Quién tiene que arreglar las paredes medianeras en un piso o adosado

En las comunidades de propietarios formadas por viviendas adosadas o pisos con terraza es habitual que surjan conflictos respecto a los muros que separan dos propiedades privadas. Estos elementos son conocidos como muros medianeros y suelen generar dudas cuando presentan grietas, humedades u otros desperfectos que requieran de cualquier tipo de reparación.

En estos casos, los vecinos afectados suelen dudar sobre si este muro se trata de un elemento común o privativo, y sobre todo, a quién le corresponde hacerse cargo de los costes. Para aclararlo el asunto, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) aporta una guía basada en la normativa vigente y la experiencia profesional de sus expertos.

Un muro medianero es aquel que divide dos espacios privados, como pueden ser por ejemplo dos terrazas o patios, y que pertenece a ambos propietarios. Es un muro en copropiedad indivisible, lo que quiere decir que no se reparte al 50 %, sino que ambos lo poseen por completo y de forma conjunta. Aunque se comparta, no forma parte del conjunto de zonas comunes de la comunidad.

Según Patricia Briones, abogada y secretaria técnica de CAFMadrid, el muro medianero no es un elemento común, ya que no sirve a toda la comunidad, sino a dos viviendas particulares. “Debe tenerse en cuenta que el concepto de medianería lleva aparejada la copropiedad del muro por los propietarios de ambas fincas”, añade. Por tanto, se considera un elemento privativo de propiedad compartida.

Este aspecto es importante, ya que en caso conflicto sobre su mantenimiento, la comunidad no tiene responsabilidad sobre su reparación, salvo que se trate de un muro separador de zonas comunes, que sí es considerado elemento común.

La reparación de un muro medianero dependerá de la causa del daño. Si la causa se debe al mal uso, obra inadecuada o falta de mantenimiento por parte de uno de los propietarios, será esa parte implicada la que tenga que asumir el gasto total de la reparación.

Por otro lado, si el deterioro es consecuencia de causas externas, como la antigüedad del edificio o condiciones climáticas adversas, ambos propietarios deberán dividirse los gastos de forma equitativa. Según comenta Roberto Mangas, asesor jurídico del Colegio, cada propietario es responsable de mantener en buen estado la parte del muro que pega con su propiedad.

En cualquiera de los casos es aconsejable contar con un informe técnico que asegure el origen del daño antes de tomar decisiones y de decidir quien es el responsable.

Si un propietario decide comenzar a construir un muro entre su propiedad y la del vecino sin el consentimiento de este, puede incurrir en responsabilidad legal. Si el nuevo muro reduce la entrada de luz, perjudica la estética o causa algún tipo de daño estructural, el otro propietario tiene derecho a reclamar una indemnización o incluso solicitar la demolición del muro. Para realizar cualquier construcción sobre un muro medianero, se debe contar con la aprobación expresa de ambas partes.