El mercado de alquileres en Argentina muestra una desaceleración en los ajustes anuales de los contratos vigentes bajo la Ley de Alquileres derogada a fines de 2023.
Según el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central de la República Argentina (BCRA), el incremento previsto para abril de 2025 será del 116,85%, lo que implica una reducción contundente respecto del pico del 265% registrado en julio de 2024.
Factores que explican la baja del ICL
El descenso se debe principalmente a la caída de la inflación en los últimos meses. El ICL se calcula en base a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
Por lo tanto, una menor inflación y un menor crecimiento en los salarios formales impactan directamente en este indicador.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, sostuvo que “la menor suba del ICL en abril representa un alivio parcial para los inquilinos, aunque los valores se mantienen elevados en relación con los ingresos”.
Además, destacó que “las medidas económicas, como la derogación de la Ley de Alquileres, ayudaron a normalizar el mercado, lo que impulsó la oferta de inmuebles y ajustó los valores por debajo de la mitad de la inflación acumulada en este tiempo”.
Comparación entre ajustes por ICL y plazos
Tras la derogación de la Ley de Alquileres en 2023, los nuevos contratos adoptaron esquemas de actualización más frecuentes, como ajustes trimestrales, cuatrimestrales y semestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Al comparar estos ajustes con el ICL, se observan las siguientes diferencias para los contratos realizados post DNU:
- ICL (BCRA): Trimestral: 8,73%. Cuatrimestral: 13,41%. Semestral: 23,33%.
- IPC (INDEC): Trimestral: 7,30%. Cuatrimestral: 9,70%. Semestral: 15,90%.
Los ajustes basados en el IPC generan aumentos menores en comparación con el ICL, lo que reduce la carga financiera para los inquilinos.
Mariano Lo Valvo, inmobiliario que opera en la zona norte de CABA, dijo lo siguiente: “Los ajustes en los nuevos contratos de alquiler muestran variaciones según la frecuencia de actualización elegida por las partes. Actualmente, aquellos que se ajustan por IPC registran incrementos menores en comparación con el ICL”.
Para un contrato de $200.000, el ajuste trimestral representa una actualización del 7,30%, lo que lleva el alquiler a $214.600 hasta el siguiente incremento trimestral. “En el caso de una actualización cuatrimestral, el incremento es del 9,70%, alcanza los $219.400 mensuales. Por último, quienes optaron por un ajuste semestral deberán afrontar una suba del 15,90%, lo que eleva el alquiler a $231.800″, detalló Lo Valvo.
Perspectivas del mercado de alquileres
La oferta de inmuebles en alquiler alcanzó un pico de 19.000 propiedades en la ciudad de Buenos Aires hace algunos meses, pero desde entonces descendió en un 25%, situándose en aproximadamente 14.000 unidades.
La mayoría de la oferta sigue concentrada en departamentos en edificios con expensas (96%), mientras que solo el 4% corresponde a PH y casas.
“En términos de precios, los alquileres acumulan un retraso del 31% respecto al nivel general de precios de la economía. Este retraso es incluso mayor que el de otros sectores con precios regulados, como el transporte público (-16%) y los servicios de luz y gas (-28%)”, destacó Braña.
En cuanto a precios, según Cabaprop, el portal del Colegio Inmobiliario porteño, un monoambiente promedia los $400.000, un departamento de dos ambientes $500.000 y uno de tres ambientes está en $600.000 mensuales.
La demanda de alquileres sigue activa. A pesar del regreso de los créditos hipotecarios desde mediados de 2024, que permitió que algunos inquilinos se conviertan en propietarios, el financiamiento se mantiene como una parte menor del total de operaciones.
En 2024, los créditos hipotecarios explicaron el 15% de las compra ventas, cifra que aumentó al 26% en enero debido a factores estacionales.
Corrección de distorsiones
El DNU 70/23, que derogó la Ley de Alquileres, buscó corregir distorsiones en el mercado inmobiliario. Durante la vigencia de la ley, la oferta de propiedades en alquiler se redujo y los precios aumentaron debido a contratos largos y ajustes anuales basados en el ICL, que resultaban insostenibles en un contexto de alta inflación para los propietarios.
La eliminación de estas regulaciones permitió mayor flexibilidad en la negociación de contratos, lo que incrementó la oferta y estabilizó los precios.
Braña concluyó que “la derogación regulación de 2020 permitió que el mercado se ajustara de manera más eficiente a las condiciones económicas actuales, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos”. Sin embargo, adviertió que “es fundamental mantener un equilibrio que garantice la estabilidad y accesibilidad del mercado de alquileres a largo plazo”.
