Claves para comprar departamentos en pozo y evitar complicaciones legales y financieras

La compra de un departamento en pozo, una modalidad que permite adquirir una propiedad antes de que esté construida o terminada, presenta tanto oportunidades económicas como desafíos legales y financieros.

Este formato es muy utilizado por quienes buscan invertir en real estate o adquirir su primera vivienda. Sin embargo, el proceso implica riesgos que deben ser cuidadosamente analizados.

A continuación, una guía detallada sobre las ventajas, riesgos y pasos recomendados al optar por esta alternativa.

Una de las principales razones para elegir esta modalidad es la ventaja económica. Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, afirmó que cuando se compra un departamento en pozo, se logra un mejor valor por metro cuadrado en comparación con las propiedades terminadas.

Según comentó Walger a Infobae: “El desarrollador al apalancar el negocio con dinero de las preventas los beneficia al resignar su utilidad. Los participa del negocio”.

Además del precio, otra ventaja radica en las opciones de financiación directa. Los compradores suelen realizar un anticipo inicial del 40% del precio total y el resto se paga en cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Sin embargo, la modalidad también tiene sus desventajas, como posibles retrasos en la entrega debido a dificultades climáticas o de materiales. “Cuando compras un inmueble terminado, ya se puede ver lo que se adquiere y se asumen menos riesgos relacionados con los tiempos de construcción”, dijo Walger a Infobae.

Actualmente, debido al aumento de los costos de construcción, las empresas deben ajustar con precisión sus proyecciones financieras.

El valor de las viviendas en pozo subió 25% en los últimos doce meses, pero todavía no logró trasladar por completo el incremento de más de 70% interanual en los costos de construcción al precio final de venta. Esta diferencia ajusta los márgenes y, si el proyecto enfrenta desvíos, puede generar complicaciones financieras.

Hoy, el costo de construcción no baja de USD 1.600 por metro cuadrado y en el sector premium supera los USD 2.000 por m2.

Según el portal Zonaprop, el costo de construcción medido subió un 2,8% en febrero último y acumula un aumento del 107% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3,1 veces más de lo que valía en 2020, mínimo de la serie que realiza la plataforma inmobiliaria.

Por su parte, Germán Santaella, ingeniero civil y especialista en construcción de edificios, explicó que estos ajustes mensuales son habituales pero dependen de la situación económica del país: “Los materiales están directamente relacionados con el valor del dólar y la mano de obra con la inflación en pesos. Es común esta clase de ajustes”.

Antes de firmar cualquier contrato, los expertos consultados coinciden en que la revisión legal es crucial. Según Walger, los compradores deben verificar aspectos como el título de propiedad del terreno, el contrato de fideicomiso o estatuto de la sociedad responsable, y los planos aprobados del proyecto.

“Informes de dominio e inhibición son esenciales para garantizar que no haya restricciones legales ni embargos sobre el terreno o la unidad”, agregó Walger.

Santaella añadió que los contratos deben contener detalles específicos como los m2, la fecha de entrega y las especificaciones técnicas del proyecto. Además, recomendó realizar certificaciones notariales para una mayor seguridad.

“En el contrato de compra tienen que figurar de manera clara la unidad funcional, el precio, la forma de pago y la fecha de entrega. Todo debe certificarse y sellarse para mayor seguridad”, alertó Santaella.

Cada comprador debe solicitar y revisar en detalle la documentación legal y técnica del proyecto. Walger enumeró los principales puntos:

• Escritura del terreno donde se construirá el edificio.
• Estatuto de la sociedad o contrato de fideicomiso, según el formato del negocio.
• Poderes de quienes firman la operación en nombre de la vendedora.
• Planos aprobados y pliego de especificaciones técnicas de las unidades y espacios comunes.
• Tipo de contrato: boleto de compraventa o adhesión al fideicomiso.
• Certificación de firmas ante escribano para darle mayor seguridad al acuerdo.

Además, resulta clave investigar la trayectoria de la desarrolladora, la constructora y el arquitecto responsable, visitando obras anteriores o consultar con clientes que compraron en proyectos previos.

