Comprar propiedades en pozo o a estrenar: qué conviene más y los factores clave a tener en cuenta

El mercado inmobiliario en Argentina atraviesa un momento particular que pone en evidencia la fluctuación de los precios entre las propiedades a estrenar y aquellas en construcción (en pozo). En este contexto, destaca una tendencia que, aunque pueda parecer contradictoria, tiene bases económicas claras.

Mientras que las unidades terminadas mantienen valores elevados por el costo de reposición y la inflación en materiales (subieron un 70% interanual y comienzan a desacelerarse por la menor inflación), los desarrollos en pozo ofrecen precios más competitivos y esquemas de pago flexibles, atraen a compradores que buscan una mejor ecuación entre inversión y valor futuro.

Se espera que el Ministerio de Economía termine de reglamentar las hipotecas divisibles, que permitirán la compra de viviendas en obra mediante el apalancamiento de créditos hipotecarios. A futuro, los bancos podrían destinar fondos a esta nueva línea que no tiene antecedentes en el país.

A esto se suma el impacto de las condiciones macroeconómicas, con tasas de interés en alza para créditos hipotecarios en la compra de usados o a estrenar y mayor cautela por parte de los compradores.

La brecha de precios entre pozo y a estrenar crece en un mercado con demanda firme, pero condicionado por el financiamiento y las expectativas económicas.

Según explicó Cristian Szczygiel, gerente comercial de Newland, a Infobae, las viviendas a estrenar actualmente son más baratas que las unidades en pozo, debido a “un desajuste de las variables macroeconómicas. Las propiedades a estrenar tienen costos hundidos, fijos y definidos, mientras que las unidades en pozo deben enfrentar el aumento constante de los costos en dólares”.

Sin embargo, aclaró que esa brecha ya se redujo debido a la tendencia a la estabilización del costo en dólares de las unidades.

Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin Marketing Inmobiliario, también subrayó que “quienes compraron y construyeron en un contexto económico anterior lo hicieron con un dólar oficial mucho más bajo que el actual, lo que permite a los desarrolladores vender a precios competitivos”.

En cuanto a las diferencias entre adquirir una vivienda en pozo o a estrenar, las ventajas y desventajas dependen del perfil de cada comprador y sus objetivos.

Comprar en pozo es una oportunidad atractiva para quienes buscan ingresar con un menor desembolso inicial, ya que “el precio puede ser entre un 20% y un 25% menor al valor final de la unidad terminada”, aclaró Szczygiel.

Además, esta modalidad permite distribuir los pagos a lo largo de la construcción, favorece cierta flexibilidad financiera.

Adquirir una propiedad a estrenar evita demoras y sobrecostos y ofrece un inmueble listo para usar.

Sin embargo, “el pago total de las propiedades terminadas debe realizarse en un plazo más corto, lo que puede ser una limitante para algunos compradores”, admitió Szczygiel.

Según Zonaprop, un departamento en pozo de 50 metros cuadrados tiene un valor promedio de USD 132.864. En el caso de una unidad de tres ambientes, con balcón y 70 m2, el precio asciende a USD 209.204, aunque puede adquirirse en cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Para acceder a este esquema, es necesario contar con aproximadamente el 40% del valor como anticipo y así financiar el resto con las desarrolladoras.

En contraste, una propiedad a estrenar oscila entre USD 150.000 para un departamento de dos ambientes y USD 200.000 para uno de tres ambientes, en promedio.

“La demanda de propiedades se mantiene activa, impulsada por la percepción de que los precios seguirán en alza”, remarcó Raggio.

“Las unidades a estrenar se comercializan desde unos USD 2.800 por m2, mientras que opciones similares en pozo parten desde los 2.400 dólares”, detalló Szczygiel .

A pesar de que la diferencia pueda parecer modesta en este caso, subrayó que “el margen de ahorro dependerá del momento de inversión y del tipo de construcción”.

En cuanto a las estrategias empleadas por los desarrolladores para incentivar las compras en pozo, Szczygiel destacó como principal beneficio “la flexibilidad en los pagos durante el tiempo de obra e incluso después de la entrega”.

Además, señaló que varias empresas facilitan el ingreso con anticipos reducidos, lo que, sumado a la revalorización del inmueble, genera rentabilidad.

Sobre cómo evolucionará el sector, Raggio estimó que los costos de construcción tienden a estabilizarse, con subas mensuales del Índice CAC por debajo del 5%. “Esta estabilidad podría fortalecer el crédito hipotecario y dinamizar el mercado. Con la normalización económica, más compradores podrán acceder a propiedades, lo que eventualmente impulsará los precios”, dijo.

Ambos especialistas coincidieron en la importancia de que los compradores evalúen cuidadosamente los riesgos si optan por unidades en pozo. “Es fundamental investigar la reputación del desarrollador y su capacidad financiera para evitar problemas,” recomendó Szczygiel.

Por su parte, Raggio enfatizó que la exposición a la volatilidad económica es un desafío al que los inversionistas deben estar preparados para enfrentar, “es vital considerar siempre la capacidad financiera frente a posibles fluctuaciones de ingresos y costos”, concluyó.