En un intento por fortalecer el mercado de créditos hipotecarios y fomentar el acceso a la vivienda, la Comisión Nacional de Valores (CNV) implementó un nuevo régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios.
Según informó el organismo, esta medida, establecida a través de la Resolución General N° 1053/2025, busca agilizar y simplificar los procesos de securitización de derechos hipotecarios y permitirá una mayor flexibilidad en las operaciones del mercado de capitales.
Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario, explicó que la securitización es un mecanismo que permite transformar créditos hipotecarios en instrumentos financieros que pueden venderse en el mercado. “Es como agrupar varias hipotecas y convertirlas en un bono que los inversores pueden comprar. Esto le da liquidez a los bancos para otorgar nuevos préstamos y hace que haya más opciones de financiamiento para la vivienda”, detalló.
El nuevo régimen, que responde a las disposiciones del Decreto N° 1017/2024, abarca vehículos financieros cuyo activo subyacente incluye hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios o instrumentos similares. Este marco regulatorio tiene como objetivo principal consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible, facilitar el acceso a financiamiento para proyectos inmobiliarios y promover el desarrollo del sector.
“Este régimen podría dar lugar a un segundo mercado de créditos hipotecarios, facilitaría el financiamiento fuera del sistema bancario tradicional”, afirmó Lo Valvo.
Características del régimen simplificado
Entre los aspectos más destacados de esta normativa, se encuentra la reducción del período de difusión para la colocación de valores fiduciarios.
Según detalló la CNV, cuando la emisión está dirigida a inversores calificados, el plazo se reduce a un solo día, en comparación con los tres días requeridos en el régimen general. Esta medida busca acelerar los procesos y atraer a un mayor número de inversores especializados.
Otra novedad significativa es la posibilidad de reabrir la colocación de valores fiduciarios por un plazo de hasta dos años desde la emisión original. En el régimen general, los resultados de la licitación eran definitivos, lo que limitaba la capacidad de los fideicomisos para ajustar sus emisiones en función de las condiciones del mercado.
Ahora, si queda un porcentaje del monto autorizado sin colocar, se podrá realizar una nueva colocación bajo las condiciones previamente establecidas.
Además, el régimen permite la emisión de valores fiduciarios adicionales con oferta pública automática, una opción que no estaba contemplada en el marco regulatorio anterior.
Políticas para desregular
El presidente de la CNV, Roberto Silva, destacó la importancia de esta iniciativa en el contexto de las políticas de desregulación impulsadas por el Gobierno Nacional. “Estamos trabajando en flexibilizar los procedimientos y procesos dentro del mercado de capitales”, afirmó.
Asimismo, subrayó que estas medidas son fundamentales para el desarrollo del crédito hipotecario y el acceso a la vivienda en Argentina.
Silva también expresó su satisfacción por la implementación de esta normativa, señaló que no solo impulsa el mercado de capitales, sino que también promueve su crecimiento. “Queremos acompañar estas medidas que son importantes para el desarrollo del crédito hipotecario”, agregó.
La securitización de hipotecas, que consiste en convertir un conjunto de créditos hipotecarios en valores negociables, es una herramienta clave para que las entidades financieras obtengan liquidez y puedan ofrecer más préstamos. Según explicó la CNV, este proceso implica la creación de un fideicomiso al que se transfieren los créditos hipotecarios.
Dicho fideicomiso emite títulos respaldados por los flujos de caja generados por esos créditos, los cuales se colocan en el mercado de capitales.
El economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria , calificó esta medida como una “muy buena noticia” para el desarrollo del mercado inmobiliario y el financiamiento privado. Sin embargo, advirtió que su impacto será más visible en el mediano plazo.
“No es una medida que vaya a tener impacto en el corto plazo, pero de la mano de la estabilización y el mayor acceso al mercado de capitales, puede hacerlo más robusto”, señaló.
González Rouco también destacó que esta normativa está orientada principalmente hacia los desarrollos privados y el financiamiento hipotecario fuera del sistema bancario tradicional. “Agiliza bastante para el sistema privado de financiamiento”, afirmó, y agregó que, aunque el impacto inmediato será limitado, en el futuro podría facilitar el acceso a créditos hipotecarios para los ciudadanos.
El marco normativo
El Decreto N° 1017/2024, que sirve como base para esta resolución, asigna a la CNV dos tareas principales.
La primera consiste en autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos necesarios para registrar boletos de compra venta en todo el país, lo cual ya se implementó mediante la Resolución General N° 1043. La segunda tarea es la creación de este régimen de securitización, diseñado específicamente para impulsar el mercado de créditos hipotecarios dentro del mercado de capitales.
Perspectivas a futuro
Aunque el impacto inmediato de esta normativa podría ser limitado, los expertos coinciden en que su implementación representa un paso importante hacia la consolidación de un mercado de capitales más dinámico y un sistema de financiamiento hipotecario más accesible.
“En el mediano plazo, estas medidas podrían facilitar el acceso a la vivienda para un mayor número de argentinos, al tiempo que fortalecen el sector inmobiliario y promueven el crecimiento económico”, concluyó Lo Valvo.
