Esto dice la ley colombiana sobre los daños en las zonas comunes de un conjunto residencial: quién responde

En los conjuntos residenciales, las áreas comunes representan espacios esenciales para la convivencia y el bienestar de los propietarios y residentes.

Sin embargo, cuando se presentan daños en estos espacios compartidos, surge la pregunta clave sobre quién debe asumir la responsabilidad.

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De acuerdo con un análisis jurídico que publicó Asuntos Legales, la normativa colombiana regula este tipo de situaciones y establece las obligaciones de los copropietarios y administradores en el marco de la propiedad horizontal.

Esta ley es la que establece términos y condiciones en todos los aspectos de la propiedad horizontal y determina que las comunidades de propietarios tienen el deber de conservar, mantener y administrar diligentemente las áreas comunes, para garantizar su seguridad y preservación.

En esa intención están incluidas las reparaciones oportunas, cumplimiento de normas de seguridad y la correcta gestión de los recursos.

Según el análisis, los propietarios deben contribuir al sostenimiento de estas áreas mediante el pago de cuotas de administración, determinadas por los coeficientes de copropiedad y decisiones tomadas en asamblea.

Según esta ley, las áreas comunes se clasifican en esenciales, que son indispensables para la seguridad y el uso del predio, y no esenciales, cuya relevancia es menor y varía según la comunidad.

Esteban García Jimeno, experto en derecho inmobiliario, señaló en diálogo con el medio que algunos bienes comunes no esenciales, como terrazas o parqueaderos, pueden ser asignados para uso exclusivo de ciertos propietarios bajo condiciones específicas.

En ese orden de ideas, y en línea con la legislación, estos propietarios deben evitar alteraciones, asumir costos de reparación en caso de daños y pagar compensaciones a la comunidad según lo acordado en la asamblea.

El punto 3 del artículo 23 de esta ley respalda a Jimeno, e indica que en estos casos: el propietario que hace uso exclusivo debe “hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo”.

Ahora bien, en cuanto a los bienes comunes de goce general, Erika Bedoya García, abogada experta en propiedad horizontal, dijo que la responsabilidad por daños depende del tipo y origen del daño. Si afecta elementos comunes de uso general, la comunidad es responsable, salvo que se demuestre que un propietario o habitante fue el causante. En casos complejos, se puede solicitar un dictamen pericial.

La Corte Constitucional de Colombia ratificó que los residentes de conjuntos residenciales están obligados a contribuir económicamente para el mantenimiento y funcionamiento de las zonas comunes, independientemente de si las utilizan de manera directa o no.

Esta decisión surge tras analizar una demanda presentada contra la Ley 675 de 2001, por el caso de un ciudadano que argumentó que ciertas disposiciones de la mencionada ley permitían excepciones al pago de estas áreas, lo que, a su juicio, contradecía los principios de solidaridad e igualdad consagrados en la Constitución Política.

Sin embargo, el alto tribunal concluyó que la demanda carecía de pruebas suficientes y que no se había considerado el compendio normativo en su totalidad, lo que llevó a desestimar el caso.

Estas áreas, que incluyen espacios como parques, piscinas, gimnasios y salones sociales, no son de uso exclusivo de un solo residente, pero benefician colectivamente a toda la comunidad.

El mantenimiento de estas zonas requiere recursos económicos que provienen de las contribuciones de los propietarios o residentes. Según la Corte, el incumplimiento de este deber puede generar conflictos entre vecinos, y de la misma manera afectar la convivencia y, en algunos casos, derivando en disputas legales que comprometen el bienestar general de la comunidad.

Pese a esto, y aunque la Corte Constitucional no emitió un fallo definitivo sobre la demanda, aclaró que la obligación de contribuir al pago de los gastos comunes es ineludible.