El mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de desaceleración en los incrementos, tras varios trimestres marcados por subas abruptas. De acuerdo con Reporte Inmobiliario, el último relevamiento correspondiente a febrero de 2025 confirmó que los precios continúan por debajo de la inflación general, con un crecimiento interanual del 96,9% en los departamentos de dos ambientes y del 92,6% en los de tres ambientes, frente a una inflación acumulada del 66,9% en los últimos doce meses.
La diferencia de más de 20 puntos porcentuales respecto al índice inflacionario general no es un hecho aislado. Desde fines de 2023 se observa una moderación progresiva en los aumentos.
En el trimestre diciembre-febrero 2024-2025, el alza fue del 10,5%, muy por debajo de los picos de 63% y 73% registrados en la primera mitad de 2023. Desde la derogación de la Ley de Alquileres, los ajustes se desaceleraron trimestre tras trimestre: 27,8% en marzo-mayo 2024, 20,7% en junio-agosto, 12,9% en septiembre-noviembre, hasta llegar al registro actual.
Según datos de Reporte Inmobiliario, el valor medio para un departamento usado de dos ambientes en agosto de 2024 fue de $548.375, mientras que una unidad de tres ambientes superó los 734.703 pesos.
Valores que, si bien moderaron sus subas, se mantienen altos para inquilinos que no recuperaron el poder adquisitivo ni alcanzaron, con sus ingresos, la inflación en los últimos 15 meses.
Por qué aumentan por debajo de la inflación
La mayor disponibilidad de oferta explica parte de esta moderación. Desde la derogación de la normativa anterior, aumentó de manera sostenida la cantidad de propiedades publicadas en alquiler en los principales portales.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, atribuye la baja en los porcentajes de ajuste al fuerte impacto previo de la regulación derogada. “Los aumentos anteriores, junto con la falta de oferta, habían empujado los precios muy por encima de los niveles razonables. El cambio normativo permitió recomponer la oferta y eso contuvo los valores”, explicó.
Si bien en CABA los incrementos continúan moderados, en otros distritos del país, como el Gran Buenos Aires o ciudades del interior, los aumentos ya se alinean con la inflación general. En parte, esto responde a una menor oferta relativa en esas plazas, frente a la mayor disponibilidad porteña. Además, en varias ciudades se construyó menos y también escasean propiedades a estrenar.
Más allá del contexto coyuntural, el problema habitacional persiste. Cada año se suman unos 50.000 hogares al déficit existente, producto del crecimiento vegetativo de la población y la inmigración, según estimaciones sectoriales. La cantidad de viviendas nuevas no alcanza a cubrir esa demanda estructural, por lo que la presión sobre el mercado se mantiene.
Los barrios más y menos costosos
Los barrios más caros se concentran en el corredor norte, mientras que los más económicos se ubican al sur de la ciudad. Aunque existen excepciones puntuales, esta división se mantiene estable desde hace décadas. Belgrano, Palermo, Colegiales, Recoleta y Villa Urquiza figuran entre las zonas con valores más elevados. En cambio, Barracas, Nueva Pompeya, Villa Lugano, La Boca y Parque Avellaneda ofrecen opciones más accesibles.
El tipo de unidad también incide en la valorización. Las propiedades de dos y tres ambientes son las más buscadas. “Existe poco interés por los monoambientes, tanto para alquilar como para comprar. Con una diferencia de precio relativamente baja, muchas personas eligen unidades con un dormitorio”, detalló Gómez Picasso.
Esta preferencia se refuerza por la sobreoferta de monoambientes registrada en CABA en los últimos veinte años.
La reconfiguración del mercado también atrajo a nuevos inversores, según el especialista. “Después de varios años en los que el segmento estuvo paralizado, comenzaron a ingresar nuevamente compradores interesados en destinar sus ahorros al alquiler. Esa mayor participación impacta de forma directa sobre la disponibilidad de unidades y ayuda a contener los precios”.
En cuanto a la evolución futura, se espera que los valores se alineen gradualmente con la inflación general. “La oferta post derogación ya alcanzó un techo. Si la demanda sigue firme y no se incorporan nuevas viviendas, los precios podrían retomar una trayectoria similar a la de otros distritos”, señaló.
Por ahora, la situación en CABA mantiene un equilibrio frágil. La combinación de mayor oferta, condiciones más previsibles y demanda sostenida explican la estabilidad relativa de los últimos meses. No obstante, el escenario podría cambiar si se retrae la inversión, se desacelera la construcción o se interrumpe el flujo de nuevas unidades hacia el mercado de alquiler.
A continuación y en base a datos de Reporte Inmboliario, se detallan los valores promedios de los departamentos de dos y tres ambientes.
Cinco barrios más caros – 2 ambientes
- Palermo: $856.555.
- Belgrano C: $772.855.
- Recoleta: $765.910.
- Barrio Norte: $746.250.
- Villa Urquiza: $575.000.
Cinco barrios más baratos – 2 ambientes
- Villa Riachuelo: $350.000.
- Lugano: $390.000.
- Nueva Pompeya: $428.000.
- Constitución: $475.715.
- San Cristóbal: $481.000.
Cinco barrios más caros – 3 ambientes
- Las Cañitas: $1.107.775.
- Belgrano C: $993.750.
- Recoleta: $1.090.910.
- Barrio Norte: $971.250.
- Palermo: $1.007.500.
Cinco barrios más baratos – 3 ambientes
- Villa Riachuelo: $475.000.
- Villa Lugano: $507.000.
- Nueva Pompeya: $584.000.
- Constitución: $603.335.
- San Cristóbal: $622.220.
