El mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires presenta condiciones variadas para los inversores, con múltiples factores influyendo en la rentabilidad tanto de los temporarios como de los tradicionales. Análisis recientes indican que en los alquileres de largo plazo, cada año se recupera en promedio un 4,84% del precio de la propiedad, mostrando una leve recuperación. Actualmente, se necesitan 20,6 años de alquiler para recuperar la inversión, un 2,1% menos comparado con el año anterior.
La reaparición de los créditos hipotecarios podría potenciar la compraventa de inmuebles destinados a locaciones habitacionales, acrecentando las oportunidades de rentabilidad para los propietarios.
Según Zonaprop, Villa Lugano se presenta como el barrio con un retorno más significativo para el inversor, con un promedio de 7,3%; le siguen Balvanera y La Boca con un 6,1%, respectivamente. En contraste, los barrios de Palermo y Belgrano ofrecen una rentabilidad menor, con un 4% y 4,2%, aunque claramente tienen una mayor demanda que los anteriores.
Por su parte, Reporte Inmobiliario informó que el promedio de la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes alcanzaba el 4,50% para alquileres formales en pesos en abril última.
Temporarios vs tradicionales
En CABA, la rentabilidad de los alquileres temporarios y tradicionales varía considerablemente según varios factores. Propietarios e inversores deben conocer estos aspectos para tomar decisiones informadas que maximicen sus ingresos.
Daniel Bryn, de Monitor Inmobiliario y socio de Zipcode, dijo a Infobae que “la ubicación es un determinante crucial en el rendimiento de los alquileres tradicionales. Barrios como Belgrano y Palermo destacan por su infraestructura, seguridad y perspectivas de desarrollo, lo que asegura una alta demanda y mejores ingresos por alquiler”.
La capacidad de mantener una ocupación continua es esencial. Invertir en zonas céntricas y bien conectadas, con alta demanda, reduce el riesgo de tener la unidad vacía. Propiedades bien mantenidas y con precios competitivos atraen a más inquilinos sobre todo desde la derogación de la Ley de Alquileres que hizo que ahora haya más de 15.000 propiedades para alquilar de manera tradicional en distintos barrios.
“Para que la rentabilidad también sea positiva es fundamental optar por por inquilinos responsables y solventes. Un proceso riguroso de selección que incluya revisiones de antecedentes y referencias garantiza la elección de inquilinos confiables, protegiendo la propiedad y asegurando ingresos constantes”, amplió Bryn.
Elegir bien la propiedad
“El análisis de la rentabilidad inmobiliaria en CABA sugiere que zonas como Almagro, Constitución, Once y Liniers, menos atractivas para inversores de alto poder adquisitivo, ofrecen mayores rendimientos debido a precios de venta accesibles y tarifas de alquiler competitivas. Estas áreas presentan una oportunidad para maximizar rendimientos mediante una estrategia inteligente de compra y alquiler”, dijo Lisandro Cuello, experto inmobiliario.
Aunque desde el sector sostienen que es invertir en propiedades ubicadas en zonas con crecimiento económico constante, donde residen personas con ingresos altos y estables, mitiga riesgos derivados de la volatilidad económica del país.
Cuello amplió: “En estos barrios como Puerto Madero, Belgrano, Recoleta o Palermo, prosperan mejores oportunidades para alquileres temporarios. Sin embargo, hoy no están tan demandados como hace 18 meses debido a la disminución de turistas que llegan al país y a que los estudiantes del interior optan por alquileres tradicionales debido a los costos altos.”
Rentabilidad de alquileres temporarios
Los alquileres temporarios, ofrecidos a través de plataformas como Airbnb o Booking, presentan un alto potencial de rentabilidad debido a las tarifas diarias más elevadas en comparación con los alquileres tradicionales.
Bryn añadió: “Barrios turísticos como Palermo, San Telmo, Barrio Norte y Recoleta son altamente demandados por su proximidad a atracciones populares y buenas conexiones de transporte. Estas zonas permiten cobrar tarifas más altas y asegurar ocupaciones constantes”.
Otra gran diferencia es cómo debe estar la propiedad, para alquileres temporarios hay que proveer una propiedad bien mantenida, limpia y con servicios adicionales (Wi-Fi, aire acondicionado, entre otros) atrae más huéspedes y justifica tarifas más altas.
“Una gestión profesional con comunicación efectiva y mantenimiento regular es clave para mantener alta ocupación y buenas calificaciones. Contratar un gestor de propiedades puede ser una inversión rentable para asegurar un servicio profesional”, acotó Bryn.
Comparativo
Según los datos de Monitor Inmobiliario, los alquileres temporarios superan a los tradicionales en términos de rentabilidad. La tarifa diaria promedio en barrios como Palermo y Recoleta para un departamento de dos ambientes es de USD 56,27, con un incremento del 12,54% respecto al año anterior.
La rentabilidad anual de un alquiler temporario es del 7,26%, comparado con el 4,73% de un tradicional, generando ingresos mensuales de USD 635 frente a 414 dólares.
Hoy existen más de 24.700 departamentos para alquileres temporarios en los 48 barrios porteños, y el 70% se concentran en solo 6 que se detallan a continuación:
Palermo: 8.540.
Recoleta: 3.631.
San Nicolás: 1.617.
Belgrano: 1.298.
Retiro: 1.204.
Monserrat: 1.053.
En el caso de los departamentos de alquileres tradicionales, hay más de 15.000 disponibles en CABA. Según el Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, los barrios que lideran las propuestas son Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero y Villa Urquiza.
Estos barrios representan el 58,51% de la oferta total, según el promedio de ofertas publicadas en diferentes portales. Palermo fue el barrio con mayor crecimiento en la oferta el último mes, incrementándose un 16,8 por ciento.
Diferencias
- Duración del contrato: Los tradicionales son libres y entre partes (hasta dos años por lo general), mientras que los temporarios son por períodos cortos (días a seis meses, máximo un año).
- Rentabilidad: Los temporarios ajustan precios en dólares según demanda; los tradicionales lo hacen en pesos con actualización periódica.
- Gestión y Equipamiento: Los temporarios requieren gestión intensiva y propiedades equipadas, a diferencia de los tradicionales.
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