Desregulación inmobiliaria: cuál podría ser el impacto en los precios de venta y alquiler

qTal como lo informó Infobae, el Gobierno de Javier Milei analiza modificaciones en el mercado inmobiliario que incluyen la posibilidad de eliminar la colegiación obligatoria para corredores y permitir el ingreso de nuevos actores. Según fuentes oficiales, el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado liderado por Federico Sturzenegger trabaja en los detalles de un decreto que introduciría estos cambios en las próximas semanas.

La iniciativa busca ampliar la competencia y reducir costos en las operaciones de compra venta y alquiler de inmuebles.

La medida genera posiciones contrapuestas dentro del sector. Mientras algunos referentes consideran que facilitará el acceso a la actividad y abaratará los costos de transacción, otros advierten sobre posibles riesgos en la seguridad jurídica y la calidad del servicio.

Desde el Gobierno sostienen que el nuevo esquema permitirá una mayor oferta de intermediarios y fomentará una baja en los honorarios. Además, destacan que esta reforma se enmarca dentro de un plan más amplio que ya incluyó la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).

La posible medida de permitir la coexistencia de los colegios profesionales con una nueva modalidad, en la que agentes puedan operar sin matriculación obligatoria pero con algún tipo de certificación y capacitación, generó preocupación entre los colegios y cámaras del sector.

Varias entidades evalúan pedirle al Gobierno que no avance con esta medida y que priorice el control de la inflación como hasta ahora, el impulso a los créditos hipotecarios y la reglamentación pendiente de las hipotecas divisibles, necesarias para financiar compras en pozo. También solicitan la apertura del cepo cambiario, entre otros reclamos.

Representantes de estas entidades advierten sobre el impacto que podría tener en la regulación de la actividad, la seguridad jurídica y la transparencia en las operaciones inmobiliarias.

Marta Liotto, de Liotto Propiedades y ex presidenta del Colegio Inmobiliario Porteño, destacó a Infobae que el sector atraviesa un buen momento y que la tarea del profesional inmobiliario es esencial para garantizar transparencia en las operaciones. “El corredor inmobiliario no solo intermedia en la compra y venta de propiedades, sino que supervisa cada paso del proceso para asegurar que las operaciones lleguen a buen puerto. Su labor evita conflictos y aporta seguridad jurídica a quienes buscan comprar o vender un inmueble”, sostuvo.

Liotto recordó que en 2007 se creó el Colegio Inmobiliario Porteño (antes llamado Cucicba) a partir de una iniciativa de los propios corredores, como Armando Pepe, Héctor D´Odorico y Hugo Menella, quienes impulsaron la colegiación en la Legislatura de CABA.

“Se buscaba ordenar una actividad que se había vuelto desprolija, con comerciantes que no tenían la preparación adecuada y generaban problemas en las operaciones. La colegiación permitió profesionalizar el sector y garantizar que los corredores trabajen con transparencia, verificar que los inmuebles cuenten con la documentación correspondiente y eludir fraudes”, explicó Liotto.

Desde otro sector del mercado advierten que la flexibilización de las normativas podría generar una proliferación de operadores sin la formación adecuada y afectar la seguridad jurídica de las transacciones.

Consideran que permitir la intermediación sin matriculación obligatoria abriría la puerta a una informalidad que ya se había superado con la regulación actual. Además, cuestionan el argumento de que esta medida aumentaría la competencia y reduciría costos, al tiempo que señalan que el acceso a la actividad no debería implicar una menor preparación de los agentes.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, afirmó que la medida responde más a intereses de determinados grupos que a una necesidad real del sector. “Esto es un tema de lobby. Lo que quieren hacer es blanquear a todos los ilegales que operan sin matrícula. Si cualquiera puede vender propiedades sin regulación, retrocederíamos 25 años, y volveríamos a un escenario previo a la ley de 1999. En aquel entonces, cualquiera abría una inmobiliaria sin controles y los compradores quedaban expuestos a cualquier tipo de engaño”, afirmó.

Braña agregó que muchos de los “llamados agentes inmobiliarios” reciben capacitaciones orientadas a persuadir a los clientes en lugar de ofrecer un servicio profesional: “Los entrenan para convencer, como si fuera una iglesia evangélica, pero al final quienes terminan perdiendo son los compradores”.

Mientras tanto, quienes apoyan la reforma consideran que la flexibilización facilitará el acceso a la profesión y fomentará mayor competencia en el mercado.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sostuvo que la eliminación de la obligatoriedad de matricularse responde a la necesidad de modernizar el sector.

Consideró que los colegios profesionales deberían centrarse en brindar beneficios concretos a los corredores en lugar de imponer afiliaciones forzosas. “El mercado inmobiliario debe evolucionar hacia un modelo más competitivo, donde la capacitación y la calidad del servicio sean los factores determinantes para ejercer la profesión”, añadió Ginevra.

Por su parte, Jorge Amoreo Casotti, de la proptech PINT (Propiedades Inteligentes), afirmó que los Colegios Profesionales no deberían tener el monopolio de la intermediación inmobiliaria. Sostuvo que la eliminación de la colegiación obligatoria fomentaría la competencia y obligaría a los Colegios a mejorar sus servicios para atraer voluntariamente a los profesionales. Dijo: “La regulación fue más un obstáculo que un motor de desarrollo y que la validación real proviene de los consumidores, no de la burocracia”.

En países como Singapur y Nueva Zelanda, reformas similares permitieron una mayor oferta de propiedades.“Una mejora en la calidad del servicio y una mayor competencia en los precios”, comentó Amoreo Casotti.

El posible decreto reabrió el debate sobre la regulación del mercado inmobiliario.

Ginevra sostuvo que, si se aprueba la reforma, los precios podrían ajustarse a la baja por el aumento de la competencia. Consideró que una mayor apertura del sector mejorará la calidad del servicio y generará costos más accesibles para compradores y vendedores.

El DNU llega en un momento de recuperación del mercado, con más de 54.000 escrituras registradas en CABA en 2024, lo que revirtió la tendencia negativa. En barrios como Núñez, Villa Ortúzar, Colegiales y Chacarita, los valores aumentaron hasta un 10% interanual.

Mariano García Malbrán, titular de la titular Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) afirmó que una competencia más amplia equilibrará los valores y evitará una burbuja inmobiliaria. Advirtió que los precios no deberían inflarse en un escenario con 1.000 operaciones financiadas con créditos hipotecarios y destacó la importancia de la capacitación en el sector.

Señaló que una desregulación total podría generar efectos similares a los observados en el mercado de alquileres, donde la mayor oferta tras la derogación de la Ley de Alquileres provocó una fuerte reducción de precios. “Una mayor competencia beneficiaría al consumidor y que la eliminación de costos asociados a la colegiación y aportes reduciría los gastos fijos de las inmobiliarias”, concluyó García Malbrán.