La ley en Colombia estableció un marco claro que permite a los propietarios recuperar sus inmuebles cuando los inquilinos incumplen con sus obligaciones, incluso, antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

Dicho proceso es conocido como restitución de bien inmueble arrendado, y se apoya en una serie de normas que buscan equilibrar los derechos de ambas partes y ofrecer una vía expedita para resolver conflictos derivados de esta condición legal y contractual.

Para facilitar la resolución de conflictos entre arrendadores e inquilinos, varias normas regulan el proceso. La ley 640 de 2001 promueve mecanismos alternativos para resolver disputas, mientras que la ley 446 de 1998 y el decreto 1818 de 1998 incluyen disposiciones relacionadas con inmuebles arrendados.

El artículo 82 de la ley 1564 de 2012 detalla los requisitos para presentar una demanda y la ley 820 de 2003 regula aspectos del arrendamiento.

Estas normativas permiten al propietario iniciar el proceso de restitución cuando ocurren atrasos en los pagos de arriendo y servicios público o, incluso, cuando hay conflictos por convivencia, es decir, que no es un tema meramente económico.

Aunque puede parecer un tema técnico, conocer la normativa permite actuar correctamente y prevenir inconvenientes, como que el inmueble sea usado para fines distintos a los pactados en el contrato de arriendo, como ya ha sucedido cuando se presta para la delincuencia.

El trámite comienza con la radicación de una solicitud ante un centro de conciliación, en la que deben consignarse los datos de las partes, los hechos, las pretensiones, los anexos y las pruebas que fundamentan la petición, así como la información necesaria para notificar a los involucrados.

El Ministerio de Justicia aclara que “en el trámite conciliatorio se puede solicitar la restitución del bien inmueble, el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, la mora de ellos, el pago de los servicios públicos adeudados, cuotas de administración, costos dentro del proceso y demás cobros por perjuicios al arrendador o al bien inmueble que ocupa”.

El proceso de conciliación puede aplicarse tanto si el contrato de arrendamiento fue celebrado de manera verbal como escrita, siempre que en la solicitud se especifique el tipo de contrato para hacer exigible la obligación.

Una vez radicada la solicitud, en un plazo habitual de 3 a 5 días hábiles se designa un conciliador, quien citará a las partes a una audiencia. La citación puede realizarse hasta en tres ocasiones, otorgando entre 8 y 10 días hábiles para que el arrendatario reciba la notificación y pueda comparecer.

Durante la audiencia de conciliación pueden darse tres escenarios. Si las partes logran un acuerdo, este se consigna en un acta de conciliación, donde se establecen de manera clara y exigible las obligaciones pactadas, incluida la fecha y hora para la entrega de la vivienda o local. Si no se alcanza un acuerdo, el acta debe reflejar las razones de la falta de conciliación. En caso de que el arrendatario incumpla lo acordado en el acta, el centro de conciliación expedirá un oficio para que el juez competente ejecute la restitución de manera más ágil que si se iniciara un proceso judicial ordinario.

Si el arrendatario no asiste a ninguna de las citaciones, el proceso conciliatorio se da por terminado y el propietario puede acudir directamente a la vía judicial para solicitar la restitución del inmueble. Este procedimiento es aplicable a todo tipo de bienes arrendados, ya sean casas, locales comerciales o apartamentos.

La ley exige que en la solicitud inicial se incluyan todos los elementos necesarios para identificar la relación contractual y las pretensiones, así como los datos de notificación para garantizar la comparecencia de las partes.

El proceso de restitución de bien inmueble arrendado se ha consolidado como una herramienta fundamental para los propietarios en Colombia, permitiéndoles recuperar sus bienes y exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando los inquilinos incurren en mora o generan conflictos de convivencia.