Cómo elegir qué lote comprar en un barrio privado: claves para evitar complicaciones

En los últimos años, el crecimiento de los barrios privados consolidó una tendencia: cada vez más personas buscan lotes para construir una vivienda propia, lejos de los centros urbanos tradicionales. Sin embargo, la compra de un terreno no se limita al valor del metro cuadrado. Definir qué tipo de lote conviene y evaluar los costos adicionales y los requisitos legales son detalles clave para evitar complicaciones futuras.

Elegir un terreno implica revisar aspectos legales, técnicos y comerciales que no siempre son visibles en una primera visita al barrio. En este proceso, la consulta con inmobiliarias especializadas y el análisis de la documentación resultan determinantes.

Gustavo Iglesias, de Iglesias Real Estate, destacó que uno de los primeros puntos que debe considerar el comprador es la trayectoria del desarrollador. Elegir un proyecto impulsado por una firma reconocida y con antecedentes comprobables en el desarrollo de barrios privados reduce el riesgo de futuros conflictos.

Además, Iglesias recomendó analizar la ubicación, no solo en términos de cercanía con centros urbanos, sino también evaluar la seguridad de los accesos, la infraestructura vial y la posibilidad de futuras mejoras en la zona. Condiciones ambientales, como riesgo de inundaciones, presencia de olores o fuentes de contaminación cercanas, también deben formar parte del análisis previo.

Antes de avanzar con la operación, el comprador debe exigir documentación que respalde la legalidad y viabilidad del lote. Según Iglesias, las inmobiliarias suelen corroborar que el desarrollo cuente con permisos y habilitaciones correspondientes, pero es recomendable que el comprador revise directamente:

• Permisos municipales y provinciales.
• Planos aprobados.
• Reglamento interno.
• Antecedentes del fideicomiso (si corresponde).
• Historial del desarrollador y constructor.

Sabrina Zapico, de SZ Canning Propiedades, agregó que es importante verificar si el barrio ya cuenta con escritura definitiva o si aún está bajo régimen de fideicomiso. “Esa diferencia impacta en la seguridad jurídica y en las posibilidades de acceso a crédito hipotecario”, sostuvo.

El valor del lote depende de múltiples factores. La ubicación dentro del barrio es uno de los más relevantes:

• Lotes internos, rodeados de otros lotes, suelen ser los más accesibles.
• Lotes perimetrales, ubicados sobre el límite externo del barrio, pueden tener un valor intermedio.
• Lotes con frente al agua, a espacios verdes amplios o a canchas de golf, suelen tener precios más elevados.

Iglesias explicó que en barrios consolidados, el precio de los lotes refleja el valor de reventa, mientras que en emprendimientos nuevos, los desarrolladores pueden ofrecer descuentos iniciales o planes de financiamiento atractivos.

Zapico señaló que, además de la ubicación interna, “la etapa de desarrollo del barrio influye en el precio. En barrios con obras avanzadas y servicios habilitados, el valor suele ser más alto. En proyectos en etapas iniciales, los precios pueden ser más bajos, pero implican asumir mayores riesgos y tiempos de espera”.

Según Iglesias, los desarrolladores suelen ofrecer planes con un adelanto de entre 30% y 35% y el saldo en 24 o 36 cuotas. En algunos casos, adaptan los planes a las necesidades del comprador o a las del propio desarrollo.

Zapico detalló que algunos fideicomisos permiten financiar hasta el 50% del valor, con plazos más extensos y ajustes vinculados a la inflación o directamente en dólares. Antes de firmar, recomendó revisar:

• Tasas de interés.
• Cláusulas de ajuste.
• Penalidades por mora.
• Posibilidad de precancelación.
• Condiciones de salida del fideicomiso.

El precio del lote es solo el primer paso. Iglesias mencionó que los compradores deben contemplar:

• Honorarios inmobiliarios y de escribanía.
• Impuesto de sellos.
• Gastos de escrituración.
• Impuesto Inmobiliario y tasas municipales.
• Expensas ordinarias (una vez obtenida la posesión).

En barrios en desarrollo, pueden existir costos extra para obras de infraestructura, como tendido eléctrico, redes de gas y cloacas o mejoras en accesos.

