El incremento del 24,63% en los costos de construcción en dólares durante el último trimestre de 2024 afectó la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios y encareció los precios de las propiedades en pozo y a estrenar. Construir un edificio en la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires ya supera los USD 1.300 por metro cuadrado.
Mientras, el precio de venta en pozo subió solo 3,28% en el mismo período, lo que amplía la brecha con el aumento de costos y reduce la rentabilidad del sector, informó el análisis Metadato que realiza la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Este fenómeno responde a la combinación de una inercia inflacionaria persistente y un tipo de cambio estable, lo que generó una suba en dólares en distintos sectores de la economía, incluida la construcción. La situación plantea nuevos desafíos para desarrolladores, inversores y compradores en un mercado que aún busca estabilizarse.
Uno de los factores determinantes en la caída de la actividad constructiva es la paralización de la obra pública a nivel nacional. El Gobierno, que incluso disolvió la Secretaría de Vivienda, ya confirmó que esta política continuará a lo largo de 2025, lo que impacta en la dinámica del sector.
La falta de inversión estatal no solo afecta directamente a las empresas de la construcción, sino que también reduce la actividad de proveedores, contratistas y otros actores clave de la industria. En este contexto, el incremento en los costos ralentiza el avance de los proyectos privados, ya que la baja rentabilidad desincentiva a los desarrolladores a acelerar la entrega de nuevas unidades.
Damián Tabakman, presidente de la CEDU, advirtió que la incertidumbre sobre la evolución de los costos complica la previsión de nuevas inversiones. “Si el retraso cambiario y el encarecimiento en dólares se sostienen, será difícil que el sector pueda mostrar señales de recuperación”, explicó.
Según Tabakman, para mitigar este impacto, cientos de empresas implementan estrategias para mejorar la eficiencia y reducir costos, aunque el margen de acción es limitado en un contexto macroeconómico adverso.
El aumento de los costos de construcción también reconfiguró la relación entre el valor de las propiedades nuevas y las usadas. Mientras los proyectos en pozo enfrentan costos cada vez más altos, los valores de las viviendas usadas permanecieron relativamente estables y con tendencia alcista en varios barrios porteños. Esto genera una mayor demanda en el mercado de propiedades ya construidas, lo que podría derivar en una revalorización de este segmento en el corto plazo.
“Los proyectos nuevos enfrentan costos elevados (un tres ambientes en CABA oscila en USD 209.000 en pozo), mientras que las propiedades usadas se mantienen en valores de oportunidad. Esto hace que, en el corto plazo, invertir en viviendas ya construidas sea una mejor alternativa”, indicó Tabakman.
Sin embargo, en el mediano plazo, prevé que los desarrollos inmobiliarios vuelvan a valorizarse, y así acompañarán la recomposición de la rentabilidad del sector.
Otro factor clave en esta dinámica es el acceso al crédito hipotecario. Con tasas de interés en alza, miles de familias optan por alquilar en lugar de endeudarse, lo que impacta en la demanda de compra y en la rentabilidad de las propiedades destinadas a la renta.
“El negocio de inversión en alquileres se mantiene sólido y con buenos rendimientos, mientras que la reventa de propiedades dependerá de la evolución del mercado y del financiamiento a largo plazo”, destacó Tabakman.
Medición
Según el índice que releva la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), el precio del m2 de construcción alcanzó los $1.620.901 en enero de 2025, reflejan una suba interanual del 50,83%, mientras que en dólares, el costo aumentó 2,19% en el último mes, pasó de USD 1.321,87 a USD 1.350,75 por m2.
A pesar de la desaceleración en la variación interanual, se mantiene una tendencia alcista que impacta en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.
La estructura de costos muestra que los materiales lideraron el incremento mensual con una suba de 1,69%, mientras que la mano de obra no registró cambios. Dentro de los insumos con mayores aumentos se destacaron los ladrillos huecos (41,37%), las rampas vehiculares (14,09%) y las mesadas (8,63%). En contraste, hubo bajas en materiales para instalaciones de incendio (-2,12%) y agua (-1,28%), así como en el hierro redondo estriado (-4,65%).
A futuro
En el mediano plazo, el mercado inmobiliario, sobre todo el vinculado con el ámbito constructor y desarrollador podría encontrar un punto de equilibrio si se estabilizan las principales variables macroeconómicas y se amplían las herramientas de financiamiento.
El sector espera las hipotecas divisibles que permitirán la compra de viviendas en pozo, a la espera de que el Ministerio de Economía termine de instrumentar el acceso.
La disponibilidad de crédito a largo plazo facilitaría la alineación entre los valores de los emprendimientos inmobiliarios y los costos de construcción, reducen la volatilidad en los precios.
“Mientras tanto, la rentabilidad de los alquileres se mantiene como una de las opciones más atractivas para los inversores en un contexto donde la compra con fines de reventa depende de la evolución del mercado”, concluyó Tabakman.