La compra en pozo, si bien parece atractiva, no está exenta de riesgos. Uno de los más frecuentes es el retraso en los tiempos de entrega.

Agustín Walger explicó que esto ocurre cuando la desarrolladora no logra vender las unidades necesarias para financiar la obra. Recomendó seguir de cerca el avance y verificar la trayectoria de la empresa. Otro riesgo importante es la posibilidad de que las calidades y terminaciones del inmueble no sean las esperadas.

En tal caso, Germán Santaella aconseja exigir a las desarrolladoras cumplir con lo estipulado en el contrato y proceder, si es necesario, por vías legales. “La mejor manera de mitigar esos riesgos es averiguar los antecedentes de la constructora o desarrolladora”, aconsejó.

El costo de los departamentos en pozo varía considerablemente según la ubicación y las características del proyecto.

En la ciudad de Buenos Aires, el precio promedio de un departamento de dos ambientes (45 m2) en Caballito oscila entre USD 100.000 y USD 110.000, mientras que los tres ambientes (70 m2) alcanzan los USD 165.000-170.000 dólares.

En contraste, en Palermo los valores ascienden a USD 140.000 por dos ambientes y hasta USD 200.000 por tres ambientes. En Almagro un 2 ambientes ronda los USD 85.000/90.000 y en Núñez un dos ambientes entre USD 120.000/130.000 y un 3 ambientes entre 170.000/180.000 dólares.

Walger aclara que “el costo de construcción es similar en diferentes barrios”, pero la incidencia del valor del terreno es lo que genera amplias divergencias en los precios finales.

Santaella señaló que los precios varían según la etapa de ventas. “Las primeras unidades se venden más baratas para atraer compradores y financiar la obra, y luego suben”, explicó.

Un aspecto clave es entender las condiciones de financiación que ofrecen las desarrolladoras. Como ejemplo. Para adquirir una propiedad de USD 100.000 en pozo, se debe abonar un anticipo del 40% (USD 40.000) y financiar el 60% restante en cuotas mensuales, ajustadas por el índice CAC. Estas cuotas suelen distribuirse entre 24 y 30 meses, de acuerdo con la etapa de construcción.

Además, los gastos incluyen honorarios de escribanía (2% aproximadamente), impuestos de sellos (3,5%, suele abonarse el 1% en el anticipo y el 2,5% a la posesión de la unidad) y, en casos específicos, fondos para el equipamiento de amenities o un fondo de reserva para el mantenimiento inicial del consorcio.

Entre los errores más comunes, Santaella destacó:

• No revisar la documentación con un abogado especializado.
• Firmar contratos con cláusulas poco claras o sin definir ajustes, plazos o terminaciones.
• No investigar el historial de la desarrolladora y la constructora.
• No prever todos los costos adicionales, desde impuestos hasta gastos de escritura y equipamiento.

Al invertir, cada comprador debe prestar especial atención a las condiciones de entrega establecidas en el contrato. Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, advirtió que uno de los principales problemas surge cuando el cronograma de obra no define con precisión los plazos o los momentos en los que el comprador debe comenzar a pagar expensas.

En algunos casos, el pago se exige al entregar la unidad, aunque el edificio aún no este completamente terminado o los amenities no están operativos. “Varias veces, los ajustes de precios no quedan claros y las cuotas suben más de lo previsto. Lo mejor es que el contrato vincule los pagos al índice CAC y detalle cada valor, ajuste y plazo”, afirmó Pirovano.

Si la desarrolladora incumple plazos, modifica el proyecto o no construye el edificio, el comprador puede iniciar acciones legales. Puede reclamar daños y perjuicios, pedir la resolución del contrato o exigir la escrituración si la unidad está terminada.

“Si el incumplimiento es tan grave como no construir el edificio o cambiar de manera radical el proyecto, la situación incluso puede encuadrarse como un delito penal, bajo figuras como estafa o desbaratamiento de derechos acordados”, concluyó Pirovano.