La ocupación de locales supera el 97% en algunas avenidas porteñas: precios de alquiler y rubros que se destacan

El mercado de locales comerciales en la ciudad de Buenos Aires cerró 2024 con signos de recuperación, mientras enfrenta desafíos heredados de la pandemia, como la competencia del e-commerce y los cambios en las preferencias de consumo, especialmente entre los más jóvenes, que optan por comprar a través de las plataformas digitales en lugar de asistir a los negocios físicos.

De acuerdo con el análisis realizado en base a varias compañías que operan en el mercado de inmuebles comerciales, el nivel de ocupación fue sobresaliente, alcanzándose una vacancia general inferior al 3% en zonas dinámicas, como los corredores de las avenidas Corrientes y Santa Fe, entre Congreso, Centro, Recoleta y Palermo.

Además, sorprendieron los ejes y la intersección de las avenidas Triunvirato y Monroe, en Villa Urquiza. Allí, en particular, los precios promediaron USD 24,8 por metro cuadrado al mes y la oferta comercial predominante incluye rubros prácticos como ferreterías y pinturerías, además de una presencia notable de marcas de indumentaria y locales gastronómicos.

Marcos Ballario Rota, analista de Investigación de L. J. Ramos, señaló a Infobae que las cinco principales arterias comerciales —las avenidas Corrientes, Santa Fe, Córdoba, Rivadavia y Callao— mantuvieron su relevancia, pero se destaca “un creciente impulso hacia la diversificación en barrios como Villa Devoto, Colegiales y Villa Urquiza, que captaron el interés de marcas por su dinamismo comercial”

La vacancia en Villa Urquiza, del 3%, se debe al intenso flujo de vehículos y peatones, impulsado por la presencia de transporte público y la proximidad a la estación de tren del barrio. Este dinamismo se refuerza con el crecimiento comercial sostenido registrado durante el último año.

“En comparación con otras zonas de CABA, esta vacancia está en línea con el promedio general, lo que posiciona a Villa Urquiza como un corredor atractivo para el desarrollo comercial”, añadió Ballario Rota.

Desde el segmento destacan que, pese a los desacoples económicos y los esfuerzos por revitalizar el contexto general, junto con la desaceleración de la inflación, “2024 fue un buen año, con muy poca vacancia y escasa rotación en las arterias principales, lo que refleja un claro crecimiento de la demanda. Los locales en oferta se alquilaban rápidamente”, afirmó Martín Akian, director comercial de Aranalfe.

Este dato resalta el apetito del mercado por ubicaciones estratégicas, especialmente en corredores de alta circulación peatonal y vehicular.

El valor de alquiler de locales mostró un crecimiento importante durante este año, con incrementos que superaron el índice inflacionario, situándose entre un 20% y 30% por encima de esta referencia, situación que no es frecuente en el mercado residencial en donde ahora los valores corren por debajo de la inflación.

Ballario Rota agregó: “Los precios promedio solicitados en la ciudad promediaron los USD 27 por m2 al mes, una cifra que, aunque alta, aún no retomó los valores de prepandemia”.

Las expectativas son muy buenas para 2025 con un sostenimiento del crecimiento de la demanda, “y un aumento de la renta”, agregó Akian.

En cuanto a la dinámica de rubros, las especialidades que más motorizaron la demanda en 2024 incluyen el sector de gastronomía, con un enfoque en cafés de especialidad y propuestas que destacan por la experiencia del cliente, además de servicios vinculados a salud y belleza, y moda.

“Específicamente, la indumentaria mostró una interesante convivencia entre primeras y segundas marcas, y asegurar así diversidad de precios y públicos,” comentó Ballario Rota.

Los valores subieron con respecto a 2023; un local de entre 80 y 100 metros cuadrados en corredores principales como Avenida Santa Fe puede alcanzar valores de alrededor de $6.000.000 al mes.

Aunque las tradicionales avenidas comerciales de CABA, como Santa Fe, Corrientes, Córdoba, y Callao, se mantienen como ejes estratégicos para las marcas, Ballario Rota observó que “zonas emergentes como Villa Devoto, Colegiales y Villa Urquiza elevaron significativamente su protagonismo, atraen marcas por su dinamismo y accesibilidad”.

En Florida Street o “Calle Florida”, una arteria histórica y comercial emblemática de Buenos Aires, también registró un notable resurgimiento durante 2024.

“Allí, un local con características similares se encuentra en alrededor de $4.500.000 al mes. Los inmuebles de mayor superficie, de más de 250 m2, pueden superar los $14.000.000″, afirmó Akian.

El crecimiento de los precios y la baja disponibilidad condujo a que las oportunidades para inquilinos sean limitadas.

Ballario Rota comentó: “En muchos casos, 2024 trajo consigo renegociaciones contractuales, revisiones de precios y, en ciertos casos, incluso relocalizaciones”.

Esto evidenció un mercado competitivo en el que el posicionamiento estratégico se volvió esencial para quienes buscan ingresar o ampliar operaciones.

En términos de tendencias, locales con superficies entre 200 y 250 m2 fueron particularmente buscados, algo que responde al énfasis creciente en optimizar la experiencia para el consumidor, según revelaron los especialistas consultados.

Akian agregó: “A su vez, los locales de menor tamaño en arterias de alta circulación también fueron demandados, especialmente por negocios de proximidad como supermercados y cadenas de kioscos”.

La ubicación y las características del local son determinantes al momento de establecer un negocio. Ariel Yeger, de Yeger Negocios Inmobiliarios, destacó que los locales situados en esquinas son especialmente valorados por su mayor visibilidad, siempre que cuenten con al menos 5 metros de frente y la posibilidad de instalar un cartel de gran tamaño”.

En el caso de negocios gastronómicos, las avenidas Corrientes, Cabildo, Santa Fe, 9 de Julio y Callao concentran la mayor demanda debido al flujo constante de personas, aunque los alquileres en estas zonas suelen ser más elevados por su ubicación estratégica.

El tamaño del local también define su funcionalidad según el rubro. Para emprendimientos gastronómicos, se recomienda un espacio mínimo de 100 m2, mientras que un local dedicado al delivery puede operar eficientemente con 50 m2.

La demanda de locales comerciales sigue alta, en especial para espacios de entre 50 y 150 m2 en barrios como Palermo, Villa Crespo, Almagro y Caballito (zona Acoyte y Avenida Rivadavia y cercanías).

Yeger destacó que varios emprendedores con poco capital optan por franquicias, mientras que otros con experiencia apuestan por su propia marca. “Los locales en esquinas, con amplias veredas y posibilidad de instalar decks exteriores, son especialmente valorados por su atractivo para los clientes”.

Los expertos miran con optimismo el pronóstico para 2025. Akian sostuvo que “las expectativas son positivas, con la continuidad del crecimiento en la demanda y aumentos en las rentas”.

En cuanto a los rubros, Ballario Rota espera una consolidación del sector textil, un mercado gastronómico en expansión y una vacancia que continúe en disminución en los corredores claves de la ciudad.

También se espera mayor diversificación hacia zonas emergentes, que refuercen el protagonismo de barrios como Villa Devoto y Flores, que podrían consolidarse como nuevos polos comerciales.