El “otro” mercado inmobiliario: cómo funciona el sistema de tasaciones judiciales y subastas electrónicas para adquirir viviendas

En el ámbito inmobiliario, existe un sector menos conocido pero de gran relevancia: el de las tasaciones judiciales y las subastas electrónicas.

Este mercado “paralelo”, que opera bajo estrictos marcos legales, se convirtió en una alternativa para quienes buscan adquirir propiedades a precios competitivos.

Este segmento, que se caracteriza por su transparencia y su enfoque técnico, también presenta riesgos que los compradores deben considerar.

Según explicó Jimena Maderna, martillera y experta en pericias judiciales de Maderna Relaciones Inmobiliarias, “las tasaciones judiciales son valoraciones de inmuebles realizadas en el contexto de procesos legales, como herencias, embargos, divorcios o sucesiones. A diferencia de las tasaciones tradicionales, estas buscan establecer un valor objetivo y técnico, sin influencias comerciales, y son utilizadas como referencia por los tribunales para tomar decisiones”. Son realizadas por peritos tasadores que, a solicitud de un juzgado, determinan el valor de un inmueble o bien registrable en procesos legales.

Las subastas electrónicas, particularmente en la Provincia de Buenos Aires, ganaron terreno como un método eficiente y transparente para la comercialización de propiedades involucradas en litigios.

De acuerdo con Maderna, este sistema permite que los interesados participen desde cualquier lugar a través de plataformas digitales autorizadas por el Poder Judicial.

Nahuel Noguero, de Noguero Propiedades, destacó que esta modalidad evita prácticas poco éticas, como las conocidas “ligas”, y fomenta una mayor competitividad entre los participantes.

El precio base de una propiedad en una subasta judicial se fija luego de considerarse diversos factores, como su ubicación, estado de conservación, antigüedad, servicios disponibles y acceso al transporte.

“Las tasaciones judiciales juegan un papel crucial en este proceso, ya que establecen un valor técnico y objetivo que sirve como referencia inicial. Este valor se determina mediante el método comparativo, avalado por el Tribunal de Tasaciones de la Nación o el juzgado correspondiente”, añadió Maderna.

Por su parte, Noguero señaló que, en algunos casos, el precio base puede ser establecido directamente por el juzgado, mientras que en otros se calcula como dos tercios del valor de la tasación realizada.

El martillero judicial, figura clave en este tipo de operaciones, es el encargado de llevar adelante la subasta y garantizar que se cumplan las normativas legales.

Atilio Aguilar, martillero judicial, señaló que los valores en las subastas se generan “a partir de métodos de tasación como el comparativo, el costo de reposición o la capitalización de renta, siempre ajustados al mercado actual”.

Las subastas electrónicas se realizan completamente por Internet, lo que garantiza el anonimato entre los participantes, identificados únicamente mediante un código. Este sistema elimina interferencias en la puja y asegura mayor transparencia en el proceso, destacándose como una opción eficiente y segura para adquirir propiedades.

Aguilar explicó que la base de la subasta la define siempre el juez, quien evalúa factores como una valuación oficial del expediente, la valuación fiscal o, en casos de juicios por deudas, el monto adeudado. “Como norma general, se establece en dos tercios del valor correspondiente, aunque el juez puede modificar este criterio según las circunstancias del caso”.

Las propiedades que suelen ser subastadas incluyen viviendas, terrenos, locales comerciales y propiedades industriales. Varias de estas provienen de procesos judiciales relacionados con deudas, embargos, hipotecas no canceladas o divisiones forzosas en casos de divorcio.

Según Noguero, los rangos de precios varían ampliamente según la zona y las características del inmueble. “En la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA), el precio promedio de un departamento o terreno puede rondar los USD 150.000″, ejemplificó.

Este mercado ofrece una oportunidad para inversores y compradores interesados en adquirir inmuebles a cotizaciones convenientes. Según las plataformas disponibles, un departamento usado de tres ambientes y 70 m2, ubicado en barrios como Núñez o Belgrano, o en partidos del GBA como Tigre o San Martín, con un valor promedio de USD 150.000, puede reducirse hasta un 25% si está bajo litigio y es adjudicado tras una tasación judicial.

Sin embargo, también implica ciertos riesgos. Aguilar advirtió que los compradores deben considerar aspectos como la situación jurídica del inmueble, posibles ocupantes o deudas asociadas, y el estado físico de la propiedad.

Para participar en una subasta electrónica judicial en la Provincia de Buenos Aires, los interesados deben registrarse en la plataforma autorizada por la Suprema Corte de Justicia y cumplir con los requisitos establecidos en el edicto correspondiente.

Entre estos requisitos, se encuentra la presentación del DNI y el depósito de una garantía, que suele ser un porcentaje del precio base de la propiedad. Este depósito busca asegurar la seriedad de la oferta y, en caso de no adjudicarse el bien, es reembolsado al participante.

Noguero recomendó que los interesados revisen el expediente judicial, lean el mandamiento de constatación realizado por el martillero y visiten la propiedad en los días habilitados para conocer su estado. “Estas medidas son fundamentales para minimizar riesgos y asegurar una operación exitosa”, amplió.

Un recurso clave para las tasaciones judiciales es el Sistema de Información de Precios de la Construcción (SIPC), fundado en 1985 por Ángel Juan Bacigalupo. Este sistema recopila datos históricos y actuales sobre precios de construcción, variaciones de mercado y publicaciones inmobiliarias, lo que permite realizar análisis comparativos precisos.

La información del SIPC es utilizada no solo por inmobiliarias, sino también por peritos judiciales y bancos, lo que lo convierte en una herramienta confiable para respaldar valoraciones técnicas.

El SIPC evolucionó con el tiempo, pasó de entregar información en filminas y disquetes a ofrecer datos actualizados automáticamente a través de servidores. Su base de datos, única en el país, se distingue por su rigurosidad y confiabilidad, ya que solo utiliza fuentes serias y verificadas.

Las subastas judiciales y las tasaciones asociadas representan un mercado inmobiliario alternativo que combina oportunidades de inversión con desafíos legales y técnicos.

Según Aguilar, estas propiedades se comercializan de esta forma debido a la falta de acuerdos entre las partes involucradas en un juicio, como en casos de deudas privadas o hipotecas impagas.

”Las subastas judiciales suelen incluir también propiedades afectadas por conflictos legales, como ejecuciones por expensas o divisiones forzosas. Estas circunstancias llevan a que los inmuebles se ofrezcan bajo estrictos marcos judiciales y representan una alternativa para resolver disputas patrimoniales”, dijo Noguero.

Aunque este mercado puede ser menos conocido que el tradicional, su transparencia y regulación lo convierten en una opción atractiva para quienes buscan adquirir inmuebles a precios favorables.

Maderna concluyó: “Es fundamental contar con el asesoramiento adecuado y cumplir con todos los requisitos legales para garantizar una operación satisfactoria”.