Tras el boom de 2024, los créditos hipotecarios se frenaron en enero: el impacto de la suba de tasas

El mercado hipotecario cerró 2024 con señales positivas, impulsado por un segundo semestre que concentró casi la totalidad de los USD 830 millones otorgados en créditos UVA durante el año. Sin embargo, el inicio de 2025 mostró una desaceleración en el ritmo de préstamos, con una caída del 29% en enero respecto de diciembre.

Uno de los principales motivos de la baja en el otorgamiento de créditos es el ajuste en las tasas de interés por parte de los bancos. Entre noviembre y diciembre, trece entidades financieras modificaron sus condiciones, lo que introdujo mayores restricciones en el acceso a los préstamos.

A pesar de esta situación, el último mes del año cerró con USD 240 millones en créditos, el nivel más alto desde mayo de 2018. Mientras que en enero este monto descendió a USD 186 millones.

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y especializado en el mercado inmobiliario (quien aportó los datos de los créditos adjudicados), explicó a Infobae que el fuerte crecimiento en la demanda de créditos durante el segundo semestre de 2024 presentó un desafío para el sistema financiero, que requiere herramientas más sofisticadas, como la securitización y la titulación de carteras, para sostener el financiamiento a largo plazo.

“Hoy esas herramientas no están disponibles en la Argentina, pero podrían potenciarse con la salida del cepo, lo que abriría la puerta a inversores extranjeros y fortalecería el mercado hipotecario”, destacó.

Los cambios en las tasas y condiciones de financiamiento fueron una de las razones que impactaron en la menor cantidad de préstamos otorgados en enero. Algunos de los bancos que ajustaron sus tasas y condiciones se encuentran:

• BBVA: Elevó la tasa del 5,5% al 6,5% para clientes con cuenta sueldo.
• Bancor: Incrementó la tasa del 4,9% al 6,9% y redujo el financiamiento del 100% al 75%.
• Hipotecario: Redujo el plazo máximo de 30 a 20 años y fijó un tope de $250 millones, con una tasa del 9,5% (antes 6,9%).
• Banco Ciudad: Aumentó el monto máximo de $250 millones a $350 millones y ajustó la tasa del 5,5% al 6,9%.
• Macro: Subió la tasa al 6,5% para clientes con cuenta sueldo y al 8% sin cuenta sueldo.
• Brubank: Subió la tasa al 9% para cuenta sueldo y al 14% sin cuenta sueldo.

González Rouco explicó que la caída de enero puede estar también relacionada con una baja estacional en la actividad, ya que varias operaciones pudieron haberse postergado por las vacaciones.

Aun así, destacó que los niveles de enero siguieron por encima de los registrados en octubre (se entregaron préstamos por USD 175 millones) y noviembre, “lo que sugiere que el impacto de la suba de tasas todavía no se refleja por completo en el mercado”.

Otro punto clave es la variación en las tasas de interés entre bancos. Mientras algunas entidades ya ajustaron sus tasas, otras mantienen valores previos, y generan brechas en las condiciones de financiamiento.

González Rouco estimó que cuando la tasa promedio pase del 5,2% al 6%, podría notarse una mayor retracción en el volumen de créditos, aunque por ahora el mercado mantiene operaciones con cierta inercia positiva.

A pesar de la retracción en la cantidad de créditos otorgados, la demanda de propiedades financiadas sigue activa en el sector inmobiliario.

Según los operadores, las unidades de menor valor, especialmente departamentos de uno y dos ambientes, concentran la mayor cantidad de consultas. Los compradores priorizan inmuebles bien ubicados, con acceso a transporte público y bajos costos de mantenimiento.

Juan Bautista Arnaude, de Arnaude Brokers, destacó que la demanda de propiedades sigue firme, sin cambios respecto a meses anteriores. A pesar de las condiciones del mercado, los compradores mantienen el interés por adquirir inmuebles, que se ubican en un rango de entre USD 70.000 y USD 200.000, especialmente aquellos de 1 a 3 ambientes.

Sin embargo, Arnaude señaló que no se percibe un mayor interés en la compra con financiamiento para mayores cifras, ya que los compradores muestran cautela al momento de endeudarse.

Respecto a los precios en CABA, Arnaude explicó que estos se mantienen firmes y los márgenes de negociación se redujeron, lo que le otorga mayor poder a los vendedores. “Años atrás, el poder de compra estaba del lado de los compradores, pero hoy la situación es la inversa”, remarcó.

En cuanto a la distribución de la demanda, Arnaude señaló que los barrios del corredor norte concentran la mayor cantidad de operaciones. “Además, destacó que el acceso al crédito hipotecario representa una buena noticia para aquellos que pueden justificar sus ingresos y acceder a un financiamiento adecuado”, concluyó.