En Colombia, la posesión de una escritura pública no es suficiente para que una persona sea reconocida como propietaria legal de un inmueble. Aunque el documento es esencial, la legislación exige un paso adicional para que la transferencia de dominio tenga validez jurídica frente a terceros: el registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (Orip).
Según indicó el Ministerio de Justicia, el registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos es indispensable para garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y evitar conflictos legales.
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Además, y con base en la normativa colombiana, el principio de ‘Título y Modo’ regula la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. El ‘título’ corresponde a la escritura pública firmada ante notario, que formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor.
Sin embargo, ese documento por sí solo no transfiere la propiedad. Para que el traspaso sea efectivo, es necesario el ‘modo’, que implica la inscripción de la escritura en la Orip. Sin dicho registro, la transferencia no está perfeccionada y, por tanto, no es oponible frente a terceros. Lo anterior significa que, legalmente, el propietario sigue siendo quien figure en el folio de matrícula inmobiliaria.
Es importante detallar que existen varias razones por las cuales una escritura pública no garantiza la titularidad de un inmueble. Entre ellas, la falta de registro en la Orip es la más común, ya que sin este paso el comprador no es considerado dueño legal.
También pueden surgir problemas como errores administrativos en el registro, duplicidad de matrículas o inconsistencias que afectan la seguridad jurídica. Además, la prelación registral establece que el documento registrado primero tiene prioridad, sin importar el orden en que se haya firmado. Por último, conflictos legales o administrativos, como revocaciones o errores en la escritura, pueden invalidar la transacción.
Cómo puede ser reconocido como propietario legal de un inmueble
Para ser reconocido como propietario legal de un inmueble, el proceso comienza con la firma de una escritura pública ante notario, donde se detalla la compraventa y los datos legales de la propiedad. Posteriormente, esta escritura debe registrarse en la Orip correspondiente, lo que actualiza el folio de matrícula inmobiliaria y otorga validez jurídica frente a terceros.
Según el Ministerio de Justicia, es necesario presentar documentos como el Certificado de Tradición y Libertad, paz y salvo predial, comprobantes de impuestos y documentos de identidad. El Certificado de Tradición y Libertad es fundamental, ya que permite verificar la situación legal del inmueble, identificar al titular del dominio y conocer si existen gravámenes o limitaciones sobre el bien.
La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) supervisa a los notarios y a las Orip, garantizando el cumplimiento de las normas y la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Esta entidad también establece los lineamientos para evitar irregularidades en los procesos de registro.
El Ministerio de Justicia explicó que, antes de iniciar el trámite, tanto el comprador como el vendedor deben presentarse ante una notaría para convertir el contrato privado en escritura pública. Para ello, deben anexar documentos como la copia de la escritura pública mediante la cual el vendedor adquirió el bien, paz y salvo del impuesto predial del último año, paz y salvo de valorización y, en caso de que el inmueble esté sujeto al régimen de propiedad horizontal, el paz y salvo de administración.
No obstante, es importante señalar que si alguna de las partes actúa a través de un apoderado, se debe adjuntar el poder correspondiente. Ambas partes deben asistir personalmente a la notaría para firmar la escritura.
Una vez obtenida la escritura pública, el siguiente paso es registrarla en la Orip del lugar donde se encuentra ubicado el predio. Este registro es esencial para que el comprador sea reconocido como el único propietario del inmueble, tal como se mencionó anteriormente. Asimismo, el registro protege al comprador frente a posibles estafas, garantiza que el vendedor es quien dice ser y permite verificar si existen deudas o gravámenes sobre la propiedad. También es un requisito indispensable para acceder a una hipoteca.
El contrato de compraventa, que formaliza la transferencia de la propiedad a cambio de una suma de dinero, puede complementarse con un contrato de promesa de compraventa. El documento funciona como una garantía de que la transacción se llevará a cabo en una fecha futura, bajo pena de una sanción en caso de incumplimiento.
Los gastos asociados al proceso se distribuyen entre las partes: los costos notariales se dividen entre comprador y vendedor, el impuesto de retención es responsabilidad del vendedor, y los gastos de beneficencia y registro corresponden al comprador.
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