Después de alcanzar un récord de publicaciones (escaló al 180% a fines de 2024) después de la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado para alquilar en la ciudad de Buenos Aires comenzó a mostrar señales de ajuste.
Según datos del reciente análisis del Colegio Inmobiliario porteño, la oferta de propiedades en alquiler creció 149,44% desde fines de diciembre, tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023, pero en los últimos dos meses cayó 15,94%, con una baja del 8,65% solo en febrero.
¿Por qué se redujo la cantidad de inmuebles disponibles para alquilar cuando apenas unos meses atrás se hablaba de una reactivación histórica?
“La explicación está en el reacomodamiento natural del mercado. Las unidades que se alquilaron en enero y febrero no fueron repuestas en la misma proporción. Aun así, el volumen actual sigue siendo más que suficiente para satisfacer la demanda”, indicó Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio.
Actualmente, hay alrededor de 14.000 inmuebles en alquiler, cuando a fines de 2024 se estimaban más de 16.600 departamentos publicados en distintos barrios.
La dinámica responde también a una mayor canalización de inmuebles hacia la compra venta, sobre todo empujada por los créditos hipotecarios.
Con una mejora en la actividad del mercado, muchas unidades que se ofrecían para alquilar pasaron a venta, lo que acentuó la reducción en el stock en alquiler. “El mercado de compra venta está muy activo, y eso generó un traspaso parcial de propiedades. Además, la recuperación de la rentabilidad permitió absorber parte de la oferta inicial”, detalló Chej Muse.
Los 6 barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte. Totalizan el 56,90% de la oferta total (publicada en diferentes portales). Palermo es el barrio con más oferta con 3.093 inmuebles, lo que representa el 19,99% del total.
Precios hacia abajo
Los precios en el mercado también influyeron. Desde enero de 2024, los valores de los alquileres en términos reales bajaron en promedio 36,3%, al ubicarse por debajo de la inflación acumulada. Esta caída también empezó a reflejarse en valores nominales, con propietarios que aceptan contraofertas para evitar la vacancia. Chej Muse precisó: “Hoy se negocia más que hace seis meses. Las contraofertas se volvieron comunes, y muchos propietarios acceden a cerrar por debajo de lo que pedían inicialmente”.
Para miles de inquilinos, sostener el alquiler sigue siendo una carga pesada. La pérdida de poder adquisitivo en los últimos 18 meses todavía no se recuperó, y aunque la inercia inflacionaria muestra un descenso claro, los ajustes de contrato ya no impactan con la misma fuerza que hasta mediados del año pasado. En muchos hogares, el gasto en vivienda supera el 35% de los ingresos.
Mejoró la rentabilidad
Pese a esa baja en los valores, la rentabilidad de los alquileres mejoró. Para los contratos firmados en enero, la rentabilidad bruta anual promedio se ubica en 5,87%, medida sobre departamentos de dos ambientes en zonas promedio y tomando como referencia el dólar MEP.
Ese nivel de rendimiento representa una recuperación respecto de años anteriores, cuando los márgenes se situaban por debajo del 3%.“Hoy el alquiler vuelve a posicionarse como una alternativa sólida de inversión, con ingresos mensuales en moneda dura y en un contexto de dólar contenido”, explicó Chej Muse.
El cambio en las condiciones contractuales también marcó una diferencia respecto del escenario previo. La mayoría de los nuevos contratos se firman a 24 meses, en pesos, con ajustes cuatrimestrales atados al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Este esquema, más previsible para ambas partes, contribuyó a estabilizar la relación entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, ya no se alquila tan rápido como antes. “Hay más stock, más competencia y más tiempo de vacancia. Inmuebles que antes se alquilaban en un día ahora pueden tardar hasta un mes”, apuntó.
Expansión en operaciones de compra venta
Por el lado de la compra-venta, el mercado muestra signos de expansión. En enero se firmaron 3.645 escrituras en la Ciudad, con una suba interanual del 93,68%. Pese a la estacionalidad baja del mes, la tendencia es claramente alcista. En los últimos doce meses se concretaron 56.524 escrituras, con un promedio mensual sostenido.
La absorción del mercado, medida como el porcentaje de unidades vendidas sobre el total publicado, fue del 3,55% en enero. Para agotar el stock actual harían falta 28 meses al ritmo actual de ventas.
Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, explicó que este escenario responde a un reacomodamiento general. “Cuando se derogó la ley, muchas propiedades que estaban retenidas salieron al alquiler. Eso generó una sobreoferta inicial que luego fue absorbiéndose con el correr de los meses”, detalló. En ese proceso, muchas unidades se vendieron o quedaron fuera del mercado tradicional.
Moretti también destacó el impacto del crédito hipotecario. “Hoy, de cada diez operaciones de venta, casi dos se concreta con algún tipo de financiamiento. Eso hasta hace poco era impensado”, remarcó.
Además, señaló que aún hay personas que compran con fondos provenientes de regímenes de blanqueo o inversiones anteriores, lo que mantiene activa la demanda. “Los compradores entienden que hoy pueden acceder a más metros que mañana. Y por eso se deciden rápido”.
Obras
Según el Colegio Inmobiliario porteño, a través de su informe mensual, en enero de 2025 se otorgaron 66 permisos para obra nueva. Se observa una disminución del 8,33% respecto del mes anterior.
La superficie registrada para obra nueva en dicho período es de 165.181 m2, lo que representa una disminución del 13,27 por ciento.
El barrio con más permisos otorgados fue Villa Urquiza, con 9 permisos, que representan el 13,64% del total. En tanto, el barrio con mayor superficie registrada fue Núñez, con 21.760 m2, es decir, el 13,17% del total.
