Después de 18 meses de incrementos consecutivos, según un análisis privado, las expensas en la ciudad de Buenos Aires (CABA) registraron un descenso de 1,98% en febrero, lo que representa un alivio para los propietarios e inquilinos.
Esta desaceleración va de la mano de la desaceleración de la inflación, de acuerdo con lo informado por la plataforma ConsorcioAbierto. De hecho, en febrero, el IPC volvió a mostrar señales de mejora, con una inflación mensual de 2,4% y una interanual de 66,9%, tal como lo relevó el INDEC.
En febrero, la expensa promedio en CABA fue de $230.186, una cifra similar a la del mes de enero de $234.854 (bajó un 1,98%). Sin embargo, el incremento interanual es del 128,37%, ya que la expensa promedio en febrero de 2024 fue de $100.794 en CABA .
Razones en análisis
David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, explicó que la caída en las expensas responde a la mayor competencia entre proveedores. Los propietarios, al reunirse en asambleas, comenzaron a buscar alternativas más económicas a ciertos servicios, como reparaciones y abonos. “La necesidad de competir llevó a que algunos precios bajen, lo que se traduce en una leve reducción de los costos para los consorcios”, señaló.
Loisi también subrayó que, si bien es posible que los costos se estabilicen gracias a la baja de la inflación, los consorcios seguirán enfrentando variaciones en los gastos. “Los consorcios funcionan de manera similar a las economías familiares, donde siempre hay algunas unidades que consumen más que otras”, amplió.
Para evitar gastos innecesarios, es recomendable revisar las facturas y asegurarse de que la administración sea transparente en la gestión de los recursos.
Loisi recalcó que es fundamental que los propietarios no se conformen únicamente con los números de la expensa, sino que se tomen el tiempo de cotejar los gastos con la facturación correspondiente. Aconsejó: “La administración de un consorcio gestiona patrimonio ajeno, por lo que la transparencia es clave para garantizar que los gastos sean reales y justificados”.
En otras tierras
En la provincia de Buenos Aires, las expensas aumentaron un 149,88% interanual, alcanzaron un promedio de $106.642 en febrero (un 2,72% más que en enero).
Mientras que en Córdoba, también según ConsorcioAbierto, el aumento fue del 159,65% interanual, con una expensa promedio de $103.700 en febrero (4,34% más que en enero).
En Santa Fe, subieron un 124,3% interanual, con un promedio de $90.394 en febrero (y bajaron un 1,55% respecto de enero). Mientras que el mayor descenso intermensual se dio en Entre Ríos, con un promedio de $42.064 en febrero, un 13,38% menos que en enero (acumulan un incremento del 110,25% interanual).
Principales gastos en los consorcios
El relevamiento privado realizado entre 11.000 consorcios identificó que los 5 principales gastos de los edificios o complejos habitacionales en CABA en febrero corresponden a:
- Personal y sueldos: Representa el 36% del total de gastos, y es el rubro más significativo. En edificios pequeños (0-50 Unidades Funcionales, UFs), llega al 38%, mientras que en edificios grandes (+200 UFs) se reduce al 15%.
- Gastos operativos y de mantenimiento: Representa, en promedio, un 27%, pero sigue una tendencia inversa a los sueldos: comienza en 24% en edificios pequeños y aumenta hasta 54% en edificios grandes, impulsado por servicios como limpieza, seguridad y mantenimiento.
- Servicios Públicos: Este rubro ocupa el tercer lugar, con un impacto del 13% al 16%, manteniéndose bastante estable independientemente del tamaño del consorcio.
- Administración y gestión: Corresponde a un 10% del total, y cae al 6% en edificios grandes debido a la dilución de costos fijos como honorarios y seguros.
- Mantenimiento extraordinario y obras: representa un 7% del total; apenas disminuye a medida que aumenta el tamaño del edificio.
A medida que el tamaño de los edificios aumenta (en función de la cantidad de Unidades Funcionales), el impacto del rubro de sueldos en el costo total tiende a disminuir. “Esto refleja una economía de escala en el costo de sueldos, donde edificios más grandes distribuyen este gasto entre una mayor cantidad de unidades, así reducen el peso porcentual del rubro en sus costos totales”, explicó Albano Laiuppa, de ConsorcioAbierto.
La situación es inversa cuando se habla de gastos operativos y de mantenimiento, que en algunos edificios grandes llegó a tener una incidencia de hasta el 56%, impulsada por servicios como limpieza y seguridad.
Laiuppa aclaró: “En relación a los incrementos de los encargados, se cerró un acuerdo salarial para el bimestre enero y febrero en dos tramos según el siguiente detalle: 1,8% para el mes de enero 2025, calculado sobre el básico de diciembre, y 1,5% para el mes de febrero 2025, calculado sobre el básico de enero. Este incremento se verá reflejado en las próximas expensas”.
Normativa y en qué se puede ahorrar
La normativa sobre el acceso a la información para los consorcistas es cada vez más estricta, según explicó Laiuppa. En CABA, la ley exige que las expensas incluyan dos enlaces o códigos QR que proporcionen el detalle de los gastos y los aportes a los trabajadores del consorcio.
Además, recientemente se incorporó la obligación de incluir el Manual de Buenas Prácticas Consorciales y el reglamento del edificio. Laiuppa destacó la importancia de mantener una comunicación formal y trazable entre administradores y consorcistas. En este contexto, la tecnología juega un papel fundamental para garantizar la transparencia en la gestión de los consorcios.
Por su lado, Loisi, abordó que otra de las principales preocupaciones de los consorcios: el aumento de gastos en invierno. En general, los consorcios tienen un mayor consumo energético en los meses fríos, especialmente aquellos con calefacción central. Para controlar estos gastos, las asambleas suelen restringir los horarios de uso de la caldera.
Además, en edificios con amenities, como piscinas, los gastos también aumentan durante el verano. Loisi sugirió que para reducir los costos en otoño e invierno, algunos consorcios evalúan la instalación de paneles solares en las terrazas.
Por último, Loisi señala que una de las formas más efectivas de reducir costos es la búsqueda directa de presupuestos por parte de los propietarios. “Las malas administraciones suelen añadir una ‘comisión’ a los proveedores, lo que eleva el costo de las reparaciones y abonos, algo que es ilegal”, concluyó.
