Entre los hallazgos más contundentes del informe publicado por RAND se encuentra la profunda disparidad en los costos de construcción de viviendas multifamiliares entre California, Texas y Colorado. Según el análisis de la firma, edificar este tipo de desarrollos habitacionales en California cuesta 2,3 veces más que en Texas y 1,5 veces más que en Colorado.
Las cifras surgen del estudio de más de un centenar de proyectos de departamentos ya finalizados entre 2015 y 2024. Además de los costos monetarios, el tiempo requerido para completar una obra en California es considerablemente más extenso.
En promedio, un proyecto en ese estado tarda más de 22 meses adicionales en llegar a término en comparación con Texas. Esta demora impacta directamente en los costos generales, no solo por el tiempo sin trabajar del capital invertido, sino también por el encarecimiento de mano de obra y materiales a lo largo de plazos más largos.
El informe también aporta una comparación clave sobre los cargos de desarrollo que las autoridades locales imponen a cada unidad habitacional construida. En California, estos aranceles alcanzan en promedio los 29.000 dólares por unidad, mientras que en Texas no superan los 1.000 dólares. En Colorado, la media se sitúa en 12.000 dólares por unidad.
Factores que explican los mayores costos en California
El informe de RAND identifica una serie de elementos que explican por qué California presenta costos de construcción de vivienda multifamiliar sustancialmente más altos que otros estados como Texas o Colorado. Aunque factores estructurales como el precio del suelo, los salarios y las normas de seguridad sísmica inciden en este diferencial, el estudio subraya que la mayor parte de los sobrecostos proviene de decisiones políticas y normativas.
Uno de los principales factores es la duración de los procedimientos de aprobación. Según el informe, los plazos de aprobación en California son considerablemente más extensos, lo que retrasa los proyectos y aumenta los costos financieros. En palabras de Jason Ward, economista de RAND y autor principal del estudio: “California es significativamente más cara que Colorado y Texas en todas las categorías de costos que examinamos”.
Los requisitos constructivos específicos también tienen un peso considerable. El informe destaca la existencia de reglamentaciones prescriptivas en cuanto a diseño y materiales, lo que restringe la flexibilidad de los desarrolladores y eleva los honorarios de arquitectura e ingeniería. Estas normas no solo incrementan los costos por unidad, sino que limitan el tipo y la escala de los proyectos viables en determinadas zonas.
Otro factor central es el impacto de las tasas locales, que en California alcanzan montos entre 10 y 40 veces superiores a los observados en Texas. Si bien estas tasas representan una fuente de ingresos clave para los municipios, RAND advierte que su efecto disuasorio sobre la construcción puede terminar reduciendo la base imponible y los beneficios económicos derivados del desarrollo urbano.
Finalmente, el informe analiza el peso de los estándares energéticos exigentes. Aunque estos requisitos promueven una mayor eficiencia ambiental, RAND recomienda evaluar si sus beneficios justifican el freno que imponen sobre la construcción de nuevas unidades habitacionales, ya que incluso edificios nuevos con estándares menos estrictos suelen superar en rendimiento energético al parque habitacional envejecido del estado.
Variabilidad regional dentro de California
Dentro del propio estado, el informe de RAND identifica disparidades marcadas en los costos de construcción entre sus principales áreas metropolitanas. Aunque todas ellas superan ampliamente los costos de referencia en Texas, la magnitud de la diferencia varía significativamente según la región analizada.
San Diego se destaca como la metrópolis californiana con los costos promedio más bajos para desarrollos habitacionales multifamiliares con financiación privada. A pesar de ello, los costos en esa ciudad duplican los de Texas, lo que subraya la escala generalizada del encarecimiento en el estado.
En Los Ángeles, los costos ascienden a 2,5 veces el promedio de Texas, ubicándose por encima de los niveles de San Diego. Esta diferencia refleja, entre otros factores, los mayores costos de cumplimiento normativo y los precios de la tierra en esa región.
La región más costosa identificada en el estudio es el Área de la Bahía de San Francisco, donde los costos de construcción de viviendas multifamiliares triplican los de Texas. Esta zona concentra las regulaciones más estrictas, así como uno de los mercados inmobiliarios más presionados del país, lo cual incide tanto en el precio de los terrenos como en la demanda de mano de obra calificada.
Costos de la vivienda asequible subsidiada
El informe de RAND resaltó un hallazgo que contradice la intuición económica más elemental: la producción de viviendas asequibles subsidiadas en California es aún más costosa que la de los desarrollos privados de alta gama. Medidos por metro cuadrado, estos proyectos subsidiados cuestan en promedio 1,5 veces más que los desarrollos de mercado en el propio estado y más de cuatro veces más que en Texas.
Uno de los principales factores identificados por los investigadores es la obligación de pagar salarios muy por encima de los valores de mercado. Esta exigencia, impuesta por normativas asociadas a los programas de financiación pública, incrementa sensiblemente el costo de la mano de obra respecto a proyectos privados similares.
Otro componente crítico son los honorarios de arquitectura e ingeniería, que en algunos casos alcanzan niveles excepcionalmente altos. En Los Ángeles, por ejemplo, estos gastos duplican a los que se observan en los desarrollos de alta gama financiados de forma privada. El informe atribuye esta diferencia a las exigencias de diseño impuestas por los programas de financiamiento, que muchas veces obligan a los desarrolladores a incorporar especificaciones detalladas y costosas que exceden las necesidades funcionales del proyecto.
Todos estos elementos se combinan para generar un escenario en el cual los esfuerzos por incrementar la oferta de viviendas accesibles terminan resultando económicamente menos eficientes.
