Por qué el mercado inmobiliario consolidó su recuperación y cómo puede evitar una burbuja de precios

El mercado inmobiliario en CABA y la provincia de Buenos Aires cerró 2024 con un importante incremento en operaciones de compra venta y entre ambos distritos se concretaron casi 28.000 transacciones en diciembre, lo que representó el mejor registro de los últimos seis años.

En CABA, el crecimiento interanual fue de 68,1% respecto al mismo mes del año anterior, mientras que en la provincia alcanzó un 48,63% al comparar diciembre último con el de 2023, según datos de los Colegios de Escribanos que relevan ambos distritos.

“Este 2024 resultó el mejor en términos de escrituras tanto en CABA como en PBA por cuestiones multicausales”, destacó Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño.

Según Braña, uno de los factores clave fue la serie de medidas implementadas desde la llegada del nuevo gobierno liderado por Javier Milei, medidas que generaron, en sus palabras, “un shock de confianza no visto en décadas”.

Entre las acciones destacadas mencionó, la derogación de la Ley de Alquileres (la oferta creció un 200% desde que rige el DNU), la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), y el regreso de los créditos hipotecarios. “El impacto de estas reformas es profundo. El sector de alquileres, que llevaba más de 42 meses en crisis, y el de compra ventas muestran una recuperación considerable”, señaló Braña.

En su mayoría se comercializaron viviendas por menos de USD 120.000 en CABA.

Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, analizó: “Otro factor de la recuperación es el dólar planchado y su consecuente inflación medida en dólares. Varios se dieron cuenta de esta situación y mueven sus ahorros improductivos de abajo del colchón para invertir en bienes reales con posibilidades concretas de capitalización a futuro”.

Una de las claves en el repunte fue el resurgimiento del crédito hipotecario tras una ausencia de más de seis años. De acuerdo con cifras oficiales, en 2024 se consiguieron 5.082 hipotecas, lo que representó un aumento interanual del 246,2 por ciento.

“Terminamos el año con un diciembre que registró 1.130 hipotecas, frente a las 97 del mismo mes en 2023, cifra que marca un crecimiento total del 1.065%”, detalló Braña. No obstante, se precisa que el impacto de los créditos actuales sigue siendo limitado, ya que representan apenas el 15% de las operaciones frente al 40% alcanzado durante el pico de los UVA en 2017-2018.

Desde el sector destacaron que, además de los créditos, la recuperación se vincula con medidas como la eliminación de trámites restrictivos para residentes en el exterior y la reducción de hasta 50% en tasas y aranceles del Registro de la Propiedad Inmueble.

Otro cambio significativo es el regreso de los inversores inmobiliarios, impulsados por la revalorización de la renta inmobiliaria y la estabilidad en el tipo de cambio. Según reveló el especialista, “este año la renta llegó al 5,6%, cuando hace apenas 20 meses era prácticamente nula”.

“La primera mitad del año estuvo marcada por expectativas sobre las políticas del nuevo Gobierno. Sin embargo, el lanzamiento de créditos hipotecarios, un panorama económico más definido y la implementación del blanqueo impulsaron significativamente la demanda en la segunda mitad del año”, dijo Puebla.

De cara a 2025, las proyecciones son optimistas y los créditos hipotecarios podrían triplicarse.

Las estimaciones prevén un mercado récord si se consolidan las tendencias actuales y comienzan a fluir los capitales provenientes del blanqueo. “Si apenas un 20% de los USD 23.000 millones exteriorizados se destina al mercado inmobiliario, estaríamos hablando de cifras que superarían todo lo concretado en 2024″, afirmó Braña.

El cambio de Gobierno devolvió confianza, reactivó la inversión en ladrillos pese al cepo cambiario. Las escrituras superaron las 64.000 operaciones registradas en 2011, y se espera alcanzar o incluso superar ese nivel durante 2025

Las condiciones actuales difieren de la burbuja (ocurre cuando los precios de las propiedades suben desproporcionadamente respecto a su valor real debido a especulación u exceso de demanda, y generan un mercado insostenible) de 2017-2018, según Braña, cuando los créditos UVA impulsaron gran parte de las compras y los precios subieron con fuerza, con un promedio de USD 2.800 por m2 en CABA entre agosto y finales de 2018.

Para evitar desequilibrios similares, recomendó fomentar instrumentos como las hipotecas divisibles, que podrían diversificar las opciones entre inmuebles nuevos y usados.

Los valores ya aumentaron entre un 7% y 10% en la mayoría de los trazados, mientras que en barrios porteños como Núñez y Villa Ortúzar trepan hasta un 15% interanual, según análisis de Cabaprop, Reporte Inmobiliario, Mercado Libre y la Universidad de San Andrés.

Desde el sector sostienen que no son necesarias medidas regulatorias adicionales para controlar los precios del mercado inmobiliario.

“El propio mercado se encarga de equilibrar los valores debido a la amplia oferta disponible y a las restricciones que enfrentan muchos compradores para acceder a créditos hipotecarios. Esto limitaría subas excesivas, y mantendrá un crecimiento orgánico y sostenible”, concluyó Puebla.