Alquileres: cuáles son los barrios del Gran Buenos Aires más caros y más baratos

Un análisis privado realizado sobre la situación del mercado inmobiliario en el Gran Buenos Aires (GBA) durante 2024 detectó que los precios de los alquileres corrieron por debajo de la inflación y confirmó cuales son las áreas más caras y más baratas para alquilar departamentos en los distintos corredores del conurbano.

Según Zonaprop, todas las zonas del GBA experimentaron incrementos significativos en los precios de alquiler. Quien más aumentó a nivel interanual fue el GBA oeste-sur, región que presentó una suba acumulada del 96,5% en 2024, y superó al 80,6% registrado en GBA norte y al 64,4% en CABA.

No obstante, estos aumentos son considerablemente menores que los registrados en 2023, cuando el incremento en GBA oeste-sur alcanzó el 230,5%, lo que refleja una amplia desaceleración.

Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú, explicó a Infobae que, aunque el decreto DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres y esto incrementó la oferta en un 42% respecto a 2023, el alza en la demanda sigue siendo limitada, con un crecimiento del 8%: “La inflación impulsó los incrementos, aunque asistimos a variaciones porcentuales más bajas que en años anteriores”.

Este fenómeno también es visible en la evolución mensual hacia finales de 2024: los aumentos, que rondaban entre el 13% y el 15% en los primeros meses tras el decreto, bajaron a un 4% en GBA oeste-sur y un 2% en GBA norte en diciembre.

A nivel geográfico, los alquileres más elevados de GBA norte se encuentran en barrios como La Lucila ($631.630 mensuales), partido de Vicente López, seguido de Olivos ($630.419) y Vicente López ($609.379 mensuales).

En este corredor el ajuste anual de los alquileres está 2,9 veces por debajo del indicador de 2023 (232,4%) y 37,5 puntos porcentuales por debajo de la inflación (117,8% acumulada en 2024 según el INDEC). Actualmente, un departamento de dos ambientes y 50 m² cuesta $523.230 mensuales, mientras que uno de tres ambientes y 70 m² alcanza $717.384.

Por el contrario, José León Suárez (partido de San Martín) se posiciona como el barrio más económico, con un precio medio de $395.495 mensuales. San Andrés ($416.378) y Pilar ($436.561) completan el ranking de las opciones más económicas.

Por otro lado, en GBA oeste-sur, el barrio más costoso es Canning, con un promedio de $501.240 mensuales. Le siguen Sáenz Peña ($496.958 ) y Santos Lugares ($494.027 por mes). En contrapartida, Gregorio de Laferrere presenta la oferta más económica, con un precio medio de $280.376 mensuales. Le siguen Merlo ($318.521) y La Tablada ($339.101 mensuales).

En contraste, las opciones más económicas en alquiler se hallan en Gregorio de Laferrere (280.376 pesos), en el oeste-sur del conurbano, y en José León Suárez (395.495 pesos) para la región norte.

En el segmento de compra venta, 2024 marcó un punto de inflexión. Según el relevamiento de Zonaprop, el valor del metro cuadrado en GBA oeste-sur se estabilizó en USD 1.606 y registró un crecimiento acumulado del 0,6% en 2024 luego de cinco años de retrocesos continuos.

En tanto, GBA norte mostró un aumento ligeramente mayor, del 2,7%, con el m2 que alcanzó los USD 2.332 en promedio.

Molina explicó que esta reactivación responde en gran medida “a la implementación de medidas como la reactivación de los créditos hipotecarios y la Ley del Blanqueo”, además de la desaceleración en la inflación. Estas políticas permitieron cierta regularización en la economía del sector, aunque los precios actuales aún se ubican un 18,6% y 37,5% por debajo de los máximos históricos de 2019 en GBA oeste-sur y norte, respectivamente.

Entre los barrios más caros para la venta destacan Tristán Suárez (USD 2.838 por m2) en GBA oeste-sur y La Lucila (USD 3.267 por m2) en GBA norte. Por el contrario, el barrio más accesible en GBA oeste-sur es San José (entre los partidos de Lomas de Zamora y Almirante Brown), con un valor promedio de USD 416 por m2, mientras que en GBA norte, Parque San Miguel lidera las opciones económicas con USD 757 por m2.

Razones detrás de las fluctuaciones 2024

El comportamiento de los precios en 2024 tiene fundamentos diversos. En cuanto a los alquileres, el despegue de la demanda en CABA superó al de GBA, lo que impulsó una recuperación más rápida. Según Zonaprop, la oferta en la capital subió un 71%, mientras que la demanda aumentó un 11%, comparado con los incrementos más modestos de 42% y 8%, respectivamente, en el conurbano bonaerense.

Por otro lado, el impacto del Decreto DNU 70/2023 estuvo lejos de homogeneizar el mercado. Mientras que favoreció un aumento generalizado de la oferta, el proceso de recuperación fue desigual entre las diferentes zonas del conurbano.

Molina precisó: “Vicente López, San Isidro y Tigre, en el norte, como también La Plata, Lomas de Zamora y La Matanza en el oeste y sur, concentran gran parte de la actividad de búsqueda y oferta”.

De cara a 2025, las expectativas en el mercado de compra venta se mantienen optimistas.

“Así como en 2024 hubo una reactivación del mercado inmobiliario, prevemos que con la continuidad de los créditos hipotecarios, medidas como el blanqueo y una inflación más controlada, habrá resultados favorables para el sector”, concluyó Molina.