El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar señales de recuperación y despejó los nubarrones de los peores años de una crisis que duró entre mitad de 2018 y fines de 2023, con un alza sostenida en los precios y un repunte en el volumen de operaciones.
Según el último informe de Zonaprop, los departamentos en venta aumentaron 8,8% interanual, el mayor crecimiento de precios desde noviembre de 2018.
El valor promedio del m2 de los departamentos se ubica en 2.396 dólares y, con este rebote, el sector deja atrás el piso alcanzado durante la crisis que se extendió hasta fines de 2023.
El avance se explica tanto por una reactivación de la demanda como por la reconfiguración de la oferta en un contexto de mayor estabilidad económica. En marzo, los precios subieron 1,1% mensual, en línea con la tendencia ascendente que se observa desde mediados del año pasado.
En cuanto al precio por tipo de unidad, un monoambiente cotiza en promedio USD 105.360, un departamento de dos ambientes en USD 126.988 y uno de tres ambientes en 174.473 dólares.
En febrero, tal como lo informó Infobae, el volumen de escrituras de CABA fue un 94% mayor al registrado en el mismo período de 2024, al sumar 4.293 escrituras.
A su vez, los actos con hipoteca bancaria representan el 22% del total en 2025, 6,3 veces más que en 2024, comunicó el informe privado.
Desde la plataforma informaron que “en noviembre pasado, se habían registrado 5.755 escrituras, un 41,5% más que un año antes, en una racha de 32 meses consecutivos de subas interanuales”.
Auge
“El ladrillo vuelve a posicionarse como refugio de valor y activo estratégico con potencial de crecimiento”, sostuvo Martín Beorlegui, director de emprendimientos en Baigun Realty.
El empuje del blanqueo, créditos hipotecarios (desde noviembre promedian 1.000 operaciones con financiamiento bancario al mes en CABA) y el cambio de expectativas: “Los precios dejaron de caer y se cree que seguirán en aumento gradual, sobre todo si se libera el cepo cambiario, una medida que el sector espera con expectativas”, argumentó Darío Durand, de la desarrolladora DDM Construcciones.
En paralelo, el costo de construcción también volvió a subir. En marzo registró un incremento de 0,2% y acumula una suba de 108% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3,1 veces más que en 2020, según la serie histórica de Zonaprop.
El contexto actual combina precios que aún se ubican por debajo del promedio histórico con señales de recuperación sostenida, lo que genera oportunidades tanto para quienes buscan vivienda como para inversores. Beorlegui agregó: “La variedad de viviendas disponibles según el estadio de obra permite adaptar cada inversión al perfil del comprador”.
Esta tendencia impacta en la rentabilidad esperada y en la decisión de nuevos desarrollos. “Los proyectos bien planificados, con diseño y ubicación estratégica, son los que garantizan retornos sostenidos”, afirmó Federico Larroca Mendizábal, del Grupo Desarrollador 1880.
“Desde el inicio apostamos por desarrollos de alto valor agregado, incluso en momentos de fuerte incertidumbre”, indicó.
Germán Lanzilotti, también socio del Grupo 1880, detalló que algunos de sus proyectos alcanzaron una rentabilidad anual superior al 15%, y en ciertos casos, retornos de hasta el 50% a lo largo del desarrollo.
El foco, señaló, estuvo en combinar eficiencia, diseño y previsibilidad para captar a un público exigente y con horizonte de mediano plazo.
El incremento de precios en venta refleja un cambio de ciclo luego de un período prolongado de retracción. Las condiciones de entrada aún favorables, el alza del costo de construcción y el retorno progresivo del crédito explican en parte la mejora.
“La clave está en entender el momento del mercado y planificar con visión de largo plazo”, resumió Beorlegui.
Caros y baratos
Puerto Madero se presenta como el barrio porteño con la oferta más cara de departamentos en venta, con un precio de USD 6.095 por m2. Le siguen Palermo (USD 3.341) y Núñez (USD 3.143 por m2).
Por el contrario, Villa Lugano es el barrio con el precio más bajo para la compra, con un precio de USD 1.121 por m2. Nueva Pompeya (USD 1.428) y Parque Avellaneda (1.529 dólares/m2) completan el ranking de barrios más económicos.
Casas
Las casas, por su lado, también mostraron una mejora, con una suba de 4,9% interanual y un valor promedio de USD 1.756 por m2.
En marzo sube un 0,5% y acumula un incremento del 1,9% en el primer trimestre del 2025. En los últimos doce meses subió un 4,9%, 3,9 puntos porcentuales por debajo del aumento en el precio de los departamentos (8,8%).
Una casa con tres ambientes tiene un precio medio de USD 291.065, mientras que una de 4 ambientes se ubica en 468.204 dólares.
Palermo está primero en el ranking de barrios más caros para la compra de casas, con un precio medio de USD 3.412 por m2. Belgrano (USD 2.663 dólares) y Recoleta (USD 2.447 por m2) completan el podio.
En contrapartida, Villa Soldati se presenta como el barrio más económico, con un precio de USD 640 por m2. Le siguen Nueva Pompeya (USD 755) y Constitución (USD 865 por m2).
Alquileres, superan la inflación levemente
En el segmento de alquileres, los precios subieron por encima de la inflación del primer trimestre del año. Según Zonaprop, el valor medio subió un 3,1% en marzo y acumula un incremento del 9,9% en el primer trimestre del 2025, 2,9 puntos porcentuales por encima de la inflación (7%).
En los últimos doce meses, los precios de alquiler subieron un 43,2%, por debajo de la inflación (53,6%) y del ICL (124,7%).
Según Durand, los valores dieron un paso leve en marzo porque varios propietarios ajustaron precios al momento de renovar contratos con la intención de no perder contra la inflación. “Aunque el índice inflacionario se moderó, todavía persiste con algunos puntos de arrastre que impactan sobre la actualización de precios”, explicó.
A ese movimiento se sumó el empuje estacional de la demanda, especialmente por parte de estudiantes que buscan instalarse cerca de los principales centros universitarios.
Durand agregó. “Marzo suele mostrar una presión adicional sobre la oferta disponible, lo que genera subas puntuales en zonas específicas”.
Un monoambiente se alquila en promedio por $509.943 mensuales, un departamento de dos ambientes por $604.905 y uno de tres ambientes por $813.274 al mes.
Puerto Madero lidera con $1.065.853 mensuales, seguido por Núñez ($677.233) y Palermo ($671.412 al mes). Entre los más económicos figuran Villa Lugano ($435.661), Mataderos ($515.064) y Constitución ($519.816 por mes).
