El mercado inmobiliario chino está (de alguna manera) empeorando

El Partido Comunista de China cuenta actualmente con más de 100 millones de miembros. Solo 23 (el 0,00002%) de los más ricos forman parte de su Politburó, que fija la agenda del partido y, por lo tanto, del país. E incluso ellos no siempre se salen con la suya. En una reunión de emergencia celebrada en septiembre de 2024, estos líderes resolvieron estabilizar el precario mercado inmobiliario chino. El mercado tenía otras ideas.

Su fracaso no fue evidente de inmediato. Las ventas aumentaron a finales de 2024 y a principios de este año dejaron de desplomarse. En abril, una villa con jardín se vendió por más de un millón de yuanes (140.000 dólares) por metro cuadrado en la elegante calle Julu de Shanghái, conocida como el “salón literario” de la ciudad. Sin embargo, en los últimos meses, el mercado ha vuelto a desplomarse. Los precios en las 70 ciudades más grandes de China cayeron en octubre a la tasa mensual más pronunciada en un año. Aunque la compra récord de propiedades en Shanghái atrajo a turistas curiosos, no inspiró lo suficiente a otros compradores.

Hasta ahora, los líderes chinos han reaccionado con lentitud ante este desafío a su voluntad. La inesperada resiliencia de las exportaciones chinas ha mantenido al país al alcance su objetivo de crecimiento de aproximadamente el 5%. Y el coste y la complejidad de una saneamiento inmobiliario a nivel nacional siguen siendo desalentadores. Sin embargo, según el servicio de noticias Bloomberg, el gobierno está considerando una nueva ronda de medidas para frenar la caída del mercado, incluyendo subsidios a las tasas de interés y devoluciones del impuesto sobre la renta para los prestatarios hipotecarios.

No solo está en juego el orgullo de los líderes. La caída de los precios inmobiliarios está destruyendo la riqueza de los hogares, deprimiendo su gasto en otros sectores de la economía. Esto amenaza otro de los compromisos del Politburó: impulsar vigorosamente el consumo. La caída del mercado inmobiliario también está erosionando el valor de las garantías de muchos prestatarios, lo que podría agravar las tensiones financieras. Y si los bancos se apresuran a embargar y vender las propiedades de los deudores morosos, sus ventas forzosas podrían contribuir a la tendencia bajista del mercado.

Los precios ya han caído entre un 20% y un 40% desde su pico en 2021, dependiendo del indicador. En abril, casi la mitad de las 2.500 personas encuestadas por el banco UBS habían sufrido pérdidas en papel por sus propiedades. El valor de su vivienda no solo estaba por debajo de su pico, sino también por debajo de lo que habían pagado por ella. De hecho, un pequeño pero creciente número de pisos ahora vale menos que la deuda hipotecaria que aún tienen pendiente. Para finales de este año, 700.000 viviendas tendrán un patrimonio neto negativo, según May Yan, de UBS. Ella prevé que 1,8 millones lo estarán el próximo año.

Un patrimonio neto negativo no tiene por qué conducir al impago. En Hong Kong, tras la crisis financiera asiática de 1997, solo el 1,4% de los prestatarios se atrasó considerablemente en el pago de sus hipotecas, a pesar de que más del 30% de ellos languidecieron en dicho patrimonio. Muchos hogares de China continental seguirán pagando sus hipotecas si sus ingresos se lo permiten. Sin embargo, las hipotecas no son el único tipo de deuda inmobiliaria. La vivienda también sirve como garantía para préstamos comerciales por valor de unos 25 billones de yuanes para pequeñas empresas, incluyendo negocios familiares en dificultades. Si estos prestatarios incumplen sus pagos, su banco podría confiscar su propiedad y venderla, incluso en condiciones de mercado inestables. UBS prevé que el número de propiedades embargadas alcance los 1,5 millones en 2026. Si todas estas viviendas embargadas se acumulan en el mercado, la estabilización de los precios será aún más difícil.

Por lo tanto, se necesitan esfuerzos más contundentes para reactivar el mercado inmobiliario. Lamentablemente, es poco probable que las medidas que están considerando los líderes chinos sean suficientes. Un subsidio a los tipos de interés podría reducir el coste de las hipotecas en un punto porcentual, en línea con los subsidios a los préstamos al consumo introducidos a principios de este año. Si esta generosidad se limita a las nuevas hipotecas, los hogares ahorrarán solo unos 63.000 millones de yuanes al año, según Goldman Sachs, otro banco. Si la generosidad se extendiera también a las hipotecas existentes, así como a las nuevas, el ahorro ascendería a 437.000 millones de yuanes al año, o aproximadamente el 0,3% del PIB. Esta cifra podría ascender a casi el 0,5% del PIB si se permite a los titulares de hipotecas deducir una mayor parte de sus pagos de intereses de sus ingresos imponibles.

Si el tipo de interés hipotecario baja aproximadamente un punto porcentual, el coste del préstamo se equiparará aproximadamente a la rentabilidad del alquiler de las propiedades chinas, según calcula Goldman Sachs. En otras palabras, los subsidios harían que los precios de las propiedades se valoraran de forma justa según este parámetro. Desafortunadamente, es poco probable que los valores de las propiedades se estabilicen a ese nivel automáticamente. Los precios de los activos tienden a dispararse en ambas direcciones. Tras una larga burbuja, cuando las viviendas eran injustamente caras, es posible que tengan que abaratarse injustamente para que suficientes compradores se sientan tentados a comprar. El mercado inmobiliario chino lleva mucho tiempo desafiando a los poderosos del Politburó. Tampoco se doblegará de inmediato ante los fundamentos.

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