La situación de copropiedad sobre un bien inmueble, como una vivienda, un local, un terreno o una finca, puede convertirse en un escenario no deseado para alguno de los propietarios. Cuando uno de los dos no desea mantener esta situación de indivisión tiene la opción de iniciar un proceso judicial denominado “acción de división de cosa común”. Este procedimiento, amparado en la legislación española, permite extinguir el condominio y repartir el bien de forma equitativa, ya sea mediante división material o económica.
¿En qué consiste la acción de división de cosa común?
La acción de división de cosa común está regulada en el Código Civil, específicamente en su artículo 400, que establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Este derecho indiscutible permite que cualquiera de los comuneros pueda solicitar en cualquier momento que se divida la propiedad común.
Si el bien en cuestión es divisible, se adjudicará una porción física a cada propietario conforme a su participación. Por ejemplo, en el caso de una finca rústica propiedad de cuatro personas, si uno de los copropietarios decide ejercer este derecho y la finca es divisible, se dividirá en cuatro partes iguales.
En contraposición, si el bien es indivisible, como lo puede ser un piso, el procedimiento contempla la venta de este y el reparto proporcional de la importación obtenida entre los copropietarios. Por ejemplo, si un piso pertenece a tres propietarios y uno de ellos solicita la acción de división, el Juzgado podrá ordenar la venta y asignar el valor proporcional a cada uno según su participación. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 15 de diciembre de 2009, subraya que esta opción se utiliza en situaciones donde la división física resulta imposible, ya sea por razones materiales, jurídicas o por el desvalor resultante de una división forzada.
Procedimiento judicial y cambios recientes
Tras la reforma introducida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) por el Real Decreto-Ley 6/2023 del 19 de diciembre, los procesos relacionados con la acción de división de cosa común se tramitan exclusivamente mediante el juicio verbal, sin importar el valor del bien. Este cambio busca unificar y simplificar el procedimiento judicial, ya que anteriormente los procesos se ventilaban según la cantidad del bien, lo que podía implicar una mayor complejidad administrativa y técnica cuando los valores superaban los 6.000 euros.
En cuanto a la competencia territorial, el juzgado encargado será el correspondiente al lugar donde se encuentre el inmueble, siguiendo las disposiciones del artículo 52.1.1º de la LEC. Este criterio es imperativo, ya que se trata de la protección de un derecho de propiedad sobre un bien inmueble. En caso de que la acción abarque varios inmuebles ubicados en distintas jurisdicciones, el demandante podrá elegir el juzgado competente entre las opciones disponibles.
¿Qué sucede si existe un pacto entre los copropietarios?
Si bien el derecho de solicitar la división es indiscutible, existen circunstancias que pueden aplazar temporalmente su ejercicio. Una de estas excepciones es la existencia de un pacto entre los copropietarios para conservar la indivisión del bien. Este acuerdo, sin embargo, tiene una duración máxima de 10 años, aunque es prorrogable mediante un nuevo convenio entre las partes. Transcurrido dicho plazo, cualquier comunero podrá solicitar nuevamente la división de la cosa común.
Costos y minutas del abogado
El coste de este procedimiento depende de diversos factores, como la complejidad del caso, el valor del bien en cuestión y las tarifas establecidas por el abogado que representa a la parte interesada. Aunque en el texto de referencia no se profundizan los detalles exactos de las minutas legales, es habitual que los honorarios de los abogados se calculen en base al valor del bien objeto de la demanda y el trabajo necesario para llevar adelante el proceso judicial. Asimismo, es importante considerar otros posibles gastos, como las tasas judiciales que puedan aplicar y los costos asociados a la tramitación y ejecución de la resolución judicial.
La acción de división de cosa común es, por tanto, una herramienta clave para quienes desean resolver situaciones de copropiedad. Ya sea mediante la adjudicación de porciones físicas en inmuebles divisibles o la venta y distribución de la importación obtenida en bienes indivisibles, esta figura jurídica garantiza el derecho de los copropietarios de disponer de forma plena o independiente de su participación en bienes comunes.
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