Boom del mercado inmobiliario en CABA: con cifras récord desde 2017, qué se espera para el año próximo

Con más de 47.000 escrituras de compraventa registradas hasta noviembre, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires se encamina a cerrar el año con un mínimo de 52.000 operaciones, según datos difundidos por el Colegio de Escribanos porteño. Este repunte marca un crecimiento del 30% en comparación con 2023 y posiciona al sector en su mejor momento desde 2017, cuando las hipotecas jugaron un rol clave en el dinamismo del mercado.

De acuerdo con las cifras proporcionadas por el organismo, en noviembre de 2024 se concretaron 5.755 escrituras de compraventa, lo que representa un incremento del 41,5% respecto al mismo mes del año anterior.

El monto total involucrado en estas transacciones ascendió a $584.653 millones, lo que implica un aumento del 342,6% en términos interanuales. Este crecimiento también se reflejó en el valor promedio de las operaciones, que alcanzó los $101.590.456 (equivalentes a 99.500 dólares al tipo de cambio oficial promedio), un alza del 212,9% en pesos y del 13,4% en dólares en comparación con noviembre de 2023.

El presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge De Bártolo, destacó que el último trimestre del año cerrará con un promedio mensual cercano a las 6.000 operaciones de compraventa y consolidará así un total estimado de 53.000 escrituras para 2024.

Según De Bártolo, “con el incentivo del crédito, notamos que el segundo semestre tuvo un empuje para la actividad y, con todo lo trabajado en este año, esperamos que en 2025 se consoliden las hipotecas y tengan un piso de mil operaciones en ese sentido”.

Uno de los factores clave detrás del repunte del sector es el crecimiento sostenido de las operaciones con hipoteca. En noviembre de 2024, se formalizaron 950 escrituras con crédito hipotecario, lo que representa un aumento del 472,3% en comparación con el mismo mes del año anterior. En el acumulado del año, se registraron 3.864 operaciones de este tipo, un incremento del 152% respecto a 2023.

El crédito hipotecario, que había caído a niveles mínimos en años anteriores, comenzó a mostrar signos de recuperación en los últimos meses. En noviembre, las hipotecas representaron el 15% del volumen total de compraventas, una mejora significativa frente al 13% de septiembre y el 8% de agosto. Aunque estas cifras aún están lejos del 40% que se alcanzó durante el auge de los créditos UVA en 2018, el crecimiento sostenido genera expectativas positivas para 2025.

De Bártolo subrayó que “el crédito es una rueda que ni bien se termine de aceitar, va a tener buena perspectiva”. Además, señaló que, en un escenario ideal sin variaciones bruscas del dólar, el mercado podría alcanzar niveles de actividad similares a los de los años de mayor dinamismo, cuando se superaron las 70.000 compraventas anuales.

El desempeño del mercado inmobiliario en 2024 se enmarca en una tendencia de crecimiento sostenido que comenzó hace casi cuatro años.

Según los datos del Colegio de Escribanos, noviembre de 2024 marcó el 32º mes consecutivo de suba interanual en la cantidad de escrituras. De los últimos 47 meses, solo en tres se registraron caídas interanuales, lo que evidencia una recuperación gradual pero constante.

En términos históricos, el mercado mostró una evolución significativa desde los niveles mínimos alcanzados en 2020, cuando se registraron menos de 20.000 escrituras.

Con las proyecciones actuales, 2024 cerrará con un volumen de operaciones cercano al de 2018, un año que estuvo marcado por una fuerte actividad hipotecaria en su primer semestre. De Bártolo comparó esta recuperación con “una subida por escaleras de seis años” y expresó su optimismo sobre la posibilidad de seguir en expansión en los próximos años.

El crecimiento del mercado inmobiliario en CABA es impulsado por varios factores, entre ellos el aumento del crédito hipotecario, la estabilidad relativa del dólar y la recuperación económica general. Sin embargo, persisten desafíos que podrían afectar el ritmo de crecimiento.

Uno de los principales obstáculos es la volatilidad del tipo de cambio, que genera incertidumbre entre los compradores y puede llevar a la cancelación de operaciones.

Según De Bártolo, “el escenario ideal es que no haya variaciones bruscas del dólar, eso da temor a la gente y se desalienta o hace caer carpetas porque se les corre el presupuesto”.

Además, el presidente del Colegio de Escribanos recomendó a los compradores acudir a un escribano desde el inicio del proceso de solicitud de crédito para garantizar que las operaciones se realicen de manera segura y eficiente.

En 2024, los departamentos de uno y dos ambientes están entre los que lideran las ventas, según datos del sector inmobiliario. Estas unidades, principalmente ubicadas en barrios como Palermo, Belgrano y Caballito, fueron las más buscadas por jóvenes profesionales y parejas, impulsadas por su menor valor en dólares y costos de mantenimiento en comparación con propiedades más amplias.

También los tres ambientes fueron muy solicitados. “Sobre todo los bien ubicados. En el caso de estos departamentos, en pisos altos, luminosos, con balcón, lavadero independiente, baño completo y toilette, en edificios de menos de 25 años y en excelente estado de conservación, los precios de venta muestran un incremento nominal del 10% respecto de 2022″, señaló Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria.

Estas características específicas responden a las exigencias actuales del mercado, donde funcionalidad y calidad resultan prioritarias.

Balayan concluyó que los departamentos de tres ambientes son una opción ideal para quienes inician una familia, ya que ofrecen espacio y versatilidad. “Incluso las parejas sin hijos los prefieren, ya que el segundo dormitorio suele utilizarse como escritorio o área de trabajo para el home office”.