcentual, de 3,09% en diciembre de 2021 a 4,09% en junio de 2022, con una rentabilidad incluso mayor en los barrios que se ubican en la zona centro y noroeste.

Mirada desde la óptica de quienes alquilan una vivienda, la situación actual es realmente dramática a causa del escenario inflacionario y la merma de los salarios reales de los últimos años. En la CABA, se calcula que en junio el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes de 50m2 fue de $64.581, un 7,2% más que el mes anterior (Futura Laboratorio de Ideas). En este contexto, el peso del alquiler es cada vez más significativo y lo que ello representa en los gastos de una familia con ingresos promedio ha cambiado notablemente.

Más allá de la ley, cuando hacemos zoom en la realidad cotidiana, lo que prima es la desregulación: contratos que van por fuera de la ley con precios mayores y por menor tiempo, condiciones cada vez más restrictivas (se pide que los depósitos tripliquen el precio del alquiler o que la garantía sea de un familiar, por ejemplo), operaciones informales, desalojos, etcétera. Y estas problemáticas afectan más a las mujeres, diversidades, sectores populares y jóvenes. Según un informe del CELS y el IDAES los hogares sostenidos por mujeres migrantes o jóvenes destinan más porcentajes de sus ingresos a pagar el alquiler.

La ley ha intentado regular y transparentar el mercado, generando condiciones más accesibles para los/as inquilinos, sin implicar una pérdida de ganancia real para los locadores. Sin embargo, la tendencia general del mercado, sumado a la pandemia y la crisis económica, obstaculizaron su aplicación y abrieron la posibilidad para que los actores dominantes del mercado inmobiliario presionen para dar marcha atrás, impulsando una nueva ley que favorezca una mayor desregulación.

La problemática del mercado inmobiliario no es local, en distintos lugares del mundo se discute de qué manera regularlo en pos de generar mejores condiciones de acceso. En grandes ciudades europeas, como Berlín o Barcelona, se llevan a cabo diversos mecanismos, como el alquiler social, los subsidios al alquiler, las garantías públicas o el impuesto a la vivienda ociosa. Estas ideas, sumado a la defensa de la ley de alquileres actual, integran las demandas impulsadas por los colectivos de defensa de los/as inquilinos y del derecho a vivir en las grandes ciudades.