Mientras el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires continúa su recuperación (febrero último registró la mayor cantidad de escrituras para ese mes en los últimos 17 años, según el Colegio de Escribanos porteño), crece el interés por unidades chicas en barrios donde el precio del metro cuadrado todavía se mantiene por debajo del promedio general.
Con una mejora en la rentabilidad de los alquileres y una oferta aún numerosa y a precios de oportunidad, los departamentos más accesibles concentran la atención de quienes buscan resguardar capital o ingresar al mercado.
Los departamentos de uno (también llamado monoambientes) y dos ambientes se mantienen entre los más demandados. Su tamaño, costo intermedio y alta rotación los posicionan como los formatos más buscados para obtener una renta.
En este contexto, los barrios del sur y algunos del centro porteño reúnen la mayor cantidad de oportunidades en términos de valores por metro cuadrado y retorno en alquiler.
Según el relevamiento más reciente del Monitor Inmobiliario, elaborado por Daniel Bryn, ananalista del negocio inmobiliario de Zipcode, los 10 barrios con departamentos más accesibles en estos segmentos son Villa Lugano, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, Constitución, Parque Patricios, San Cristóbal, Flores, Balvanera y Almagro.
En estas zonas, el precio promedio del metro cuadrado para dos ambientes oscila entre USD 1.520 y USD 1.960, según del estado de la unidad, la ubicación exacta y las expensas.
“El valor más bajo en departamentos de dos ambientes hoy se encuentra en Villa Lugano, donde se consiguen unidades en buen estado por debajo de los USD 45.000”, explicó Bryn.
La diferencia entre el sur y el norte de la ciudad sigue siendo muy marcada. En Núñez o Belgrano, un departamento similar cuesta más del doble. Esta brecha, que se amplía según el nivel de consolidación del barrio, incide también en la rentabilidad de cada zona.
Bryn amplió: “En contraste, los barrios más caros son Puerto Madero, Palermo y Belgrano, donde el metro cuadrado se ubica por encima de los USD 3.000 por m2, pero con mayor estabilidad y liquidez en la reventa”.
Rentables
El índice de rentabilidad bruta anual en dólares –que mide la relación entre el alquiler percibido y el valor de compra– muestra niveles superiores al 6% en barrios como La Boca, Constitución y Parque Patricios.
Estos valores superan ampliamente el promedio de barrios como Palermo, Belgrano o Recoleta, donde la rentabilidad se ubica entre 3,5% y 4,5% por año. En ese sentido, las zonas con precios más bajos tienden a ofrecer mejores márgenes, aunque con una rotación más alta de inquilinos y mayor heterogeneidad en los edificios.
En el caso de los tres ambientes, el costo total de ingreso suele ser más elevado, pero la demanda se mantiene activa en barrios donde la oferta es menor y los valores aún no se reacomodaron.
En Parque Avellaneda, Constitución y San Cristóbal, por ejemplo, se pueden conseguir unidades de tres ambientes por entre USD 55.000 y USD 65.000, muy por debajo del promedio general de CABA, que ronda los USD 87.000 para este tipo de propiedades.
Valores
Los datos del Monitor Inmobiliario reflejan cuáles son los barrios donde es más accesible adquirir departamentos para uso final o inversión.
En el caso de los monoambientes, los 10 barrios más baratos son:
Villa Soldati: USD 21.420.
Villa Lugano: USD 33.516.
Nueva Pompeya: USD 44.258.
Parque Avellaneda: USD 47.817.
Villa Riachuelo: USD 48.605.
La Boca: USD 49.928.
Floresta: USD 51.345.
Versalles: USD 54.684.
Balvanera: USD 54.810
Parque Patricios: USD 55.220
Entre los dos ambientes, los barrios más accesibles son:
Villa Soldati: USD 28.560.
Villa Lugano: USD 44.688.
Nueva Pompeya: USD 59.010.
Parque Avellaneda: USD 63.756.
Villa Riachuelo: USD 64.806.
La Boca: USD 66.570.
Floresta: USD 68.460.
Versalles: USD 72.912.
Balvanera: USD 73.080.
Parque Patricios: USD 73.626.
Vacancia
Otro factor relevante es la tasa de vacancia. En barrios donde los precios son más accesibles y la demanda de alquiler es constante, los departamentos se colocan más rápido. En La Boca, Flores y Parque Patricios, la vacancia es inferior al 4%, lo que refleja un buen nivel de ocupación.
Por el contrario, en zonas con precios más altos y contratos en dólares, la rotación suele ser menor, pero también más lenta.
Además del precio y la rentabilidad, los analistas del mercado observan el potencial de revalorización como un componente clave. Aunque los barrios del sur ofrecen una rentabilidad mayor, los del corredor norte muestran una valorización más estable del metro cuadrado a lo largo del tiempo. Esto se traduce en una mejor salida en la reventa y en un menor riesgo frente a cambios económicos.
Bryn advirtió que el comportamiento del mercado puede modificarse si avanzan los créditos hipotecarios. “La recuperación de la demanda genuina empuja hacia arriba los valores en barrios donde la oferta es limitada. Si la clase media vuelve a financiarse, zonas como Flores, Almagro o Villa del Parque pueden revalorizarse más rápido que otras”, explicó.
Esa proyección se refleja en los últimos datos de escrituras, que muestran una leve suba interanual impulsada por operaciones en ticket medio.
Entre los barrios más estables en este segmento, Almagro y San Cristóbal concentran la atención de quienes buscan dos ambientes en zonas con acceso a transporte, vida comercial activa y precios por debajo de los USD 2.000 por metro cuadrado. En tres ambientes, Flores y Balvanera siguen mostrando buena relación entre valor y ubicación, con unidades que parten desde los 65.000 dólares.
Aunque la rentabilidad es un factor central, la elección del barrio también depende del perfil del comprador. Para quienes priorizan retorno inmediato, barrios como Constitución o La Boca ofrecen mejores márgenes. En cambio, si el objetivo es preservar valor y vender más adelante, zonas como Almagro o Villa Crespo tienden a una valorización más sostenida y menor riesgo jurídico o constructivo.
El mapa de oportunidades cambia de forma constante y responde tanto a variables económicas como a transformaciones urbanas. “En zonas como Parque Patricios o Chacarita, donde en los últimos años se sumaron nuevas líneas de subte, desarrollos mixtos y mejoras en infraestructura, el precio del metro cuadrado ya muestra una trayectoria ascendente”, señaló Mariana Lucángeli, arquitecta y experta en Real Estate.
Por ahora, los precios más bajos de la ciudad siguen concentrados en los barrios del sur, pero la oferta comienza a reducirse.
Lucángeli concluyó: “En paralelo, la rentabilidad en alquiler recupera terreno frente a la inflación, y el dólar estable actúa como incentivo adicional para quienes cuentan con ahorros”.