El comprador debe contemplar una serie de costos adicionales que pueden impactar en el valor final de la inversión.

Las expensas mensuales, que varían según el barrio, oscilan entre $150.000 y $1.500.000, según los servicios y amenities disponibles.

“En barrios en desarrollo, algunos compradores deben aportar a un fondo de reserva para equipamiento e infraestructura. A esto se suman las tasas municipales y provinciales, junto con los gastos de escrituración y sellado, que representan entre 4% y 6% del valor de compra. Si el plan es construir, resulta clave revisar los costos de obra, ya que varios barrios exigen un mínimo de metros cuadrados, normas arquitectónicas específicas y un canon adicional por el tiempo de construcción”, dijo Agustín Vaccaro, del Grupo Vaccaro.

Si surgen conflictos, como demoras en la entrega, cambios en el reglamento interno o problemas de infraestructura, los compradores cuentan con recursos legales para reclamar.

Iglesias señaló que el boleto de compra es el documento central: establece derechos y obligaciones de ambas partes. Cualquier desvío debe ser justificado y, de no existir acuerdo, puede dar lugar a reclamos legales o indemnizaciones.

Zapico coincidió y agregó que la intervención notarial desde el inicio brinda mayor protección al comprador. Si el desarrollo incumple lo pactado, el comprador puede recurrir a defensa del consumidor o iniciar acciones judiciales por incumplimiento contractual.

Para dimensionar el impacto de la ubicación, Iglesias aporta ejemplos concretos. En Nordelta, un lote interno en el barrio Los Castores puede costar USD 350.000, mientras que uno similar al lago central asciende a 1.000.000 de dólares. En barrios con lotes más pequeños, la diferencia entre perimetrales y al agua puede oscilar entre USD 200.000 y 450.000 dólares.

Zapico agregó referencias en la zona de Canning. En barrios de perfil medio, como Santa Rita o Santo Domingo, un lote perimetral puede costar USD 30.000, uno interno USD 50.000 o USD 60.000, y uno al agua entre USD 70.000 y 120.000 dólares.

En proyectos como Terralagos, un lote perimetral ronda entre USD 70.000 y USD 90.000, un interno entre USD 100.000 y USD 180.000, y uno al agua puede alcanzar los USD 350.000, según ubicación y orientación.

Vaccaro, explicó que el valor de un lote en un barrio privado depende principalmente de su ubicación interna. “Los terrenos frente al agua, o con un fondo a espacios verdes o en cul-de-sac suelen tener precios más altos que los internos o perimetrales. También destaca que la infraestructura y los servicios disponibles suman valor, especialmente en barrios con gas natural, cloacas, calles asfaltadas y amenities completos”.

En zona oeste del mercado inmobiliario del suburbano, los valores de lotes en barrios privados muestran una amplia variedad. En Prados del Oeste II, los lotes perimetrales se ofrecen desde 40.700 dólares. En Terravista, las opciones de reventa al borde de la laguna alcanzan los USD 350.000, con superficies de 1.100 m2.

Vaccaro también mencionó que su desarrolladora trabaja en un nuevo proyecto, María del Buen Ayre, ubicado en la intersección de Acceso Oeste y Camino del Buen Ayre, en Ituzaingó.

Los barrios consolidados, donde ya hay casas construidas y residentes, tienden a ser más atractivos y costosos que los proyectos nuevos, que suelen ofrecer precios iniciales más bajos, pero con mayor incertidumbre sobre plazos de obra y costos adicionales.

A la hora de elegir, Iglesias y Zapico coinciden en una serie de recomendaciones clave:

• Revisar antecedentes del desarrollador y la inmobiliaria.
• Evaluar infraestructura, accesos y calidad ambiental.
• Confirmar habilitaciones, planos y reglamento interno.
• Analizar costos totales, más allá del precio de compra.
• Elegir la ubicación interna según necesidades (perimetral, interno o al agua).
• Si el lote forma parte de un fideicomiso, entender claramente sus reglas.

Elegir correctamente el terreno no solo define el valor de la inversión, sino también las posibilidades de disfrutar del entorno y evitar conflictos a futuro.