Según los datos de noviembre de 2024 del Instituto Nacional de Estadística (INE), en España hay 368.295 inmuebles de uso vacacional. Esto supone un problema para determinados sectores, ya que provoca que haya menos pisos disponibles para alquileres de larga duración y que, por tanto, exista más demanda que oferta. Así, se incrementan los precios y cada vez son más las personas que se encuentran con dificultades para acceder a una vivienda.
Por esta razón, desde los distintos órganos de poder se plantean posibles soluciones para limitar el número de pisos turísticos con el objetivo de paliar en cierta medida esta subida de los precios y los conflictos vecinales que en ocasiones se producen por estas situaciones. En este sentido, en octubre de 2024, el Tribunal Supremo dictó dos sentencias que permitían que las comunidades de vecinos prohibiesen la actividad de alquileres turísticos si se llegaba a un acuerdo de tres quintas partes de los propietarios en las juntas.
Aunque esta medida ya estaba introducida en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), no existía hasta entonces un acuerdo unánime en los juzgados. En la lucha contra la turistificación, las comunidades de vecinos contarán ahora con una herramienta legal para frenar el auge de estos pisos vacacionales en sus edificios: a partir del próximo 3 de abril, podrán denunciar a los propietarios que alquilen una vivienda con fines turísticos sin contar con la aprobación previa.
Cambios para los pisos turísticos
La medida queda recogida en la Ley Orgánica de Eficiencia de la Justicia, ratificada en el Congreso de los Diputados y publicada en el Boletín Oficial del Estado el 3 de enero, que permite una regulación de los alquileres vacacionales. La reforma modifica la Ley de Propiedad Horizontal e introduce la obligación de contar con el visto bueno de la comunidad de vecinos para alquilar una vivienda a turistas.
La aprobación debe ser de las tres quintas partes de los propietarios en junta de vecinos, cuyo número anual se recoge en los estatutos de cada comunidad: la ley no establece un plazo específico para la convocatoria de estas reuniones, aunque, por lo general, suelen realizarse dos al año, con la posibilidad de celebrar juntas extraordinarias si lo solicita al menos el 25 % de los propietarios o de las cuotas de participación.
Esta nueva regulación no afecta a los pisos turísticos que ya estuviesen operativos antes del 3 de abril, cumpliendo la normativa turística vigente; por el contrario, aquellos propietarios que no dispongan de la licencia necesaria o incumplan la normativa del sector deberán regularizar su situación, bajo el riesgo de recibir una sanción cuya cuantía depende de la comunidad autónoma: hasta 100.000 euros en el País Vasco, hasta 150.000 en Andalucía, hasta 300.000 en Madrid y Canarias, hasta 400.000 en Baleares y hasta 600.000 en Cataluña o la Comunidad Valenciana.
Vías para denunciar los pisos turísticos no autorizados
A partir del 3 de abril, si un propietario alquila una vivienda con fines turísticos sin contar con la aprobación de la comunidad, los vecinos podrán exigir el cese inmediato de la actividad e iniciar acciones judiciales si esto no se cumple. Según detalla la socia del despacho GTA Villamagna Abogados Marta Plaza a El Economista, existen varias vías a través de las que el resto de propietarios del edificio pueden actuar en caso de que se produzca esta situación:
- “En el ámbito del derecho público, se puede denunciar al ayuntamiento pertinente, que es quien tiene competencias en el uso del suelo, alegando que se está haciendo un uso del suelo sin estar permitido. El consistorio podrá iniciar un procedimiento sancionador. A su vez, también se puede acudir a la Comunidad Autónoma que tiene competencias en el ámbito turístico, que también podrá iniciar un procedimiento sancionador por vulneración de la normativa turística”, explica.
- Los vecinos también pueden acudir al derecho privado interponiendo una demanda civil contra el propietario del piso turístico. Si pueden demostrar que la actividad está afectando su calidad de vida, pueden reclamar daños y perjuicios. Además, la ley permite que el presidente de la comunidad exija el cese inmediato del alquiler turístico y, si esto no se cumple, puede emprender acciones legales.
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